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| 2009-07-14 黑格二 來(lái)源:新京報 |
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雖然有輿論的同情和支持，但相對于有組織、有專(zhuān)業(yè)知識、有財力的開(kāi)發(fā)商，購房者缺乏組織、缺乏一致行動(dòng)力，其“議價(jià)能力”是很差的。而真正要平衡雙方的話(huà)語(yǔ)權，不能僅靠購房者“一個(gè)人去戰斗”。
眾人關(guān)注的上海倒覆樓房理賠方案7月11日出臺，房產(chǎn)商提出兩套方案：方案A，退還購房人已支付的房款本金，再加上以下賠償中的一種，一是按照合同約定，賠償房款的5%以及已付房款的利息(下稱(chēng)A1方案)，二是委托評估機構確定當前房屋市場(chǎng)價(jià)，再退差價(jià)(下稱(chēng)A2方案)。方案B：業(yè)主可在小區內換房。最終的結果將由開(kāi)發(fā)商與購房者“一對一”談判。(7月12日《新京報》)
具體分析，方案B———置換，由于倒樓，購房者難免對該小區房子質(zhì)量喪失信心，房子也有了“無(wú)形損失”，購房者更不愿被“套牢”。
A2方案：退還房款本金，再賠償房屋差價(jià)，相當于按當年購房者買(mǎi)了別處的房產(chǎn)的標準賠。購房者對于中介組織評估，很難從心理上認同，而且這只是彌補差價(jià)，而沒(méi)有彌補購房費用。
至于A(yíng)1方案，退還房款本金，再加上“合同約定的違約賠償”———房款的5%以及已付房款的利息，這只是在延續買(mǎi)房合同的“不公平”，眾所周知，中國不動(dòng)產(chǎn)交易缺乏專(zhuān)業(yè)律師參與，往往是由開(kāi)發(fā)商主導的霸王條款。在倒樓情況之下，房產(chǎn)商還要延續當年的5%的“霸王條款”，顯然有違公平。
具體而言，購房者除交付房款，還支出房屋購置稅、公積金擔保、貸款保險費、律師見(jiàn)證費等等。5%能涵蓋這一切損失嗎？還有“已付房款的利息”是按銀行同期“存款”利率計算，至少應該按“貸款”利率計算，才算公平。何況有些購房者通過(guò)其他途徑借錢(qián)，利率可能更高。所以，賠償金至少應包括購房者的全部實(shí)際支出，不足5%的再按5%賠償。
有沒(méi)有方案C呢？比如依《消費者權益保護法》第49條，提供商品有欺詐行為的，應當退一賠一。房子在施工過(guò)程中一邊挖坑一邊壘土，造成倒覆，完全違反建設規程，這算什么性質(zhì)，是否可以考慮“退一賠一”？
此外，在倒樓后很多業(yè)主的心理必然受到嚴重傷害。比如，有的是急于結婚用房，事發(fā)后要拖延終身大事，精神損害更大。開(kāi)發(fā)商有必要支付“履約成本”，作為精神損害賠償。
雖然有輿論的同情和支持，但相對于有組織、有專(zhuān)業(yè)知識、有財力的開(kāi)發(fā)商，購房者缺乏組織、缺乏一致行動(dòng)力，其“議價(jià)能力”是很差的。而且在“一對一”情況下，處于更不利的“囚徒困境”中。目前的兩套方案還顯示著(zhù)開(kāi)發(fā)商話(huà)語(yǔ)權的慣性，所以，真正要平衡雙方的話(huà)語(yǔ)權，不能僅靠購房者“一個(gè)人去戰斗”。并且，現在組織談判團，也存在諸多障礙，那么就需要社會(huì )團體積極參與，比如上海消保委可以出面，征得集體授權之后，作為購房者的組織協(xié)調人，統一內部的步調。還有上海律師協(xié)會(huì )除了向當事人推薦律師外，還有必要協(xié)調組成統一的律師團，這才能為購房者爭取更大的話(huà)語(yǔ)權。
上海倒樓事件，不僅僅是個(gè)合同違約，更是一個(gè)公共事件，事件的解決應體現社會(huì )公正。所以，我們的社會(huì )團體———消保委、律協(xié)等，不能因為所謂的民事行為“意思自治”而坐視不理，應當積極干預，這樣才能修補事件對于社會(huì )的傷害。(作者系法律工作者)
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