近期，來(lái)自房地產(chǎn)界的救市、金融風(fēng)險預警不絕于耳，住房城鄉建設部、全國人大財經(jīng)委均對“房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢可能出現逆轉”表示極度憂(yōu)慮，擔心出現房?jì)r(jià)的“大起大落”。那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)真的到了該政府出手救市的地步嗎？

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，歸根到底決定于市場(chǎng)價(jià)格水平及其變動(dòng)對消費者支付能力構成的影響。住房的本質(zhì)是耐用生活消費品，這決定了房?jì)r(jià)從根本上是由居民愿意支付在住房上的支出決定的。從這個(gè)意義上說(shuō)，房?jì)r(jià)-收入比率是判定房?jì)r(jià)是否合理的主要依據。
　　哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心統計了美國100多個(gè)城市的中位數房?jì)r(jià)-家庭收入比率，其中1980年—2000年一直穩定在3倍左右；2001年后由于美聯(lián)儲調低基準利率降到1%，助長(cháng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，房?jì)r(jià)-家庭收入比到2006年上升到4.6倍，引發(fā)了2007年3月以后的次貸危機�？梢�(jiàn)房?jì)r(jià)過(guò)高市場(chǎng)調整是必然的。
　　我國大中城市房?jì)r(jià)2003年以來(lái)出現了連續上漲的行情，2007年全國商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格高達3885元。按照90平方米的小戶(hù)型計算，一套住房的價(jià)格高達34.97萬(wàn)元，約為同期城鎮居民家庭可支配收入3.86萬(wàn)元的9倍。大中城市的房?jì)r(jià)—家庭收入比率更高，北京市90平方米面積住房房?jì)r(jià)與家庭收入比率，甚至達到了26倍。按照國際3-5倍的房?jì)r(jià)-家庭收入比率，北京市居民家庭年收入應當達到32萬(wàn)—54萬(wàn)，才能適應這個(gè)房?jì)r(jià)，即使家庭收入按照10%的高增長(cháng)速度，也需要16年-22年的時(shí)間。
　　可見(jiàn)，目前房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠脫離了大多數家庭的可支配收入，連房屋投資者也開(kāi)始擔心無(wú)法找到下家接盤(pán)，銀行體系也開(kāi)始審慎房地產(chǎn)貸款，房?jì)r(jià)調整已成為大勢所趨。房?jì)r(jià)調整，也是長(cháng)期流行的那些理論的破產(chǎn)：例如城市化是推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的持久動(dòng)力、“剛性需求”導致房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應求、房?jì)r(jià)將永久性上漲。由于房?jì)r(jià)上漲高于不能承受的水平，完全出于自住的需求已經(jīng)基本消失，而理性、投機性“需求”的增長(cháng)又來(lái)自房?jì)r(jià)上漲，房?jì)r(jià)下跌導致這些“需求”迅速向市場(chǎng)供給轉化，不僅減少了對新開(kāi)盤(pán)房屋的需求，而且與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商形成競爭態(tài)勢，表現在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商方面的成交量下降、房?jì)r(jià)大幅度折價(jià)就不可避免了。
　　我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模過(guò)大、價(jià)格過(guò)高，導致房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)困局的主要原因。決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本因素，是中國最廣大的消費者。在消費者普遍抵制高房?jì)r(jià)并且看低未來(lái)房?jì)r(jià)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條不可避免。所謂維穩、救市，實(shí)際上很難起到什么作用。例如，放松對開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款，只能延緩眼前緊張的資金鏈于一時(shí)，房屋同樣銷(xiāo)售不出去，但卻有可能造成更大的銀行呆壞賬；放松對消費信貸，以及二手房的交易和所得的稅收，在房?jì)r(jià)過(guò)高且處于買(mǎi)方市場(chǎng)情況下，不能改變消費者購房即成房奴的局面。
　　依據已故的諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者詹姆斯·托賓1969年提出的托賓Q比率，可以衡量房地產(chǎn)商所開(kāi)發(fā)項目的市場(chǎng)價(jià)值與重置成本之比。目前我國商品房的市場(chǎng)價(jià)值與房地產(chǎn)商的重置成本的比率，大約在3—5倍之間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的托賓Q比率遠遠大于1時(shí)，表明現行房地產(chǎn)業(yè)仍有200%—400%的暴利，房屋售價(jià)當中約有67%—80%的泡沫。
　　目前政府應該順勢擠壓房地產(chǎn)泡沫，同時(shí)給銀行體系提供一個(gè)降低金融風(fēng)險時(shí)間和空間，迫使社會(huì )資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域退出，加入到現代制造業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現代服務(wù)業(yè)等有利于提高國家競爭力的產(chǎn)業(yè)體系之中；反之，政府救市不僅不得民心，而且不可能有效果，推遲泡沫釋放，將使銀行體系處于更加麻木的狀態(tài)，會(huì )加大后續的金融風(fēng)險。