隨著(zhù)十七屆三中全會(huì )通過(guò)《中共中央關(guān)于推進(jìn)農村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》，我國農村發(fā)展將迎來(lái)新紀元。決定指出，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經(jīng)營(yíng)權，發(fā)展多種形式的適度規模經(jīng)營(yíng)；而土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。
　　顯然，此次農村改革的重點(diǎn)之一是農地改革，而農地改革的關(guān)鍵就是土地流轉。一方面，農地流轉的細節問(wèn)題，如給農民發(fā)放土地產(chǎn)權使用證以進(jìn)行確權，據悉目前已在個(gè)別地方試點(diǎn)，持證人在產(chǎn)權期限內按規定用途可依法使用、經(jīng)營(yíng)、流轉，也可以作價(jià)、折股作為資本從事股份經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)或抵押擔保；另一方面，有關(guān)宅基地自由流轉、“小產(chǎn)權房”合法化乃至對房地產(chǎn)或利多或利空等的議論也頗為熱鬧。

農地改革與樓市無(wú)關(guān)

　　“首先需要明確的是，很多人都把目光聚焦在宅基地流轉和房地產(chǎn)的關(guān)系上，但這是不成立的�！笔缆�(lián)地產(chǎn)上海公司有關(guān)人士向記者表示。
　　“從政策出臺的背景來(lái)看，其實(shí)是農村發(fā)展中遇到問(wèn)題。我國改革是從農村開(kāi)始的，從1978年起我國農村發(fā)生了巨大變化，但是近幾年增長(cháng)緩慢，改革遇到了瓶頸，而農村發(fā)展的制約因素恰是融資難、產(chǎn)權不清、技術(shù)水平低下、基層政治體制不合理�！痹撊耸拷榻B，如農民所擁有的主要財產(chǎn)是土地經(jīng)營(yíng)承包權、宅基地使用權及房屋所有權，因為農村房屋價(jià)值低、承包經(jīng)營(yíng)權及宅基地使用權不可以流通抵押等導致農民難以從銀行獲得貸款，嚴重制約了農業(yè)發(fā)展；每戶(hù)農民平均擁有7.2畝土地且分散于集體土地之中，因承包經(jīng)營(yíng)權不能流轉導致農民無(wú)法規�；�經(jīng)營(yíng)；國家取消了農業(yè)稅，鄉鎮政府所能獲得的財政收入有限，導致鄉鎮一級違規征地等事時(shí)有發(fā)生……在此背景下，黨中央提出了“穩定和完善農村基本經(jīng)營(yíng)制度，健全嚴格規范的農村土地管理制度，完善農業(yè)支持保護制度，建立現代農村金融制度”。
　　“從國際上經(jīng)驗來(lái)看，也未有任何國家不限制大資本進(jìn)入農村�！痹撊耸坑纸榻B，全世界的土地管理都是采取用途管制原則，基本含義有兩條：農地農用、農地農民用。農地農用，因為每個(gè)國家都要保護它的耕地，這關(guān)系到一個(gè)國家糧食安全問(wèn)題；農地農民用，全世界的趨勢都是城鎮化、工業(yè)化、農民向城鎮轉移，但轉移的規模和速度要根據這個(gè)國家的經(jīng)濟發(fā)展實(shí)際情況逐步轉，有條件轉了，留在農村的土地逐步擴大經(jīng)營(yíng)規模，這是好事而且不會(huì )出問(wèn)題；但如有外力強制打入，把農民從土地上趕出去，這就不是土地規模經(jīng)營(yíng)而是土地兼并，導致的后果便是大批農民無(wú)所依靠。
　　業(yè)內專(zhuān)家也普遍認為，此次農地改革是基于宏觀(guān)面的需要�！皩ν恋禺a(chǎn)權制度進(jìn)行重大變革的基本思路是以‘資源的優(yōu)化配置，要素的合理組合，資產(chǎn)的不斷增值’為目標，以家庭經(jīng)營(yíng)為核心，通過(guò)‘還權于民’重建土地和生產(chǎn)者之間的血緣關(guān)系，促進(jìn)農業(yè)發(fā)展�！鄙虾Ｘ斀�(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任印堃華如此認為。
　　復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示，“使得農民資產(chǎn)可變成資金，也是激活內需的一部分�！倍�在上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘看來(lái)，“農民富起來(lái)，經(jīng)濟就起來(lái)了�！�

市場(chǎng)局面不會(huì )突變

　　當然，一旦涉及土地入市，與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系必然產(chǎn)生。業(yè)內提出，一方面，在18億畝耕地“紅線(xiàn)”仍卡得很緊的情況下，宅基地作為農村非農用地，一旦可以自由流轉，一些政府便可增加建設用地，是一個(gè)騰挪用地指標的潛力空間；另一方面，隨著(zhù)宅基地流轉由“非法”轉為“合法”，此前在民間私下買(mǎi)賣(mài)的“小產(chǎn)權房”也面臨“轉正”，這對商品房市場(chǎng)更是一次挑戰。
　　對于建設用地是否會(huì )增長(cháng)的問(wèn)題，世聯(lián)地產(chǎn)上海公司有關(guān)人士表示，我國現有的土地政策是土地分為國有土地和集體土地，做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要經(jīng)過(guò)國家審批將集體用地轉化為國有土地然后進(jìn)行開(kāi)發(fā)。按照《中華人民共和國土地管理法》中相關(guān)規定，農業(yè)用地征收補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著(zhù)物和青苗的補償費，總額不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍，一般為6至10年產(chǎn)值，每畝土地補償標準約為6000到10000元，遠遠低于國家出讓土地的價(jià)格�！捌渲修r民的利益被侵害，因此，集體土地與國有土地應實(shí)行同地同價(jià)。而國家站在社會(huì )穩定經(jīng)濟發(fā)展的整體角度，制定的政策必然是土地可以流轉，但是不能隨意改變土地性質(zhì)。至于建設用地增加與否不取決于土地流轉，而是取決于政府的規劃與審批，或者說(shuō)批準土地轉變性質(zhì)的數量，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供給不會(huì )大幅度增加�！�
　　對于“小產(chǎn)權房”存在的問(wèn)題，該人士則認為，目前的“小產(chǎn)權房”未經(jīng)過(guò)國家審批，違反了國家關(guān)于土地用途管理的限定；未納入城市規劃，水電煤等公共配套不足，集資建房因無(wú)資質(zhì)施工等問(wèn)題，存在安全隱患；主導主體往往是鄉鎮政府，未經(jīng)過(guò)招、拍、掛，存在權利尋租、農民利益被侵占的空間；缺乏集體土地拆遷補償標準，農民所能獲得的補償太低；拆遷之后農民安置問(wèn)題如就業(yè)等得不到解決；不符合不動(dòng)產(chǎn)公示公信要求，購買(mǎi)者所有權得不到國家的認可和保護�！按舜无r地改革的真正含義是承包期的延長(cháng)、不改變土地用途基礎上的流轉、完善農村建設用地拆遷補償標準，正由于土地所有權性質(zhì)不會(huì )發(fā)生變化，所以目前存在的較大數量的‘小產(chǎn)權房’也不會(huì )一次性解決掉而變成大產(chǎn)權房流轉。不過(guò)，對于‘小產(chǎn)權房’產(chǎn)生的原因——權利尋租會(huì )嚴格控制，規范農地的使用�！�
　　從對市場(chǎng)心理影響角度考慮，中房指數研究辦公室的分析師向記者表示，從經(jīng)濟學(xué)意義上來(lái)說(shuō)，當前新一輪農地制度的深化改革和完善，那些被城市化土地的級差地租增值將回歸到農民手中，這樣農民可以平穩順利地轉化為永久城市居民，同時(shí)也給城市房地產(chǎn)發(fā)展輸送新的規模巨大的增量資金�！坝擅绹�房地產(chǎn)次級貸款和衍生品爆發(fā)的金融‘海嘯’擴展到全球，外部環(huán)境的惡化超出了人們的預期，我國經(jīng)濟下滑趨勢也已顯現，在接下來(lái)的時(shí)間里，‘三駕馬車(chē)’之一的出口將繼續回落，經(jīng)濟發(fā)展只能依靠消費和投資，房地產(chǎn)是在消費和投資中最能發(fā)揮作用的產(chǎn)業(yè)之一，正值經(jīng)濟調整關(guān)鍵時(shí)刻，激活農村土地存量資產(chǎn)，加速真正意義上的城市化運動(dòng)，提升包括房地產(chǎn)在內的市場(chǎng)需求�！�