主題為“地產(chǎn)考驗中國：以制度創(chuàng )新求解效率與公平”的“博鰲-21世紀房地產(chǎn)論壇”第十屆年會(huì )近日在海南博鰲閉幕，任志強、黃怒波等業(yè)界知名人士與經(jīng)濟學(xué)家組成最強演講陣容聯(lián)袂出席，共同探討新形勢下中國地產(chǎn)行業(yè)的現狀和未來(lái)。
　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生在會(huì )上表示，中國房地產(chǎn)當前出現的問(wèn)題不是通過(guò)一次的調控、通過(guò)政府的行政干預就可以解決的，當前應該進(jìn)行土地政策、房產(chǎn)稅、農村小產(chǎn)權房等深層次的改革。中坤集團董事長(cháng)黃怒波表示，目前房?jì)r(jià)遏制不住跟制度有關(guān)，從短期看可能還會(huì )出現短期報復性上漲問(wèn)題，制度問(wèn)題解決后，房?jì)r(jià)就會(huì )慢慢平穩。

　　下半年城市房?jì)r(jià)穩中有降

　　“本次調控從短期看可能還會(huì )出現短期報復性上漲的問(wèn)題，因為沒(méi)有按照市場(chǎng)的角度出發(fā)，而是完全的行政手段，并沒(méi)有解決供需問(wèn)題�！敝欣ぜ瘓F董事長(cháng)黃怒波表示，目前房?jì)r(jià)遏制不住，還是跟制度有關(guān)，制度問(wèn)題解決后，房?jì)r(jià)就慢慢平穩。黃怒波在論壇上表示，中國應從根本上解決土地的供應問(wèn)題，土地制度的問(wèn)題，地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì )有大的突破。另外黃怒波認為，目前的稅收體系是不完善的，稅收作為二次分配和三次分配的手段，目前還是不完善的。房產(chǎn)稅推出后是否可以做到公平也是個(gè)不小的問(wèn)題。
　　記者從論壇獲得的《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)報告》顯示，1—5月份商品房?jì)r(jià)格累計表現為上漲，但是5月份房?jì)r(jià)漲幅回落，70個(gè)大中城市二手房?jì)r(jià)格回落。統計數據顯示1—5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是1.4萬(wàn)億元，增幅比固定資 產(chǎn) 高 出12%。 從 重 點(diǎn) 區 域 來(lái)看，在長(cháng)三角、珠三角和環(huán)渤海三大區域，1—5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增幅在30%以上，因此長(cháng)三角和珠三角投資增幅比一季度擴大 。 四個(gè)一線(xiàn)城市外，除北京外，廣州、深圳、上海的增幅高于一季度，前五個(gè)月房?jì)r(jià)的資金來(lái)源同比增長(cháng)63%，資金來(lái)源跟房地產(chǎn)完成的比例是1.96%，這是今年同期較高的水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投入是持續減少的，包括兩個(gè)因素，受房地產(chǎn)市場(chǎng)需求減少的因素，前五個(gè)月訂金和按揭貸款是逐月下降的，前五個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中國內貸款的增幅也是有所下降的。
　　REICO工作室博士任榮榮表示，前5個(gè)月房地產(chǎn)需求增長(cháng)是回落的，供給增長(cháng)是逐步增加的，國十條后房屋交易快速回落，使得供不應求的局面出現了根本性的扭轉。分析下半年房地產(chǎn)走勢的時(shí)候，主要看兩部分的影響因素，一個(gè)是市場(chǎng)運行的政策環(huán)境，一個(gè)是宏觀(guān)政策環(huán)境，政策環(huán)境可以得出房地產(chǎn)政策調控的效應繼續顯現，綜合分析房地產(chǎn)調控效應，房?jì)r(jià)和各項經(jīng)濟之間的關(guān)系，《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)報告》預測2010年房地產(chǎn)下半年房地產(chǎn)景氣是逐漸回落的，下半年房屋銷(xiāo)售面積增幅繼續回落，從價(jià)格來(lái)看，下半年70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)增幅同比回落，價(jià)格穩中有降，下半年新開(kāi)工面積和企業(yè)購置土地面積將出現逐步的回落。

　　三大制度性問(wèn)題浮出水面

　　“我認為不是經(jīng)濟層面的問(wèn)題，也不是通過(guò)一次的調控和政府的行政干預就可以解決問(wèn)題。房地產(chǎn)當前的問(wèn)題既不是房?jì)r(jià)高和低的問(wèn)題，也不是可以壓的問(wèn)題，而是深層次的改革問(wèn)題，例如土地政策、房產(chǎn)稅、農村小產(chǎn)權房的問(wèn)題都井噴式地提到議事日程�！比珖�工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，從社會(huì )層面來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)連續14個(gè)月的上漲，部分城市上漲的離譜，業(yè)內并不希望上漲的過(guò)快，例如去年房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，對于行業(yè)和社會(huì )都不是好事，而且超出了普通居民的支付能力。
　　雖然房地產(chǎn)調控政策取得了一定的效果，但長(cháng)期而言，保障房建設才是從根本上房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn) 題 的 關(guān) 鍵 。 與 會(huì ) 專(zhuān) 家 一 致 認為，政府應該在保障房政策方面進(jìn)行進(jìn)一步的引導和管理，加大保障房建設的力度。財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康建議，政府應積極引導民間資本和存量的個(gè)人產(chǎn)權房加入。雖然有很高的管理成本，但能讓社會(huì )成員進(jìn)入廉租房和享受長(cháng)租房，這些管理成本是必須要付出的，政府要盡可能 將 管 理 成 本 降 低 ， 將 服 務(wù) 做好。聶梅生認為，今年需要解決10%投資的下降，四季度開(kāi)發(fā)商投資下降，要投入3600億元才可以保證10%投資的補充，這是住建部的數據，到年底是否可以投入3600億元，這要看地方政府的財政，如果解決不了就會(huì )形成青黃不接。
　　“土地制度如果無(wú)法從根本上解決，中國房地產(chǎn)的根本問(wèn)題是無(wú)法解決的�！比A遠集團總裁任志強在論壇上表示，相應的制度調整到市場(chǎng)化的時(shí)候，同時(shí)改革的還有土地制度，財政稅收制度和金融制度。任志強指出，土地是地方政府從農民中低價(jià)收購，高價(jià)賣(mài)出，或者是廠(chǎng)房和低廉的土地政府收回來(lái)，政府扮演的是吃差價(jià)的角色，因此土地政策不改變的話(huà)，地方政府的角色不改變的話(huà)，對于價(jià)格的推升會(huì )起到極壞的作用。任志強解釋說(shuō)，用市場(chǎng)供求關(guān)系解決房地產(chǎn)市場(chǎng)和價(jià)格問(wèn)題的說(shuō)法不正確，土地是導致資產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因�！拔覈�目前的社會(huì )形態(tài)導致兩億多的農民擁有兩份土地資源，一些農民到城市打工租房，同時(shí)還要在農村占有相同人口的宅基地，因此，形成了兩億多人擁有雙份土地和居所，這更加劇了土地價(jià)格的上漲�！比沃緩娬f(shuō)，招拍掛導致土地價(jià)格的上漲，如果沒(méi)有招拍掛就會(huì )使價(jià)格對市場(chǎng)的影響比較小，因為招拍掛對現有的市場(chǎng)和價(jià)格產(chǎn)生巨大的推動(dòng)。
　　原國土資源部土地利用司副司長(cháng)束克欣在論壇上指出，住房制度改革的缺陷導致今天房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列問(wèn)題，制度上最大的缺陷就是所有需要解決住房的問(wèn)題，都趕到買(mǎi)方的這條路上。束克欣認為，解決這些問(wèn)題，首先是調整住房制度，應該是租售并舉的道路，買(mǎi)得起房屋的走商品房的道路，買(mǎi)不起商品房的人要走租賃住房的政策，政府關(guān)注的重點(diǎn)應該是為買(mǎi)不起房的人提供更多的租賃房。束克欣指出，政策調整的重點(diǎn)和設計應該是租賃房如何搞起來(lái)，怎樣為廣大的工薪階層提供適合工資收入，合理比例租金的住房，而不是目前市場(chǎng)上自由租賃的房屋租價(jià)。

　　警惕調控負效應

　　“每一次出臺房地產(chǎn)調控政策，最后都有一句話(huà)，促使房地產(chǎn)業(yè)平穩健康發(fā)展，這就是調控的目標，業(yè)界也有各種各樣的聲音，房地產(chǎn)業(yè)到底是否是支柱產(chǎn)業(yè)，有的認為應該退出支柱產(chǎn)業(yè)，甚至應該弱化，也有一種聲音是是否應該再次房改，是否應該取消開(kāi)發(fā)商和預售房，目的和目標不一定明確一致�！比珖�工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生在博鰲論壇上表示，樓市新政調控后，銷(xiāo)售額下降了60%，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的第一步目標已經(jīng)實(shí)現了。此輪調控可以持續多長(cháng)暫不知道，但應該注意到產(chǎn)生的負效應。
　　聶梅生表示，“房地產(chǎn)調控是雙刃劍”，目前在外部環(huán)境上，人民幣還在升值，出口形勢不樂(lè )觀(guān)，調整結構和經(jīng)濟轉型對我國經(jīng)濟來(lái)說(shuō)需要時(shí)間和資本，“房地產(chǎn)業(yè)不能大漲大落，否則實(shí)體經(jīng)濟又會(huì )形成另外一個(gè)青黃不接”。統計數據顯示，去年土地和房地產(chǎn)的稅收對中國稅收的貢獻率超過(guò)了35%，也就說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)對中國稅收的貢獻率超過(guò)了35%以上，拉動(dòng)和救市就使房地產(chǎn)業(yè)達到天花板，非常的火爆，對中國經(jīng)濟的貢獻率很大，稅收也是很大的。去年全國的營(yíng)業(yè)稅增加了41%，房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅增加了118%。聶梅生認為，從長(cháng)期來(lái)看中國應該推出房產(chǎn)稅，而且應該變成促進(jìn)體制改革的稅種。宏觀(guān)方面，人民幣還在升值，熱錢(qián)還要進(jìn)來(lái)，出口不樂(lè )觀(guān)，對于我們是一種挑戰，只能調結構和轉型，這是需要時(shí)間和資本的，轉型完成前是有空當的，房地產(chǎn)業(yè)不能大漲大落，否則實(shí)體經(jīng)濟又會(huì )形成另外一個(gè)青黃不接�！耙粋�(gè)是保障房和商品房的退出導致的青黃不接，另外一個(gè)是房地產(chǎn)和經(jīng)濟轉型之間是否會(huì )形成接力，房地產(chǎn)調控是雙刃劍，應該減少矛盾，共同發(fā)展�！甭櫭飞�說(shuō)。

    全產(chǎn)業(yè)鏈整合是房地產(chǎn)必經(jīng)之路

    新政后，房地產(chǎn)業(yè)“向下”的不只是房?jì)r(jià)，還有一個(gè)更重要的現象是向下游產(chǎn)業(yè)鏈的擴展與延伸，這兩種“向下”，代表的不只是房地產(chǎn)業(yè)的一種意識、姿態(tài)和行動(dòng)，更是該產(chǎn)業(yè)走向健康發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級的進(jìn)步之道。