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| 2008-12-17 劉濤 來(lái)源:廣州日報 |
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數據顯示，截至12月15日，北京尚未銷(xiāo)售的新建商品房加上現房，還有35.7745萬(wàn)套房子沒(méi)有銷(xiāo)售出去，其中住宅15.1664萬(wàn)套。根據國家統計局的數據，今年1~10月全國商品房銷(xiāo)售中，無(wú)論是銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售額，北京的降幅都位居全國主要城市榜首，也就是說(shuō)需求正急劇萎縮。但與此同時(shí)，北京房?jì)r(jià)卻基本保持不變。這就讓人疑惑：莫非供求決定價(jià)格這一經(jīng)濟學(xué)基本規律在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上失靈了？
據稱(chēng)，多數開(kāi)發(fā)商不肯以降價(jià)來(lái)帶動(dòng)銷(xiāo)售量，是造成北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下調、房屋滯銷(xiāo)的主要原因。按業(yè)內人士的說(shuō)法，北京開(kāi)發(fā)商之所以這么“牛氣”，是因為他們堅信“政府不會(huì )不管樓市”。但這似乎無(wú)法解釋為何近半年來(lái)國內許多城市房?jì)r(jià)都在下調——按道理，若政府一管樓市就靈的話(huà)，其他城市的開(kāi)發(fā)商也完全可以頂住不降價(jià)。
可惜事實(shí)并不支持這一判斷。以天津為例，今年第三季度天津商品住宅成交面積為104萬(wàn)平米，較第二季度環(huán)比下降低28%；均價(jià)則較第二季度下降了5%。顯然，對北京樓價(jià)堅持不降應該還有更為合理的解釋。
出于對房地產(chǎn)市場(chǎng)持續低迷的擔心，最近幾個(gè)月來(lái)，各地政府確實(shí)出臺了五花八門(mén)的維穩政策。例如提高房貸公積金上限、給予貨幣補貼，個(gè)別地方甚至不惜以戶(hù)口相贈；同時(shí)，從國內整體宏觀(guān)政策環(huán)境來(lái)看，也越來(lái)越趨于寬松。
應當承認，這有助于部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)人氣回升，如長(cháng)沙和南京等地周末看房、逛房展會(huì )的人數有所增加。但需要指出的是，這些城市大多數是二三線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)本身偏離大眾心理價(jià)位的情況也不算太離譜，加上價(jià)格適當回落和地方政府出臺激勵措施，問(wèn)津者自然會(huì )日漸增多。
而北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題在于：在價(jià)格遠遠超出購房者心理價(jià)位的前提下，絲毫不考慮通過(guò)讓價(jià)格理性回歸來(lái)激活市場(chǎng)，而完全寄希望于政府干預來(lái)逆轉大勢。其荒誕的程度絲毫不輸于當眾多上市公司陷入危機時(shí)，以為政府出臺一兩個(gè)政策就能讓股市重新回到6000點(diǎn)以上。
筆者相信，對于開(kāi)發(fā)商和部分投機者而言，還有一個(gè)沒(méi)說(shuō)出口的理由，那就是對北京特殊地位的膜拜。作為中國的政治和文化中心，北京無(wú)疑集中了全國最好的教育資源、醫療資源和政策資源，就連政府部門(mén)、外企總部和國有銀行提供的就業(yè)機會(huì )之多，在國內也無(wú)出其右者。這令不少人迷信，皇帝的女兒不愁嫁，就算其他城市房?jì)r(jià)降了，北京房子不降也總歸能賣(mài)出去。
不可否認，在正常年景這種假設或許成立。但開(kāi)發(fā)商似乎對這場(chǎng)百年一遇的全球金融危機及其引起的嚴重后果缺乏足夠認識，以為咬緊牙關(guān)扛一扛就能扛過(guò)去。在全球經(jīng)濟陷入衰退的情況下，多數經(jīng)濟學(xué)家認為，明年中國經(jīng)濟能完成“保八”任務(wù)已有相當難度。而僅僅“保八”并不足以支持北京購房者繼續承擔如此高昂的房?jì)r(jià)。
對于大多數普通購房者而言，買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)在經(jīng)濟繁榮時(shí)期意愿較高。而未來(lái)一年，能夠保持家庭名義收入不下降已屬幸運，又何來(lái)余力繼續給開(kāi)發(fā)商埋單呢？更何況，全球經(jīng)濟何時(shí)復蘇？一年、兩年還是三年？沒(méi)有人說(shuō)得清，這就必然要求民眾盡量增加儲蓄，以備不時(shí)之需；而不是貿然投資，特別是投資在明知道會(huì )貶值的房子上。
顯然，不肯降價(jià)的后果將是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)一步萎縮。當越來(lái)越多的樓盤(pán)滯銷(xiāo)時(shí)，將導致價(jià)格下行壓力不斷增強；而購房者看清楚這一點(diǎn)以后，將更趨于保守。最終，在市場(chǎng)“預期自我實(shí)現”力量的推動(dòng)下，房?jì)r(jià)將以更快的速度下滑。這或許是有遠見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商所不愿意看到的吧。 |
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