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| 第二章 房?jì)r(jià)會(huì )出現拐點(diǎn)嗎？（二） |
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下面我們來(lái)看一個(gè)真實(shí)的案例。
之前到過(guò)四川成都的人都知道，那里的人過(guò)著(zhù)悠閑舒適的生活，可以喝著(zhù)茶水擺著(zhù)龍門(mén)陣，那里的麻將桌一字排出幾里遠。成都被聯(lián)合國評為“最適宜人居的地方”之一。成都人生活節奏慢，讓人感到生活得很愜意�？墒�2007年在成都的一次土地拍賣(mài)會(huì )上拍出了天價(jià)，幾乎一夜之間改變了成都人優(yōu)哉游哉的生活。
在成都市中心，有一座舊的成都百貨大樓被拆成平地，共有82畝。這里是黃金地段，把地平完之后，政府就想把它拍賣(mài)掉。當時(shí)很多人都盯上這塊地，包括香港的和記黃埔，這是華人首富李嘉誠的地產(chǎn)公司，他們早就盯上了，并且做出土地規劃。等到拍地那天，國內外知名地產(chǎn)商都來(lái)了，現場(chǎng)熱鬧非凡，所有人都關(guān)注這塊地要拍出多少價(jià)來(lái)，所有人都在爭。這塊地起價(jià)2000萬(wàn)人民幣1畝。剛開(kāi)始是國內地產(chǎn)商們舉牌，叫價(jià)到4000萬(wàn)時(shí)，國內地產(chǎn)商都不再舉牌了。這時(shí)香港6家房地產(chǎn)商就開(kāi)始了激烈的爭奪，他們都想爭到這塊地。價(jià)格一直往上叫，4000萬(wàn)、5000萬(wàn)、6000萬(wàn)、7000萬(wàn)、8000萬(wàn)。叫到8000萬(wàn)時(shí)，全場(chǎng)都靜了下來(lái)，大家屏住呼吸，環(huán)顧左右，看誰(shuí)敢在這么高的價(jià)位上繼續叫價(jià)，直到最后8800萬(wàn)一錘定音。結果，這塊地被香港九龍倉地產(chǎn)商拍走了。九龍倉擊敗了“同臺演出”的華潤置地（1109.HK）、和記黃埔（0013.HK）、新鴻基地產(chǎn)（0016.HK）、太古地產(chǎn)（0019.HK），還有信和置業(yè)（0083.HK）。
根據市政府規劃，成都百貨地塊重建項目總建筑面積約44萬(wàn)平方米，要建成集大型商場(chǎng)、星級酒店、寫(xiě)字樓、高檔娛樂(lè )和餐飲場(chǎng)所為一體的超級商場(chǎng)，甚至將成為成都的新地標。除了支付地價(jià)72.4億，最終得主還需要投入40多億元，而且必須在8個(gè)月內動(dòng)工，3年半內竣工并投入使用。這么簡(jiǎn)單算算，每平方米的成本得多少？加上利潤又是多少呢？最后該賣(mài)多少錢(qián)一平方米呢？盡管市場(chǎng)傳言最后的拍地者實(shí)際可能不需要支付那么多錢(qián)，但無(wú)可爭議的是，其影響已經(jīng)遠遠超越了這場(chǎng)交易本身。所有成都的其他地產(chǎn)商會(huì )想什么呢？購房者又會(huì )怎么想呢？
這給其他地產(chǎn)商一個(gè)太好的看漲理由：你看，九龍倉將來(lái)會(huì )賣(mài)多少錢(qián)？我該賣(mài)多少呢？
這給太多購房者一個(gè)太大的刺激：現在再不買(mǎi)房的話(huà)，等“樓王”建好了，其他房?jì)r(jià)比著(zhù)漲的時(shí)候買(mǎi)，更慘！就是這樣的一個(gè)思維邏輯。
看到土地供應，樓房供應該是這個(gè)樣子。讓我們再看需求。除了前面談到的近似集團作戰的買(mǎi)家，再看看市場(chǎng)本身的主體需求是怎樣的。
第一部分是資金實(shí)力很強的群體，主要是成功的私營(yíng)企業(yè)老板、境內外上市企業(yè)高層主管、大型國企高層主管、政府部門(mén)的實(shí)權人物、城市高級白領(lǐng)階層，他們不僅有第一套居所，多數還有第二套居所（如別墅、度假村等）的需求；不僅有多處居住需求，還有購置多套房產(chǎn)的投資需求。
第二部分是30~40歲已經(jīng)成家立業(yè)尤其是有孩子的群體，他們努一把力，掏出多年積攢的家底，再找父母親朋借點(diǎn)，勉強湊齊首付款買(mǎi)下一套中價(jià)房，之后每月努力還貸供房，生活也相對安定。
第三部分是20世紀80年代后出生的這批人。他們基本上都是獨生子女，生活在比父輩優(yōu)越的條件下，他們有住房的需求�，F在中國二十多歲這一代人，是需要房子，甚至是好房子、大房子。他們要成家，他們更有自己獨立的生活和思考，更能適應貸款消費的生活。
第四部分是從農村轉移到城市的人口。在我國城鎮化過(guò)程中，將有兩億到三億人口從農村轉移到城市里來(lái)。他們有住房和租房需求，需求更強勁。如果這兩三億人口都轉移到城里來(lái)，就相當于多出一個(gè)美國、多出兩個(gè)日本、多出兩個(gè)俄羅斯。這么大的需求規模得需要多少房子才能滿(mǎn)足供應？
所以，中國的國情很特殊，人口多，無(wú)論對什么東西的需求后勁都源源不絕。簡(jiǎn)單算算我國住房供求之間的平衡關(guān)系，看看拍賣(mài)成本那么高，就會(huì )知道這個(gè)房?jì)r(jià)的長(cháng)期支撐點(diǎn)在哪里。 |
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