房?jì)r(jià)高企，已經(jīng)成為政府和老百姓的一塊心病。這么高的房?jì)r(jià)，究竟是怎樣一輪接一輪地漲上去的？究竟是哪些資金在買(mǎi)房？為什么在如此高的價(jià)位上還有這么旺盛的購買(mǎi)力？2008年，我國的樓市打了一個(gè)大噴嚏，這兩年買(mǎi)房的人是否接到了樓市的最后一棒？

　　說(shuō)起房子，這是大家最關(guān)心的事。不管是有房還是沒(méi)房的人，房子的問(wèn)題是全國人民都關(guān)心的事。為什么呢？這就是中國人的傳統。如果我們家在農村，那就得先蓋上三間大瓦房，如今甚至是三層小樓，才能娶上媳婦；如果我們住在城里，就想在好一點(diǎn)的地段買(mǎi)上套像樣一點(diǎn)的房子，才有自己安身立命的空間，才能踏踏實(shí)實(shí)地過(guò)上有尊嚴的生活。衣、食、住、行是人類(lèi)最起碼的生存需要，走到今天，13億中國人基本上解決了吃飽穿暖的問(wèn)題，接下來(lái)就輪到改善居住條件了。所以，住房成為全國人民普遍最關(guān)心的問(wèn)題。但中國房?jì)r(jià)在經(jīng)歷了兩年的暴漲之后，自從進(jìn)入2008年，漲幅明顯縮小，有的地方甚至開(kāi)始回落，引來(lái)全國上下一片質(zhì)疑之聲，于是“房?jì)r(jià)拐點(diǎn)論”便應運而生。
　　要想弄明白房?jì)r(jià)是不是真的會(huì )出現拐點(diǎn)，房?jì)r(jià)將走向何方，我們得先搞清楚這輪房?jì)r(jià)是怎么漲上來(lái)的，再看看這些上漲的因素中哪些已經(jīng)消失，哪些還會(huì )持續下去，甚至力量會(huì )進(jìn)一步擴大，只有這樣才能了解我國未來(lái)房?jì)r(jià)的趨勢，從而調整自己的判斷、決策和行動(dòng)。
　　記得1991年清華大學(xué)派我去德國進(jìn)修的時(shí)候，我對那里的房?jì)r(jià)感受特別深刻。有德國同事問(wèn)我：“你在中國掙多少錢(qián)？”頓時(shí)我的頭上開(kāi)始冒汗，但只能如實(shí)說(shuō)：“月薪100元�！薄�100元？”他們眼睛瞪得大大的：“100元你怎么活？”我說(shuō)：“在中國，我每月房租才兩元錢(qián)，生活開(kāi)支特別低，物價(jià)也非常便宜�！钡�是大家猜猜看，我在德國租一間小房子一個(gè)月要交多少錢(qián)？400馬克！當時(shí)合1200元人民幣。中國政府的總理干一個(gè)月都不一定能拿這么多。幸好是德國基金會(huì )贊助我讀書(shū)，否則我在那里根本無(wú)法立足。
　　20世紀90年代初，中國還沒(méi)有這么突出的買(mǎi)房問(wèn)題，那時(shí)住房還沒(méi)有商品化，而是由工作單位根據各項條件統一給職工打分，排隊分配住房。由于粥少僧多，一碗水很難端得平，所以大家意見(jiàn)很大。1996年我回國以后，中國的住房制度開(kāi)始改革，工作單位不再分房子，我們有了住房公積金，實(shí)行貸款買(mǎi)房。記得剛開(kāi)始，感覺(jué)北京的商品房簡(jiǎn)直是天價(jià)：1平方米竟然要1000元人民幣左右。天哪！這房子太貴了，我肯定買(mǎi)不起；后來(lái)漲到了1平方米5000元，我更買(mǎi)不起了；再漲到10000元時(shí)，我真的買(mǎi)不起了；等聽(tīng)到房?jì)r(jià)漲過(guò)15000元的時(shí)候，我基本上沒(méi)有啥想法了。
　　房?jì)r(jià)對很多人來(lái)說(shuō)，跟我一樣，似乎永遠追不上�？傻搅�2007年，房?jì)r(jià)竟出現短期兩三倍的暴漲，這是為什么？這背后的原因是什么呢？
　　照這樣漲下去，那些普通收入的打工族們，他們什么時(shí)候能買(mǎi)上房子呢？
　　前兩年，我講課走遍了祖國大江南北，到處去普及宏觀(guān)經(jīng)濟知識。我到過(guò)新疆、內蒙古、蘭州、南寧、北海、深圳、珠海、蘇州、杭州、寧波、上海、南通、濟南、青島、鄭州等許多城市，每到一處，每講一次課，都看到這個(gè)地方變化最大的是房?jì)r(jià)。前年一個(gè)價(jià)，去年一個(gè)價(jià)，今年又是一個(gè)價(jià)，所到之處房?jì)r(jià)都在翻番往上升。
　　兩年前，在南寧市中心地段非常好的邕江兩岸，特別漂亮的水景房才1000多元1平方米。當時(shí)在課上我就對大家說(shuō)：“這個(gè)價(jià)格太便宜了，大家可以買(mǎi)�！苯Y果我第二次去的時(shí)候漲到2000元，第三次去的時(shí)候漲到3000元，前不久再去時(shí)已經(jīng)漲到了4000元。有人問(wèn)我說(shuō)：“這樣的房?jì)r(jià)我們還要不要再買(mǎi)？”
　　新疆也是如此。2006年10月我在烏魯木齊市詢(xún)問(wèn)房?jì)r(jià)，他們說(shuō)：“不貴，2000元左右�！�2007年我給全國礦業(yè)老板講課的時(shí)候，有一個(gè)新疆學(xué)員說(shuō)：“我們?yōu)豸斈君R市的房?jì)r(jià)已經(jīng)漲到了1平方米4000元�！�
　　我只想跟大家說(shuō)，這兩年走遍祖國大江南北，每當我第二次再回到那個(gè)城市的時(shí)候，那里的房?jì)r(jià)就又漲上去很多。不是一個(gè)地方漲，而是全國房?jì)r(jià)都在漲。就連內蒙古鄂爾多斯的東勝市也蓋了很多房子，我到那兒去看的時(shí)候，當地的房?jì)r(jià)還在飆升。所有這一切說(shuō)明什么呢？它說(shuō)明了一件事：中國人對住房的需求太旺盛了。
    我在清華大學(xué)給MBA上課，經(jīng)常舉辦沙龍，大家聚在一起探討中國經(jīng)濟發(fā)展問(wèn)題。2007年，我們的沙龍選在北京什剎海的游船上，暢談中國樓市問(wèn)題。一位研究生說(shuō)，在武漢有個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，2007年初賣(mài)3000元1平方米，結果一開(kāi)盤(pán)就一下子賣(mài)光了。老板拍著(zhù)大腿說(shuō)：哎呀，賣(mài)虧了，賣(mài)虧了，下次開(kāi)盤(pán)一定要賣(mài)6000元。3個(gè)月之后開(kāi)盤(pán)就賣(mài)6000元，結果剛開(kāi)盤(pán)一下子又賣(mài)光了。老板又拍著(zhù)腿說(shuō)：哎呀，賣(mài)虧了，賣(mài)虧了，下次開(kāi)盤(pán)賣(mài)9000元，結果9000元開(kāi)盤(pán)又一搶而空。老板最后發(fā)話(huà)說(shuō)：這房子咱先不賣(mài)了，2008年一開(kāi)盤(pán)就賣(mài)13000元，把價(jià)提得高高的，漲得讓誰(shuí)都買(mǎi)不起。沒(méi)關(guān)系，反正這房?jì)r(jià)還得漲。事情雖然說(shuō)的是武漢，但在北京、上海、廣州、深圳，包括成都在內，房?jì)r(jià)就是這樣一路漲上去的。
　　為什么呢？因為地不好拿了，太貴了，前面賣(mài)的房子本錢(qián)都收回來(lái)了，后面又沒(méi)房賣(mài)，把房?jì)r(jià)掛高點(diǎn)，賣(mài)不掉算了，留著(zhù)以后慢慢賣(mài)。結果是提一次價(jià)不夠賣(mài)，提兩次還不夠賣(mài)，最后提到買(mǎi)房人實(shí)在買(mǎi)不起的程度。只要地產(chǎn)商前面賺夠了，管你愛(ài)買(mǎi)不買(mǎi)。結果就是，附近的地產(chǎn)商一家比著(zhù)一家賣(mài)。你看隔壁都賣(mài)這么高了，而且他拿地的成本也高，估計建好房子的成本得比我現在的賣(mài)價(jià)還要高，我得再漲點(diǎn)。
　　就這么一家比一家，一家趕一家，“離譜”的房?jì)r(jià)就這么給推上去了。而買(mǎi)房的人呢？3000元沒(méi)買(mǎi)，6000元后悔了；6000元沒(méi)買(mǎi)，9000元更后悔。再不買(mǎi)，真的漲到13000元了！這只是舉個(gè)例子，但這一輪輪房?jì)r(jià)基本上就這樣漲起來(lái)的。
　　問(wèn)題是，房?jì)r(jià)這么一輪一輪漲，真的有人要跟，真的有人要買(mǎi)，這一漲再漲的辦法這么好使，為什么5年前或3年前樓市疲軟的時(shí)候，不用這辦法呢？
　　究竟是什么原因促成了有人愿打有人愿挨，而且還挨得起呢？
　　我研究的是宏觀(guān)經(jīng)濟，一直關(guān)注政府對經(jīng)濟的宏觀(guān)調控。從2003年中國經(jīng)濟開(kāi)始提速的時(shí)候，政府就已經(jīng)意識到，以前協(xié)議轉讓土地的做法存在問(wèn)題。第一是地價(jià)太便宜，吸引了大量追逐暴利的資金殺入房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì )刺激房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資的泡沫。第二是地價(jià)太便宜，意味著(zhù)誰(shuí)能接觸到掌握批地權力的人，誰(shuí)就有條件優(yōu)先拿到地，會(huì )刺激大量權錢(qián)交易、暗箱操作，滋生大量違法亂紀的案件。第三還是地價(jià)太便宜，不能充分體現在經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中，土地作為已經(jīng)市場(chǎng)化的重要生產(chǎn)要素，不能公平地由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定它應有的價(jià)值和價(jià)格。在中國，《憲法》規定土地屬于國家和勞動(dòng)群眾集體所有，大量土地以這種便宜的協(xié)議轉讓形式流入少數地產(chǎn)商名下，實(shí)際是對公眾利益的變相剝奪，這既不符合經(jīng)濟和市場(chǎng)規律，更不符合社會(huì )公平原則。第四仍然是地價(jià)太便宜，直接減少了政府財政收入。反過(guò)來(lái)說(shuō)，政府也應該搭上經(jīng)濟高速發(fā)展的快車(chē)，而政府能拿到的就是財政收入。目前財政收入最重要的一部分是稅收，還有一部分是土地出讓金。而賣(mài)地，則被指責為推高房?jì)r(jià)的重要原因。
　　總之一句話(huà)，不能再這么便宜賣(mài)地了。
　　于是，便有了《國六條》、《國八條》等限制土地供應和規范地產(chǎn)發(fā)展等政策措施。最重要的是2004年的8月31日，這是所有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最難忘的日子。2004年4月，國土資源部、國家監察部聯(lián)合出臺了71號令—《關(guān)于繼續開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓情況執法監察工作的通知》。通知規定，8月31日是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權的最后期限，之后所有建設用地都必須通過(guò)土地招、拍、掛的形式進(jìn)行出讓?zhuān)�就是要�?shí)行招標、拍賣(mài)、掛牌。同時(shí)，已經(jīng)獲得土地的開(kāi)發(fā)商，如果尚未付足土地出讓金的，必須在8月31日前補齊，方能辦理土地證或再行轉讓?zhuān)�且須在兩年內�?dòng)工，否則政府可有權收回。
　　這是中國土地政策一個(gè)歷史性的轉折，而這個(gè)轉折又不得不轉。
　　應該說(shuō)，當時(shí)政府的意圖很清楚，就是要抑制地產(chǎn)商的投資熱情。土地價(jià)格高了，銀行貸款難了，地產(chǎn)商自然就望而卻步了�；蛘哒f(shuō)，你買(mǎi)地建了房，價(jià)格高了大家買(mǎi)不起，按揭貸款首付相應提高，買(mǎi)房也難了。你賣(mài)不出去，自然就不會(huì )一個(gè)勁兒拿地、一個(gè)勁兒地貸款、一個(gè)勁兒地建房了。
    沒(méi)想到，2003~2007年，政府年年出臺新政策，年年試圖調控房?jì)r(jià)，結果是出臺一個(gè)政策，房?jì)r(jià)就漲一輪，再出臺一次再漲一輪，漲到今天，所有沒(méi)買(mǎi)房的人都在“望房興嘆”，房?jì)r(jià)高得越來(lái)越遙不可及。