【導讀】
==現象：上半年全國房地產(chǎn)供地量創(chuàng )歷史新高‖全國地產(chǎn)景氣指數進(jìn)入紅燈區
==觀(guān)察：把城市閑地、空房“擠”出來(lái)
-----------------------------------------------------------------
新華網(wǎng)北京7月28日電 國土資源部28日發(fā)布中國土地市場(chǎng)指數（CLI）顯示，在經(jīng)濟下行壓力明顯情況下，地產(chǎn)景氣指數進(jìn)入紅燈狀態(tài)。經(jīng)濟“平行”甚至“下行”，何以地產(chǎn)“上行”；一線(xiàn)城市“地王”與三四線(xiàn)城市所謂“空城”何以并存？就這些問(wèn)題，國土資源部法律中心主任孫英輝接受了本社記者專(zhuān)訪(fǎng)。
土地市場(chǎng)“紅綠燈”
記者：怎么判斷上半年全國土地市場(chǎng)走勢？
孫英輝：2013年上半年，我國經(jīng)濟運行總體平穩，經(jīng)濟增速放緩但主要增長(cháng)指標保持在合理區間。相應的，土地市場(chǎng)呈現供應增速放緩和結構調整加速態(tài)勢。二季度CLI中地指數回升至304點(diǎn)，仍處于綠色正常區間。主要分指數中，市場(chǎng)規模、利用集約、地產(chǎn)景氣均快速上升，出讓價(jià)格、供應結構平穩波動(dòng)。初步計算，上半年地產(chǎn)市場(chǎng)對于GDP的貢獻率在10％左右，拉動(dòng)GDP增長(cháng)近２個(gè)百分點(diǎn)，對穩定經(jīng)濟增長(cháng)發(fā)揮了積極作用。
但在資源基本國情和生態(tài)環(huán)境等因素約束下，只有將土地市場(chǎng)這種利好效應轉變?yōu)榻?jīng)濟內涵式發(fā)展的長(cháng)期效應，才能確保宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展的穩定性和持續性。土地市場(chǎng)總體上是“綠燈”、地產(chǎn)景氣變?yōu)椤凹t燈”，既包含了宏觀(guān)經(jīng)濟企穩并適當回升的可能性，也隱藏著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)強力反彈的嚴峻挑戰。
記者：地產(chǎn)景氣指數為什么會(huì )率先進(jìn)入“紅燈區”？
孫英輝：二季度地產(chǎn)景氣指數環(huán)比上升29.5％，同比上升11.4％，沖高至600點(diǎn)。從成分指標看，消除價(jià)格因素后新增信貸規模、商品房銷(xiāo)售面積、地產(chǎn)股價(jià)指數等３項指標環(huán)比分別下滑21.8％、8.7％和8％，但房地產(chǎn)業(yè)投資總額則環(huán)比上升91.4％、同比增長(cháng)23.8％，直接拉高了地產(chǎn)景氣指數。
國家統計局數據顯示，上半年我國CPI同比上漲2.4％，PPI小幅回落，同比下降1.7％，GDP增速回落至7％平臺，但上半年全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資368228億元，同比實(shí)際增長(cháng)20.3％；其中住宅投資增長(cháng)20.8％。在大部分宏觀(guān)經(jīng)濟數據出現回落情況下，房地產(chǎn)增速進(jìn)一步加快，也說(shuō)明現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍然是推動(dòng)土地市場(chǎng)的內生動(dòng)力，拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的作用未明顯改變。
“空城”與“地王”對峙背后
記者：怎么看異常交易頻發(fā)，高溢價(jià)與退地現象并存？
孫英輝：用媒體語(yǔ)言，所謂“空城”“鬼城”與“天價(jià)地”“地王”并存，拋開(kāi)具體案例個(gè)別性差異不論，從市場(chǎng)預警來(lái)看，最明顯的就是上半年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始從二、三線(xiàn)城市向一線(xiàn)城市“回歸”。
上半年，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)拿地呈量?jì)r(jià)齊升態(tài)勢，布局持續快速向一線(xiàn)城市轉移。在市場(chǎng)景氣不斷回升的背景下，重點(diǎn)房企住房銷(xiāo)售回款迅速增加，“一線(xiàn)供給不足和三四線(xiàn)供應過(guò)量”市場(chǎng)分化異常特征更加明顯。上半年綜合排名前15家重點(diǎn)房企競得房地產(chǎn)用地2467.18公頃，同比增加37％；應支付土地出讓價(jià)款1217億元，平均購地成本5156元／平方米。
記者：受行政打壓資本“回潮”了？
孫英輝：二季度市場(chǎng)規模、供應結構、利用集約和地產(chǎn)景氣等分指數均大幅上揚，土地市場(chǎng)需求呈進(jìn)一步擴大態(tài)勢；地產(chǎn)景氣分指數環(huán)比上升29.5％，同比上升11.4％，顯示出在房地產(chǎn)調控政策持續作用下，以行政手段為主的調控政策效應不斷消減，市場(chǎng)反彈壓力逐漸增大。異常交易頻發(fā)，高溢價(jià)與退地現象并存，表明市場(chǎng)微觀(guān)管制手段乏力。大家都跑，就是“空城”；大家都追，就有“地王”。
“空城”“鬼城”是“只要土地城鎮化、沒(méi)有人口城鎮化”的極端現象。土地市場(chǎng)發(fā)展要與新型城鎮化進(jìn)程相協(xié)調，土地供應要與產(chǎn)業(yè)集聚、人口流動(dòng)、公共服務(wù)布局相銜接。防止土地城鎮化快于人口城鎮化，要嚴格控制新增建設用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接，優(yōu)化土地利用空間布局，使得土地供應與城鎮化戰略相匹配。
重構新型城鎮化下的土地調控體系
記者：CLI中地指數推出時(shí)正值全球金融危機，當時(shí)您就提出行政劃撥增多有負面因素，現在怎么看？
孫英輝：從CLI出讓價(jià)格指數看，經(jīng)過(guò)2009年以來(lái)的快速上漲后開(kāi)始波動(dòng)趨穩，但這是以行政手段為主調控的結果，市場(chǎng)機制作用尚不充分。土地行政配置，不利于提高效率、產(chǎn)業(yè)升級。要逐步發(fā)揮市場(chǎng)機制作用，宏觀(guān)上穩總量保發(fā)展，中觀(guān)上調結構轉方式，微觀(guān)上推改革促集約，逐步建立與“經(jīng)濟增速放緩、結構調整加速”新的經(jīng)濟發(fā)展模式相適應的土地調控政策體系。
記者：數據有沒(méi)有好苗頭？
孫英輝：我國以調整結構轉變發(fā)展方式的路徑，在土地市場(chǎng)上已有所反應，供應總量保持穩中微增態(tài)勢，供地結構持續調整，基礎設施用地負增長(cháng)，工礦用地增速處于較低水平�？鄢康禺a(chǎn)用地“補倉”效應，經(jīng)濟對土地投入的高依賴(lài)性開(kāi)始變化。
年初，中央將今年GDP增長(cháng)預期調低至7.5％，但仍有20余省份確定10％以上。從上半年土地供應情況看，并未出現以高投資促成高增長(cháng)的模式。在土地供應總量平穩前提下，全國有23個(gè)省份用地總量保持增長(cháng)，且多數為中西部地區，經(jīng)濟結構調整與土地資源匹配程度進(jìn)一步提高。
對地方政府“開(kāi)新途、堵老路”
記者：在新的土地調控體系中，地方政府處于什么位置？
孫英輝：年初國資委調查報告顯示當前平臺融資規模達到13萬(wàn)億元，2013年預計到期債務(wù)總額約３萬(wàn)億元，已占地方財政收入的50％以上。從前5個(gè)月地方財政收支來(lái)看，扣除中央轉移支付，部分省份已出現收不抵支情況。地方政府大規模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財政金融風(fēng)險，加大了房地產(chǎn)調控難度。
記者：地方既“天價(jià)賣(mài)地”又“低價(jià)出讓”怎么看？
孫英輝：現行財稅體制下，中央和地方“財權”和“事權”不盡匹配，地方缺乏建設性財政資金，要實(shí)現工業(yè)化和城鎮化加速發(fā)展，一方面依靠經(jīng)營(yíng)性用地出讓取得的資金輸血；另一方面以低地價(jià)出讓、短期稅收返還等形式供應工業(yè)用地，吸引外來(lái)投資，增加就業(yè)和稅收。
“十一五”期間，工業(yè)用地出讓平均價(jià)格在200元／平方米左右，變化幅度在4％以?xún)�，房地產(chǎn)用地出讓均價(jià)則由工業(yè)用地的6倍上升到8.7倍以上。對此一方面要正視土地出讓、土地融資“涉地收入”對地方發(fā)展的貢獻，另一方面要逐步改革現有土地出讓和土地財稅管理體制，探索實(shí)行租讓結合的工業(yè)用地供應制度和國有土地收益基金，同時(shí)建立強化風(fēng)險防范機制，減少違法違規抵押。