三大“變種”小產(chǎn)權房曲線(xiàn)入市新華社—

《經(jīng)濟參考報》記者日前在北京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，在中央14部委一片“清理整頓”聲中，小產(chǎn)權房悄然變異為“農業(yè)生態(tài)房”“養老公寓”“旅游地產(chǎn)”“會(huì )員制農莊”等，通過(guò)“以租代售”“使用權代替產(chǎn)權”“榮譽(yù)村民”等方式換裝入市，其形式設計精巧，旨在逃避政策法規的約束。專(zhuān)家指出，應盡快遏制小產(chǎn)權房“變種”帶來(lái)新一輪農地入市潮，建議有關(guān)部門(mén)盡早出臺清理整頓方案，明確農地流轉相關(guān)制度。

　　“以租代售”：宅基地上興建會(huì )員制養老中心

　　“緊鄰小湯山，40平方米四合院，售價(jià)18萬(wàn)�！边@是北京市昌平區崔村鎮南莊村喜洋洋養老中心的廣告�！督�(jīng)濟參考報》記者調查發(fā)現，這里正在“以租代售”小產(chǎn)權房，價(jià)格從十幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)不等�！梆B老中心”只是個(gè)幌子，入住者不乏年輕人，已形成一個(gè)居民小區。

　　走在“養老中心”里，隨處可見(jiàn)“出租、出售”廣告。負責房屋銷(xiāo)售的養老中心劉經(jīng)理說(shuō)，目前正在出售的為第3期，養老中心占地是租南莊村的，與村委會(huì )簽訂了租賃合同到2052年。養老中心分3期建有平房約400間，1、2期已經(jīng)全部賣(mài)出，三期也剩得不多了。
　　記者在現場(chǎng)看到，三期建設的“四合院”每套建筑面積70多平方米，包括三間北房、兩間南房，使用年限40年，售價(jià)60萬(wàn)元。
　　購買(mǎi)這里的房屋后，與養老中心簽訂“入住協(xié)議”，類(lèi)似長(cháng)期租賃協(xié)議。記者注意到，協(xié)議中對入住人有這樣一條約定：男60歲以上、女55歲以上，不得轉租轉售。這里的住戶(hù)孫某說(shuō)：“這純粹是規避政策風(fēng)險，買(mǎi)房后誰(shuí)住根本沒(méi)有人管�！薄�
　　“協(xié)議規定了入住年限和價(jià)格，還有大家最關(guān)心的拆遷問(wèn)題。協(xié)議規定遇到拆遷，一是住戶(hù)可以參與拆遷，拆遷給多少錢(qián)你拿多少錢(qián)；二是養老中心按入住年頭扣除房錢(qián)后，將剩余的錢(qián)退還給住戶(hù)�！眲⒔�(jīng)理說(shuō)。
　　在位于八達嶺高速水屯橋西的昌平區奤夿屯“伊舍小鎮”，打著(zhù)“舊村改造”的旗號，這里建設的養老公寓已經(jīng)售罄。
　　銷(xiāo)售人員告訴記者，“伊舍小鎮”項目是北京市第一批13個(gè)舊村改造項目的一部分。項目將舊村拆掉，給回遷農民蓋一部分回遷房，另外建設幾十棟樓房，以“入會(huì )”形式對外銷(xiāo)售，號稱(chēng)屬于養老產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)，采用會(huì )員制運作，只需一次繳納所選戶(hù)型的會(huì )員費就可入住。如果發(fā)生拆遷，拆遷補償歸買(mǎi)房者。
　　“伊舍小鎮”在房地產(chǎn)網(wǎng)站上打的廣告顯示，這里的二手房均價(jià)已高達6500元/平方米。銷(xiāo)售人員稱(chēng)，該項目一期已售完，約有1000多套養老房屋，“如果你需要，可以留下電話(huà)號碼，待二期開(kāi)盤(pán)時(shí)我們會(huì )通知你�！�
　　會(huì )員協(xié)議有兩種方式：一種是無(wú)期限有效，子女可以繼承；另外一種就是五年制，五年之后可以選擇退會(huì )，會(huì )員費全額退還，實(shí)際上也就是居住五年。
　　一位會(huì )籍顧問(wèn)表示，房子是在村集體土地上開(kāi)發(fā)建設的，產(chǎn)權歸屬村里。購房者經(jīng)認購后可享受當地榮譽(yù)村民待遇，給購房者頒發(fā)《奤夿屯村榮譽(yù)村民》證書(shū)及由村委會(huì )核發(fā)的房屋使用權證，大可不必擔心產(chǎn)權。
　　據知情者透露，目前“養老公寓”項目之所以興起，除了項目本身銷(xiāo)售收入外，一旦通過(guò)民政部門(mén)驗收，還可以套取補貼。

　　“私家農場(chǎng)”：農地里長(cháng)出生態(tài)大棚“50年不變”

　　如果說(shuō)“養老公寓”主要占用的是農村集體建設用地，那么一些農村打著(zhù)“生態(tài)大棚”的名義變相對外出售小產(chǎn)權房，則已經(jīng)侵占了農用地，目前這種銷(xiāo)售給城里人的“私人家庭農場(chǎng)”在北京、廣州、大連、青島、南京等大城市周邊遍地開(kāi)花。

　　“旅順北路生態(tài)莊園，占地600平方米至1200平方米，封閉小區依山傍水，45萬(wàn)元至60萬(wàn)元，送大棚非小產(chǎn)權房�！表樦�(zhù)《大連晚報》上廣告的指引，記者來(lái)到遼寧省大連市旅順口區沙包村，只見(jiàn)一排排整齊的鋼架大棚拔地而起，每個(gè)大棚旁都有一座獨棟住房，屋內面積大約70平方米，還帶一個(gè)半地下室。
　　負責銷(xiāo)售的村民王經(jīng)理說(shuō)，這不是小產(chǎn)權房，我們不銷(xiāo)售產(chǎn)權，只對外出租50年的使用權，1畝地的大棚45萬(wàn)元，兩畝地的大棚60萬(wàn)元。如果將來(lái)政府動(dòng)遷征地，補償款全部都給買(mǎi)房的業(yè)戶(hù)�！�
　　王經(jīng)理說(shuō)，這里原來(lái)是沙包村的一片果林，約200多畝，現在建了70多套大棚，是村里開(kāi)發(fā)的項目。有兩種戶(hù)型，一種是1畝地的，主要是給老年人準備的，只有8套；一種是2畝地的，共有60多套，賣(mài)得最火�！俺抢锶速I(mǎi)這里的房子圖的不是房，而是田地，地越大越受歡迎，一半多大棚房都已經(jīng)賣(mài)光了”。
　　王經(jīng)理指著(zhù)旁邊的另一片山坡說(shuō)，那邊馬上要建設二期，100套�！斑@個(gè)項目叫大連綠色田園生態(tài)園，是經(jīng)過(guò)審批的，以設施農業(yè)立項，等通過(guò)農業(yè)部門(mén)驗收后，您就可以把地下室(農具房)打通采光，就是一間很不錯的影音棋牌室�！�
　　在旅順北路沿途，這樣的“生態(tài)農莊”隨處可見(jiàn)。有房產(chǎn)經(jīng)紀發(fā)帖稱(chēng)，長(cháng)城科聯(lián)種植精品園有多套大棚帶院的獨樓出售，地點(diǎn)在旅順北路大黑石南，面積200平方米，出售價(jià)格85萬(wàn)元，合4250元每平方米，產(chǎn)權為使用權。
　　早在2009年4月，北京市國土資源局已下達封殺令，要求各區縣政府全部拆除違規農業(yè)生態(tài)園，停止占用耕地，對于變相搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位和個(gè)人將追究刑責，當年一些項目被拆除。然而，時(shí)至今天，北京郊區的“生態(tài)農莊”有增無(wú)減，甚至掀起了新一輪銷(xiāo)售高潮。在密云縣云佛山黃坨子村、平谷區馬房鎮等地，記者發(fā)現了多家在售的“私人農場(chǎng)”，價(jià)格從13萬(wàn)元至30萬(wàn)元不等。

　　“旅游地產(chǎn)”：景區生態(tài)林地遭到別墅蠶食

　　記者發(fā)現，隨著(zhù)相關(guān)部門(mén)禁止對別墅項目審批供地，大量別墅項目轉戰農村。當前農村對耕地管理嚴格，但是對“三荒地”、水庫周邊生態(tài)地、承包林地、景區周邊等建設開(kāi)發(fā)并沒(méi)有嚴格禁止，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)打擦邊球的方式開(kāi)發(fā)所謂的“旅游地產(chǎn)”，建設“分時(shí)度假村”，對林地和具有生態(tài)保護功能的山坡地形成威脅。

　　江蘇省溧陽(yáng)市橫澗鎮“黃崗嶺”茶場(chǎng)鄰近天目湖景區和南山竹海景區，處于丘陵地帶，周邊生態(tài)環(huán)境良好。茶場(chǎng)不僅生產(chǎn)茶葉，也是鄉村旅游項目，游客可以采摘茶葉。董事長(cháng)盧建平告訴記者，茶場(chǎng)承包土地千余畝。近日，記者再次來(lái)到黃崗嶺茶廠(chǎng)，發(fā)現在茶場(chǎng)一邊坡地上，出現了兩片白墻黛瓦的仿古建筑群，屋頂高大，場(chǎng)面鋪排。
　　當地旅游部門(mén)知情者介紹，這片仿古建筑群實(shí)際上是一個(gè)別墅項目，是作為旅游業(yè)配套的賓館項目報的，老板一直想對外銷(xiāo)售�！颁嚓�(yáng)市的農村旅游項目近年來(lái)出現了不少這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)，我們都叫它‘田園地產(chǎn)’！究竟是開(kāi)賓館還是當別墅賣(mài)，老板不說(shuō)�！�
　　在北京市昌平區棋盤(pán)山景區，流村鎮瓦窯村的小產(chǎn)權別墅“山作庭院”已建成了300余幢獨棟小產(chǎn)權別墅，銷(xiāo)售人員周濤稱(chēng)“這個(gè)項目是棋盤(pán)山風(fēng)景區配套功能設施，地是瓦窯村的山坡地，位于景區內，不會(huì )搞新的建設，拆遷的概率非常小�！�
　　密云云佛山黃坨子村小產(chǎn)權項目銷(xiāo)售人員相小姐告訴記者：“項目占地是村里改造的山坡荒地，一期只剩下3套了，可選余地不多；二期建設的是小木屋，96套，已經(jīng)售出20多套，占地600平方米至1000平方米，25.8萬(wàn)元/套起，五十年使用權�！庇浾咴谶|寧省大連市大黑石村，也看見(jiàn)了成片的小產(chǎn)權別墅，當地村民稱(chēng)別墅占地均為村里的“山坡地”。