《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法(征求意見(jiàn)稿)》公開(kāi)征求市民意見(jiàn)工作日前結束，上周六，滬上各媒體公布了民調結果。

　　各報對民調結果的報道各有側重，但都對經(jīng)適房“關(guān)鍵民意”表達作了解讀和詮釋?zhuān)�譬如申購�?jīng)適房的“滬籍”年限、申購家庭的月收入門(mén)檻，轉讓經(jīng)適房的限制年限以及回購對象的鎖定等等。
　　假如所公布民調數據真實(shí)可信，那么，人們大致可作判定，最快有望在4月份頒行的“試行辦法”，對申購者設置的主要門(mén)檻為：家庭人均月收入2300元以?xún)�，套型以二室�?hù)為主，面積以60平方米封頂，轉讓期限滿(mǎn)5年以上。
　　提出“申購與管控注定是塊燙手山芋”的觀(guān)點(diǎn)，聽(tīng)起來(lái)似乎是在潑冷水。其實(shí)，我們無(wú)意否定經(jīng)適房對城市“夾心層”家庭盼望“居者有其屋”的現實(shí)意義，更不否認經(jīng)適房政策系典型的城市福利政策之一。但我們不得不強調，在世界范圍內，所有采取經(jīng)適房政策的城市，圍繞申購與管控，數十年間幾無(wú)成功先例。
　　家庭人均收入是申購經(jīng)適房的主要限制條件，也是決定申購過(guò)程會(huì )否產(chǎn)生并加劇新的社會(huì )不公之隱患所在。在歐美各國，國家對家庭收入監控若以中國為參照近乎完美，但“收入門(mén)檻”在許多時(shí)候仍形同虛設。道理很簡(jiǎn)單，不光家庭收入統計存有大量死角，家庭收入還是個(gè)過(guò)程變量，相對固定的經(jīng)適房政策，很難分辨申購者是否符合條件，從而引發(fā)一系列新矛盾并導致新舊矛盾交織發(fā)酵，搞得政府苦不堪言，落個(gè)費力不討好之尷尬局面。故，時(shí)至今日，經(jīng)適房在絕大多數國家已“退市”，普遍改為貨幣補貼為主的廉租房政策。廉租的要旨在于，政府須保障“居者有其屋”，但不保障“居者有產(chǎn)權房”。而經(jīng)適房的麻煩首先在于“產(chǎn)權”，涉及“產(chǎn)權”就涉及到交易管控等一系列麻煩事，以及相應的財產(chǎn)性收入對交易者是否合理的道義困惑。
　　經(jīng)適房之困惑，各地政府同樣吃足了苦頭。經(jīng)適房在國內許多城市降生于上世紀90年代末期，引起社會(huì )輿論強烈不滿(mǎn)的當數確定申購對象時(shí)的暗箱操作，突出矛盾則集中于“開(kāi)著(zhù)寶馬買(mǎi)經(jīng)適房”，以及十分突出的“二房東”現象，致使地方政府背負巨大的輿論壓力。因此，在一個(gè)階段內，經(jīng)適房一度銷(xiāo)聲匿跡。
　　2004年下半年起，各城市普遍的高房?jì)r(jià)生成第一波社會(huì )輿論的強烈抨擊，要求中央地方調控房?jì)r(jià)，并將調控效果納入當時(shí)的宏調效果加以考核。正是在此大背景下，上海也曾宣布要開(kāi)建數百萬(wàn)平方米的經(jīng)適房，但這項政策的落實(shí)并不理想。上海(其他城市也一樣)本次重啟成規模的經(jīng)適房建設，很大程度上仍然基于全國政策以及當下的經(jīng)濟走勢。所不同(可以說(shuō)有明顯改進(jìn))的是，上海這一次采取兩輪驅動(dòng)，一方面去年末已有174萬(wàn)平方米經(jīng)適房在浦東三林開(kāi)建，另一方面則調研制定申購和管控辦法，以期盡量兼顧社會(huì )公平。
　　然而，上海重啟經(jīng)適房政策的主要現實(shí)難題有四個(gè)：一個(gè)是申購對象很難準確鑒別，這是“老問(wèn)題”；另一個(gè)是經(jīng)適房政策系權宜之計還是長(cháng)期性政策，眼下并無(wú)說(shuō)法；三是按已大致成型的申購條件，上海目前有多少家庭符合申購條件，這個(gè)關(guān)鍵數據迄今仍是個(gè)謎，估計日后也不見(jiàn)得能夠精確公布；最后，縱然有了“試行辦法”把關(guān)，但中國畢竟仍是個(gè)以人治打底的人情社會(huì )，經(jīng)適房政策在基層操作時(shí)被“變通”的道德風(fēng)險仍然非常高。鑒于上述四大主要難題目前均無(wú)有效化解之辦法，經(jīng)適房政策之實(shí)施注定會(huì )好事多磨。