■樓市價(jià)格博弈系列之需求篇
最新數據顯示，截至25日，7月全國主要城市的商品房簽約量創(chuàng )新高，合計總簽約套數達到了21.28萬(wàn)套，環(huán)比上漲6.9%，全月成交量有望達到28萬(wàn)套，預計再創(chuàng )2011年調控以來(lái)新高。
經(jīng)過(guò)兩年房地產(chǎn)政策的緊縮，2012年的樓市逐步回暖，而帶來(lái)回暖的最主要動(dòng)因就是已被壓抑兩年的剛性需求的集中釋放。地方政府“頻繁微調”、貨幣政策相對放松，擔憂(yōu)房?jì)r(jià)上漲的心理恐慌促使消費者預期發(fā)生微妙變化，專(zhuān)家表示，未來(lái)政策持續高壓、開(kāi)發(fā)商資金緊張狀況短期難解以及保障房大量供給等因素對平抑樓市價(jià)格會(huì )起到關(guān)鍵性的作用，未來(lái)一段時(shí)間，在地方剛需政策刺激下，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈將加深。專(zhuān)家建議，在局勢還未明朗之前，購房人應慎重判斷，避免因恐慌追漲入市。
助推 恐慌性買(mǎi)盤(pán)拉高交易量
李想還在為究竟要不要買(mǎi)房發(fā)愁，這位30歲的年輕人，在北京工作已有8個(gè)年頭。之前由于國家開(kāi)始房地產(chǎn)調控，所以一直想等房?jì)r(jià)降下來(lái)再去購買(mǎi)。而最近看著(zhù)房?jì)r(jià)呼呼的上漲，他開(kāi)始急了。
“我4月在西紅門(mén)看了一個(gè)新盤(pán)，那時(shí)不到19000元的價(jià)格，就考慮再等等，可最近去看，已經(jīng)漲到22000元，看來(lái)我真得入手了�！崩钕胝f(shuō)。
像李想一樣想法的購房者不在少數，雖然宏觀(guān)調控仍未放松，但成交量上漲、樓盤(pán)價(jià)格的提升改變了購房者的預期。CRIC研究中心數據顯示，第二季度中國購房者信心總體指數在經(jīng)歷了連續三個(gè)季度的下滑后首度止跌回升，達106.6點(diǎn)，創(chuàng )下自2010年二季度以來(lái)的新高。
“今年一季度更多是自住性需求釋放，但從二季度開(kāi)始，預期對市場(chǎng)帶來(lái)的變化非常明顯。房?jì)r(jià)上漲預期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市�！北本⿴煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，市場(chǎng)反彈的原因一方面是地方政府政策有松動(dòng)跡象，另一方面，雖然不是針對房地產(chǎn)，但降息的確改變了部分購房者的預期，以致提前入市。
也正是預期的改變，需求者的買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，促使了成交量的大幅上漲。最新數據顯示，截至25日，7月全國主要城市的商品房簽約再創(chuàng )新高，合計總簽約套數達到了21.28萬(wàn)套，環(huán)比上漲6.9%，全月成交量有望達到28萬(wàn)套，預計再創(chuàng )2011年調控以來(lái)新高。
北京中原市場(chǎng)研究部總監張大偉分析認為，調控已經(jīng)到了最關(guān)鍵的時(shí)期。調控的效用明顯減小，政策的影響存在倒退風(fēng)險。而房?jì)r(jià)的止跌上漲使得購房者再現局部恐慌。
的確，政策環(huán)境的差異，使各類(lèi)城市出現分化，且差距在上半年愈加明顯。中指院數據顯示，對比今年6月與年初(1至2月月均)的成交量，各類(lèi)城市均有不同程度的增長(cháng)，一線(xiàn)城市增幅最大，增長(cháng)2.4倍，二、三線(xiàn)城市分別增長(cháng)1.4倍和1.5倍；與2009年相比，一線(xiàn)城市的增幅明顯高于2009年，而二、三線(xiàn)城市則相差不大。
對此，中指院認為，從政策環(huán)境來(lái)看，一線(xiàn)城市較二、三線(xiàn)城市更為嚴厲，受影響較大。從受影響程度來(lái)看，2010年至2011年，一線(xiàn)城市成交量累計降幅為56.6%，二、三線(xiàn)城市分別累計下降29.8%和21.6%，明顯低于一線(xiàn)城市。因此，隨著(zhù)首套房貸優(yōu)惠、降息等結構性放松政策的推出，一線(xiàn)城市置業(yè)者的觀(guān)望情緒漸趨緩解，在剛性需求持續釋放的基礎上，積壓已久的改善性需求也積極入市，推動(dòng)一線(xiàn)城市成交量明顯回升。
招數 地方頻打“剛需”牌
除了因為預期發(fā)生變化，致使部分剛需提前入市，地方頻打“剛需”牌，也進(jìn)一步加快購房者的入市力度。
據不完全統計，近一年來(lái)，先后有近40個(gè)城市進(jìn)行了樓市政策微調，內容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標準、調整土地出讓、房源解禁、買(mǎi)房獎勵、稅費優(yōu)惠、提高公積金貸款額度以及購房補貼等。
其中，蕪湖、佛山、成都等在內的少數城市的“微調”政策因觸及調控紅線(xiàn)最終被“叫�！�。而多數政策集中在提振剛需入市，則被通過(guò)。拿近日的“南京新政”來(lái)說(shuō)，不僅加大公積金政策對首次購房和保障房的支持力度，也對“321”人才首次購房進(jìn)行補貼。而鄭州則推出對低收入群體進(jìn)行公積金貸款限額貼息。
在此之前，重慶市將首套房公積金貸款首付由30%降低到20%，貸款額度由20萬(wàn)元提高到40萬(wàn)元。濟南、廈門(mén)、重慶、鄭州、南昌、合肥、吉林、南京、常州、廣州、武漢、沈陽(yáng)、蕪湖等城市也提高了公積金貸款額度。青島、重慶、揚州等實(shí)行首次置業(yè)補貼均被通過(guò)。
“影響本輪市場(chǎng)回暖的主要原因是超過(guò)40個(gè)城市的樓市微調和信貸的事實(shí)性松動(dòng)，特別是信貸的松動(dòng)在一、二線(xiàn)城市表現得最明顯，在這些城市中，6月大部分首套房可以執行八五折的貸款優(yōu)惠，這相當于購房者少支付近10%的房?jì)r(jià)�！睆埓髠ケ硎�。
北京高策房地產(chǎn)顧問(wèn)公司董事長(cháng)李國平對《經(jīng)濟參考報》記者指出，與國外住房不同的是，住房在我國金融屬性較強。因此，在人民幣貶值、股市飄綠的背景下，購房者多帶著(zhù)投資心理加速入市。
“我國住房需求量大是實(shí)際存在的客觀(guān)現實(shí)�！崩顕奖硎�，一方面是城鎮化帶來(lái)的新人口的剛性需求，另一方面，城市存量人口收入增加后的改善性需求量都在不斷增長(cháng)。
《中國城市發(fā)展報告(2011)》顯示，2011年，我國城鎮化率已經(jīng)達到51.27%，城鎮人口首次超過(guò)農村人口，達到6.9億人。但總的看，與發(fā)達國家通常城鎮化率達到80%的水平相比依然很低。與此同時(shí)，從人均住房面積來(lái)看，2011年，我國人均住房建筑面積約為22.5平方米，而我國小康水平城鎮居民居住目標為人均達35平方米，因此，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)潛力巨大。
走勢 短期內“供大于求”格局難改
巨大居住需求是我國存在的現實(shí)，但房屋的高空置率又從另一面說(shuō)明過(guò)去一段時(shí)期內房地產(chǎn)投資、投機需求的高企。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的高負債、高庫存的局面難以改觀(guān)，短期內樓市供求關(guān)系仍將供大于求。
一線(xiàn)城市住房市場(chǎng)稍有回暖，開(kāi)發(fā)商就迫不及待地嘗試調高新房?jì)r(jià)格，隨之二手住宅價(jià)格跟隨上漲，甚至主城區部分二手住宅價(jià)格創(chuàng )出新高。但是，在樓市回暖相對滯后的城市，由于滯銷(xiāo)時(shí)間較長(cháng)，較多樓盤(pán)都處于爛尾邊緣。
中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院“住房問(wèn)題研究”課題組鄒琳華表示，在內蒙古、浙江的部分前期住房市場(chǎng)過(guò)熱的城市，因住房供大于求，已經(jīng)出現較為顯著(zhù)的住房爛尾現象。即使在北京，處于樓市回暖的大環(huán)境下，仍有一些樓盤(pán)因前期銷(xiāo)售不暢、資金困難等原因出現零銷(xiāo)量，其中不乏知名大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。
“現在各大城市推盤(pán)力度依然很大，再加上宏觀(guān)政策沒(méi)發(fā)生改變，所以開(kāi)發(fā)商不敢貿然提價(jià)�！崩顕秸f(shuō)。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示，現階段對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，高庫存的格局沒(méi)有改變，高負債的狀況雖然有所緩解但也沒(méi)有發(fā)生根本性改觀(guān)。因此，在政策繼續不放松的背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力仍然較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備大幅反彈的條件基礎。
董藩也認為“全國來(lái)看，房?jì)r(jià)未來(lái)不會(huì )大漲�！彪m然市場(chǎng)可能會(huì )延續增長(cháng)的態(tài)勢，但限購、限貸政策仍未取消，“因此，符合條件的購房者經(jīng)過(guò)此輪集中購買(mǎi)釋放后，將逐漸穩定下來(lái)”。
事實(shí)上，隨著(zhù)市場(chǎng)好轉，局部地區買(mǎi)賣(mài)雙方博弈也在加深。根據北京住建委的網(wǎng)簽數據統計，上周(7月16-22日)北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為1982套，環(huán)比前一周的網(wǎng)簽量下跌31.3%。成交量創(chuàng )近11周以來(lái)新低。
業(yè)內人士指出，一方面市場(chǎng)好轉，部分開(kāi)發(fā)商選擇“捂盤(pán)”等待好時(shí)機；另一方面，宏觀(guān)政策再次趨緊，部分購房人又開(kāi)始觀(guān)望。
“未來(lái)政策、開(kāi)發(fā)商資金鏈、保障房供給多方博弈的結果將決定下一階段房地產(chǎn)價(jià)格趨勢�！弊》亢统青l建設部政策研究中心綜合研究處處長(cháng)趙路興表示，雖然現階段不具備大幅上漲的條件，但是怎樣防止調控放松、穩定預期是未來(lái)嚴峻的挑戰。地方政府必須堅決執行限購、差別化信貸等調控政策，完善稅收制度，這是穩住價(jià)格的關(guān)鍵。
陳國強對此補充道，由于房地產(chǎn)價(jià)格仍由供求關(guān)系決定，所以從長(cháng)期來(lái)看，擴大商品房供給量、政府利用保障性住房及時(shí)解決低端需求，將對平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格起到關(guān)鍵性的作用。因此，在局勢還未明朗之前，消費者應更加慎重判斷，避免恐慌性入市心理。
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