近期樓市僵局漸露松動(dòng)跡象，而就在房?jì)r(jià)走向再度引發(fā)熱議之際，國家第三次調整住房制度的擬訂稿浮出水面。據報道，擬訂稿提議國家支持有條件的城鄉居民改善居住條件、購置第二套住房，并對第二套住房擠占城市公共資源的情況進(jìn)行必要的限制。

　　由此可見(jiàn)，此次住房制度調整重在鼓勵住房需求向農村轉移，將農村宅基地制度與城市住房制度接軌，通過(guò)盤(pán)活農村土地資源、增加土地供給等措施引導房?jì)r(jià)回歸合理區域。這份擬訂稿的出爐體現出政府限制城市中心區域房產(chǎn)投機行為的態(tài)度，對于扭轉城市供地規模和市場(chǎng)結構具有積極意義，有助于房?jì)r(jià)回歸理性。
　　在樓市初現“小陽(yáng)春”狀況時(shí)，啟動(dòng)第三次住房制度改革頗具現實(shí)指導意義。但除了啟動(dòng)農地供給增量外，要想促成房?jì)r(jià)真正回歸合理，還需要一攬子的全面制度配合。
　　經(jīng)歷了一年多僵局之后，近期在開(kāi)發(fā)商各種“促銷(xiāo)讓利”的舉措刺激下，一些剛性需求開(kāi)始出手購房，由此促成了當下看似較為活躍的樓市交投。以上海為例，在剛剛過(guò)去的3月份，全市一手商品住宅成交量呈井噴態(tài)勢，新建商品住宅成交面積約151萬(wàn)平方米，相比2月份的79萬(wàn)平方米幾乎翻倍。但應看到的是，這些成交量多集中在前期降價(jià)幅度較大的區域，一旦開(kāi)發(fā)商順勢醞釀漲價(jià)，購房需求就有可能受到壓制。畢竟就居民的收入水平而言，目前樓市價(jià)格水平仍處于高位。年輕人要想實(shí)現“居者有其屋”的夢(mèng)想，往往要窮盡包括雙方父母在內三個(gè)家庭的多年積蓄，而過(guò)高的房?jì)r(jià)不僅意味著(zhù)湊齊首付房款的一時(shí)艱辛，還意味著(zhù)歸還按揭所造成的長(cháng)期經(jīng)濟壓力。支付能力的弱化已經(jīng)決定了剛性市場(chǎng)需求并不具備持續能力。
　　事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌被制約的主要癥結在于地價(jià)高企。有報道顯示，由于之前房地產(chǎn)繁榮期過(guò)高的地價(jià)定位，在多數區域的房?jì)r(jià)成本中，地價(jià)所占比重已經(jīng)高達50%以上。而地價(jià)高企的重要原因則在于地方政府賣(mài)地生財的沖動(dòng)。目前的財政分權體制向中央財政傾斜，地方政府承擔了過(guò)多的責任卻沒(méi)有財力支撐。從全國來(lái)看，地方政府享有財權的30%，而其承擔的各項事務(wù)則占70%。錢(qián)少而事多，導致地方政府對房地產(chǎn)等創(chuàng )利大戶(hù)以及由此而來(lái)的預算外收入形成高度依賴(lài)。
　　就此而言，擬訂稿所鼓勵的在農村購買(mǎi)第二套住房將有助于緩沖地價(jià)高企的矛盾。在政策的引導下，一旦住房需求向農村蔓延，則意味著(zhù)可供開(kāi)發(fā)商選擇的地域擴容，地方政府的土地供給增加，其資金壓力也能隨之緩解。從這個(gè)角度講，國家此次住房制度的調整頗具積極意義。然而，這一積極意義的發(fā)揮在現實(shí)中將會(huì )受到制約。時(shí)下，地方政府控制著(zhù)土地出讓的單方供給權。對于開(kāi)發(fā)商而言，地方政府還是土地供給的獨家壟斷者，因此在價(jià)格談判中具有絕對的優(yōu)勢，開(kāi)發(fā)商低價(jià)拿地仍然非常困難。
　　所以，實(shí)現地方政府財權與事權的對等才是樓市價(jià)格全面回歸理性的關(guān)鍵。而伴隨著(zhù)當前地方政府債券的開(kāi)閘，改革推進(jìn)的曙光漸行漸近。試想，如果以此為契機，進(jìn)一步拓寬地方財政收入來(lái)源、完善各級政府財政分配結構，讓地方債形式從權宜之計變?yōu)橐幏痘�的融資渠道，并以經(jīng)濟繁榮期的稅收回報作為償債保障。由此，相對充裕的地方政府財政將會(huì )徹底與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)脫鉤，最終能夠以更低的稅費成本控制房?jì)r(jià)畸高。有鑒于此，作為國家層面的住房體制改革，相關(guān)的設計方案還應當更加深入和全面。目前，解決好地方政府事權與財權對等問(wèn)題，才能為住房市場(chǎng)公平化奠定實(shí)質(zhì)性的基礎。