房地產(chǎn)救市的呼聲越來(lái)越高,其中,二套房貸的“松綁”,是開(kāi)發(fā)商最期待的利好。市場(chǎng)上傳言的“樓市七大利好政策”,預期二套房貸首付比例由40％下調至20％。那么,二套房貸“松綁”究竟將給銀行和開(kāi)發(fā)商帶來(lái)什么呢？

　　對于二套房貸政策的實(shí)施,有的專(zhuān)家從一開(kāi)始就提出反對意見(jiàn)。在他們看來(lái),樓市之所以成交低迷,去年9月底出臺的二套房貸政策是“元兇”。利率成本和首付成數較高,導致很多購房者觀(guān)望。若該政策能有松動(dòng),將使部分觀(guān)望者較快做出購買(mǎi)決定。有房產(chǎn)中介今年夏天在南方進(jìn)行的調查顯示,40％的受訪(fǎng)者關(guān)注第二套房貸政策,而受第二套房貸政策和加息的影響,46％的人推遲購房。
　　值得一提的是,目前市場(chǎng)對二套房貸的心理有些矛盾。對于房地產(chǎn)救市,調查顯示近80％的網(wǎng)民表示反對。但對于開(kāi)發(fā)商盼望的二套房貸“松綁”,卻有60％的網(wǎng)民表示支持。50％的網(wǎng)民希望二套房貸利率下調至首套房貸的水平。這種矛盾的市場(chǎng)反應,說(shuō)明購房消費者擔心房?jì)r(jià)上漲,并希望貸款購房的成本下降。
　　其實(shí),二套房貸是否“松綁”,首先要厘清當前房地產(chǎn)救市的目的。國務(wù)院最新提出的“加大保障性住宅建設規模,降低住房交易稅費,支持居民購房”,未必是開(kāi)發(fā)商所理解的那種“托市”。保障性住宅建設規模的加大,可以拉動(dòng)內需,并解決百姓買(mǎi)得起房的問(wèn)題。假如理解為政策“托市”將支撐房?jì)r(jià),恐怕是開(kāi)發(fā)商的一廂情愿。不少理性的開(kāi)發(fā)商已意識到,房地產(chǎn)救市不是救房?jì)r(jià),而是救成交。次貸危機的教訓也證明,虛高的房?jì)r(jià)必須“軟著(zhù)陸”,否則將給金融與經(jīng)濟體系帶來(lái)毀滅性的沖擊。
　　二套房貸該不該“松綁”,主要取決于兩大考慮。其一,是否會(huì )導致樓市調控半途而廢;其二,是否會(huì )增加銀行的風(fēng)險。從目前的樓市情況來(lái)看,成交量萎縮了,但房?jì)r(jià)的“虛火”仍較旺。房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾,看似是信貸、稅費等調控政策限制了消費和流通,根本性的矛盾卻是房?jì)r(jià)太高了,而百姓的收入有限。若指望投資性需求來(lái)?yè)纹鹗袌?chǎng),無(wú)異于奢望股市投機資金來(lái)?yè)纹鸸芍?最終還是泡沫破滅。
　　再設想一下,若二套房貸的首付降至20％,將給商業(yè)銀行留下怎樣的風(fēng)險隱患？在目前的銀行房貸中,只有購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的,才可以申請20％的首付。若按市場(chǎng)傳言所說(shuō)的二套房貸首付降至20％,將比現有的首套房貸門(mén)檻還要低。這樣大膽的舉動(dòng)或許有助于樓市活躍,但等于把銀行放在“火上烤”。只要房?jì)r(jià)下跌20％,個(gè)人房貸不良率就會(huì )大幅上升,銀行業(yè)績(jì)將面臨大幅滑坡。
　　在房?jì)r(jià)公認虛高的背景下,又面對經(jīng)濟下滑風(fēng)險的增加,二套房貸門(mén)檻放得太低,勢必伴隨著(zhù)一定風(fēng)險。何況二套房貸的“松綁”,也不一定救得了房?jì)r(jià)。隨著(zhù)購買(mǎi)力和房?jì)r(jià)上漲預期都發(fā)生了變化,對二套房的貸款成本下降,購買(mǎi)者未必領(lǐng)情。從各地的房地產(chǎn)救市效果來(lái)看,雖然推出了購房入戶(hù)、公積金放寬、稅收減免和補貼等政策,但刺激市場(chǎng)交易的效果并不理想。例如,杭州市透明售房系統顯示,10月20日,杭州主城區成交（不含經(jīng)濟適用房）為33套。而在杭州“24條”出臺前的13日成交了63套。
　　市場(chǎng)上的投機客減少了,二套房貸不是不能“松綁”,但其“松綁”應該有度,尤其在首付門(mén)檻的降低上需要謹慎。與此同時(shí),從支持居民購房的角度出發(fā),可以進(jìn)一步扶持一套房貸的購房者。上海、杭州等地上調住房公積金貸款額度上限,就是對購買(mǎi)第一套自住住房家庭的支持。