■樓市價(jià)格博弈系列之房企篇
自今年3月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量上升，近一個(gè)月以來(lái)銷(xiāo)售量更是“一路飄紅”。但相關(guān)數據顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況并不容樂(lè )觀(guān)，目前房企的負債率依然較高，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負債率超過(guò)60%。截至目前，在已經(jīng)公布業(yè)績(jì)預告的59家房地產(chǎn)類(lèi)上市公司中，有13家預計業(yè)績(jì)將出現下滑，有20家預計出現虧損，整體預減比例達到了55.9%�！督�(jīng)濟參考報》記者調查發(fā)現，雖然市場(chǎng)成交回暖明顯，但房地產(chǎn)商的資金鏈壓力仍然較大，市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升的態(tài)勢難以長(cháng)久維持，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲可能性不大，甚至會(huì )繼續回落。
反差 樓市淡季不淡成交紅火
各種現象表明，本應房市淡季的6、7月，并不那么淡，反而是一片火紅。中指院最新數據顯示，在7月16日到22日的一周中，交易量繼續上升，在所監測的40個(gè)城市中，32個(gè)城市交易量同比上漲，6城市同比漲幅超過(guò)150%，其中蘇州同比增幅最大，達306.42%。
成交量的上漲，也促使開(kāi)發(fā)商們的提價(jià)熱情再次蠢蠢欲動(dòng)。日前，統計局公布6月份70個(gè)城市樓價(jià)數據顯示，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市21個(gè)，上漲城市25個(gè)。值得注意的是，這是此輪調控周期9個(gè)月以來(lái)上漲城市數量首次超過(guò)下降城市數量。此外，環(huán)比上漲城市數量的急劇攀升至25個(gè)，也超過(guò)前5月上漲城市數量之和。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，成交量上漲，接連兩次的降息，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張局勢稍有緩解，再加上地方政府放松房地產(chǎn)調控意愿明顯，促使房地產(chǎn)企業(yè)轉變銷(xiāo)售方式，借勢提價(jià)。
的確，成交量的上升，貨幣政策相對放寬，改變了房企觀(guān)望的局面。拿土地拍賣(mài)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，近期，土地拍賣(mài)市場(chǎng)就出現有冷到熱的逆轉。據統計，2012年上半年20個(gè)重點(diǎn)城市土地流拍數高達163宗，其中住宅用地流拍最為明顯。但是，6月份開(kāi)始，一些城市土地交易開(kāi)始活躍，不少地方又出現土地高溢價(jià)現象，包括北京、上海、廣州、深圳等全國20個(gè)重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)推出586塊，僅半月就環(huán)比5月多出239塊，達年內最高峰。
“拿地速度加快，高溢價(jià)地頻繁出現，也說(shuō)明房企運營(yíng)策略開(kāi)始轉向�！敝袊鐣�(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院“住房問(wèn)題研究”課題組成員鄒琳華表示，上半年，不少房企從之前的“以?xún)r(jià)換量”轉變?yōu)樵囂叫缘靥岣咪N(xiāo)售價(jià)格。從數據上看，現階段售價(jià)較年前低點(diǎn)來(lái)說(shuō)，已經(jīng)每月調高2%至5%。但是，由于庫存量大、資金緊張，加之未來(lái)形勢尚未完全明朗，開(kāi)發(fā)企業(yè)目前價(jià)格上調具有漸進(jìn)性、試探性和觀(guān)望性，多采取每月調高一定比例，并不斷觀(guān)望市場(chǎng)反應的策略，避免因房?jì)r(jià)較周邊樓盤(pán)過(guò)高而陷入滯銷(xiāo)僵局。
堪憂(yōu) 房企經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè )觀(guān)
在成交量回升的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)版塊股票一路飄紅。WIND統計數據顯示，2012年以來(lái)，房地產(chǎn)(申萬(wàn))指數已經(jīng)累計上行了15.78%，在23個(gè)申萬(wàn)一級行業(yè)中漲幅僅次于食品飲料(16.73%)，大幅領(lǐng)先上證綜指(-2.88%)的同期漲幅。148只房地產(chǎn)類(lèi)股票中，有116只出現上漲，保利地產(chǎn)累計上漲了35.78%，招商地產(chǎn)累計上漲了28.85%，萬(wàn)科A累計上行了23.58%，金地集團則累計上漲了19.81%。
與此同時(shí)，剛剛披露完的基金的二季報也顯示，房地產(chǎn)股票成為了眾多基金經(jīng)理所追逐的對象，2012年二季度保利地產(chǎn)、金地集團的多只房地產(chǎn)類(lèi)股票均受到了基金經(jīng)理的青睞，基金對保利地產(chǎn)整體增持4.4億股，對金地集團增持3.0億股，萬(wàn)科A、華僑城A等也均獲得了大量的增持。
雖然房企在資本市場(chǎng)被眾買(mǎi)家看好，但是，從目前已經(jīng)披露的財務(wù)數據來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況卻不容樂(lè )觀(guān)。
據統計，目前房企的負債率依然較高，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負債率超過(guò)60%。更令人擔憂(yōu)的是，大多數房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現金流為負值，部分大型房地產(chǎn)企業(yè)集團內，互相擔保的貸款占其全部貸款的3成。
WIND統計數據顯示，截至目前，僅有包括萊茵置業(yè)、臥龍地產(chǎn)和陸家嘴在內的三家地產(chǎn)類(lèi)上市公司公布了半年報，數據顯示，上述三家企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入分別下降了11.69%、28.61%和48.93%，其凈利潤則分別下滑了23.71%、48.89%和53.80%。與此同時(shí)，共有包括華僑城A、電子城、華遠地產(chǎn)和保利地產(chǎn)在內的4家地產(chǎn)企業(yè)公布了業(yè)績(jì)快報，除了華遠地產(chǎn)預計凈利潤出現增長(cháng)之外，其余3家均預計凈利潤將出現不同幅度的下滑。
而從中報預告的情況來(lái)看，截至目前，在已經(jīng)公布業(yè)績(jì)預告的59家房地產(chǎn)類(lèi)上市公司中，有13家預計業(yè)績(jì)將出現下滑，有20家則預計將出現虧損，整體預減比例達到了55.9%。其中，嘉凱城預計今年上半年將虧損35000萬(wàn)元，同比下滑4901.41%。
一位具有國資背景的PE高管對《經(jīng)濟參考報》記者表示，雖然市場(chǎng)成交回暖明顯，但房地產(chǎn)商的資金仍然繃得很緊。
“現階段，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況分化非常嚴重�！鄙鲜鋈耸勘硎�，作為招保萬(wàn)金等大型房地產(chǎn)企業(yè)，由于項目一般都比較好，所以資金鏈狀況一直不錯，反而融資成本在不斷下降。但與之相反的是，三、四線(xiàn)城市的中小型房企，融資成本卻在不斷提升。
“之前分化都沒(méi)這么大，現在越來(lái)越大了�！鄙鲜鋈耸刻寡�，對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行貸款越多會(huì )將其資金成本壓制越低，但是，由于銀行對房地產(chǎn)企業(yè)信貸的嚴控，更多的房地產(chǎn)商只能選擇其他融資方式，這也就產(chǎn)生了分化。從資金成本來(lái)說(shuō)，由于大型地產(chǎn)商底氣較足，多能將融資成本降到7%至8%。而小型地產(chǎn)商恰恰相反，他們要多承擔30%至40%，甚至高達50%的融資成本。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示，銀行常規緊縮致資金獲得量有限的情況下，融資成本的上升是不可忽視的現實(shí)因素。
的確，地產(chǎn)商的資金壓力仍然未減。中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，由于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢不是市場(chǎng)機制內生，而是通過(guò)行政高壓手段實(shí)現，因此基礎并不牢固，存在諸多不確定性，我們應警惕房企資金斷裂的金融風(fēng)險。
數據顯示，作為房企重點(diǎn)融資渠道的信托，目前就面臨較大的兌付壓力。由于信托多于2010年、2011年大幅增長(cháng)，因此其的兌付壓力2012年、2013年間長(cháng)期存在。根據中金公司預計，有10%至15%的信托項目可能在2012年出現違約風(fēng)險。事實(shí)上，2012年前5個(gè)月，已有包括中誠、中融、渤海和山東信托等18家信托公司的32款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現提前清盤(pán)現象，涉及金額達53.51億元。
預計 房市難改下行趨勢
除了資金壓力，在庫存方面，標桿房企庫存依然處于高位。截至6月底，標桿房企49個(gè)城市的在售項目庫存量，相對于2011年同期增加了約6成。
廣東省房協(xié)日前報告顯示，截至上半年期末，廣東省商品房屋待售面積3216.22萬(wàn)平方米，比一季度末增加110.80萬(wàn)平方米，其中住宅增加57.13萬(wàn)平方米，占總增量的51.6%，均創(chuàng )下近十年來(lái)新高。其中，待售時(shí)間達到1至3年的占比超過(guò)5成。
對此，陳國強表示，現階段對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，高庫存的格局沒(méi)有改變，高負債的狀況雖然有所緩解但也沒(méi)有發(fā)生根本性改觀(guān)。因此，在政策繼續不放松的背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力仍然較大，市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升的態(tài)勢難以長(cháng)久維持。據媒體報道，未來(lái)房地產(chǎn)融資仍將嚴控風(fēng)險，不排除后續出臺新規的可能。
“企業(yè)對現階段的回暖態(tài)勢切勿盲目樂(lè )觀(guān)，雖然開(kāi)發(fā)商利用多種渠道為自己造勢，輿論勢頭轉向，也出現了‘日光盤(pán)’、‘暴漲’等現象或字眼，但是，在高庫存、高負債仍未改觀(guān)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備大幅反彈的條件基礎�！�
他建議，開(kāi)發(fā)商仍應堅持“以?xún)r(jià)換量”策略，盡快回籠資金，堅持去庫存，降低自身資金風(fēng)險。
前述PE高管也認為，由于融資的高成本，在資金緊張的狀況下，房企沒(méi)有能力支撐漲價(jià)售賣(mài)，只能選擇“以?xún)r(jià)換量”快速回收資金。在此背景下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲可能性不大，甚至會(huì )繼續回落。
聶梅生指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于筑底階段，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將在一段較長(cháng)的時(shí)間內上下波動(dòng)。另外，如果國家繼續出臺下一輪新政，不排除房企開(kāi)啟新一輪的降價(jià)。
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