日前，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定，建立不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責整合由一個(gè)部門(mén)承擔。這是中國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重大突破。
實(shí)行多年的分散登記為何要改革？不動(dòng)產(chǎn)統一登記將給我們生活帶來(lái)哪些深遠影響？推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統一登記又將面臨怎樣的挑戰？記者就此進(jìn)行了采訪(fǎng)。
■分散登記為何急需改變？
——分散的不動(dòng)產(chǎn)信息成了部門(mén)獨占資源，給企業(yè)、百姓帶來(lái)諸多不便，還給了一些人鉆不動(dòng)產(chǎn)分散登記漏洞的機會(huì )
一個(gè)人在全國共有幾套房，能否實(shí)現便捷聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)？對不起，目前還辦不到。
轉讓房屋，能否不用土地、住房部門(mén)兩頭跑，一下就辦好？不好意思，現在大多數地方還實(shí)現不了。
同一塊地，國土部門(mén)認定是園地，林業(yè)部門(mén)認定是林地，征地補償時(shí)發(fā)生糾紛怎么辦？很遺憾，眼下只能各說(shuō)各的理，最終裁決只能上法庭。
急著(zhù)用錢(qián)，到銀行辦理房地產(chǎn)抵押，銀行能否迅速了解你的房、地狀態(tài)？真抱歉，房、地當下是分別登記，兩個(gè)部門(mén)管理，只能分頭查詢(xún)，必須等上很長(cháng)時(shí)間才能有結果……
類(lèi)似場(chǎng)景，幾乎每天都在我們的生活中上演著(zhù)，而造成這一局面的根源就在于不動(dòng)產(chǎn)登記方式不合理。
“不動(dòng)產(chǎn)登記聽(tīng)起來(lái)很專(zhuān)業(yè)，其實(shí)它與我們的生活息息相關(guān)，像土地、房屋、草原、林地、海域等這些我們經(jīng)常打交道的都屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇，不動(dòng)產(chǎn)登記的作用很重要，它能夠幫助我們明晰不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權，規范不動(dòng)產(chǎn)交易秩序，維護交易安全�！敝袊恋氐V產(chǎn)法律事務(wù)中心副總登記師劉燕萍說(shuō)。
目前，我國不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的是分散登記制度。何為分散登記？通俗地說(shuō)，就是不同部門(mén)各管一攤。如建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門(mén)登記，房屋所有權等由住房和城鄉建設部門(mén)登記，林地所有權和使用權由林業(yè)部門(mén)登記，水面、灘涂的養殖使用權由漁業(yè)部門(mén)登記，海域使用權則由海洋部門(mén)登記。登記查詢(xún)有的已經(jīng)實(shí)現了多地聯(lián)網(wǎng)，有的則在一個(gè)地區內都很難信息共享。
“這種不動(dòng)產(chǎn)分散登記的模式，是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，當時(shí)主要是為了加強行政管理，保證計劃落實(shí)，有其合理之處�！敝袊恋乜睖y規劃院研究員黃小虎說(shuō)，但是，隨著(zhù)經(jīng)濟社會(huì )的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)日趨活躍，人地關(guān)系、利益關(guān)系日趨復雜，市場(chǎng)經(jīng)濟對歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的產(chǎn)權制度要求越來(lái)越高，分散登記的弊端日益凸顯。
一方面，由于登記工作分散在多個(gè)部門(mén)，不動(dòng)產(chǎn)信息成了部門(mén)獨占資源，造成了“信息孤島”。不僅企業(yè)、群眾在辦理相關(guān)手續過(guò)程中，需要在多個(gè)部門(mén)間跑腿，而且，其他部門(mén)要想共享信息資源，也常遭遇扯皮困局。另一方面，分散登記造成了權屬界線(xiàn)不清、權利歸屬不明等問(wèn)題，導致糾紛頻發(fā)，擾亂了不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序。
更重要的是，不動(dòng)產(chǎn)分散登記還給了一些人鉆制度漏洞的機會(huì )，通過(guò)違規手段攫取大量財富。近年來(lái)，“房姐”、“房叔”、“房妹”事件屢有發(fā)生，造成的影響十分惡劣。這些都與分散登記導致信息難統一，該登記的沒(méi)登記、該互通的沒(méi)互通，登記和管理、運行與監控完全脫離密切相關(guān)，暴露了我們在不動(dòng)產(chǎn)登記制度上的短板。
■統一登記能成反腐、控房?jì)r(jià)的利劍嗎？
——公眾對不動(dòng)產(chǎn)統一登記寄予反腐、控房?jì)r(jià)等期望，但統一登記的當前功能主要在于物權公示，實(shí)施后將使合法財產(chǎn)得到更好保護，群眾辦事更方便
對于不動(dòng)產(chǎn)統一登記，很多人將其理解為國家刺向腐敗、高房?jì)r(jià)的一支利箭，認為一旦實(shí)現統一登記，貪官就將無(wú)處遁形，房?jì)r(jià)也會(huì )應聲而降。不動(dòng)產(chǎn)統一登記真有這么大的威力？
“公眾對不動(dòng)產(chǎn)統一登記寄予厚望可以理解，但不動(dòng)產(chǎn)統一登記的功能主要還在于物權公示和保障交易安全，對此不應片面解讀�！眲⒀嗥颊f(shuō)。
劉燕萍指出，很多人覺(jué)得不動(dòng)產(chǎn)統一登記能反腐，是因為他們認為，建立信息公開(kāi)查詢(xún)系統后，就能隨便查詢(xún)官員的財產(chǎn)情況，一些不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗現象會(huì )自動(dòng)暴露�！斑@樣理解是一種誤讀，即便在國外，不動(dòng)產(chǎn)信息也不可能放在網(wǎng)上誰(shuí)想看就看，不動(dòng)產(chǎn)登記資料公開(kāi)查詢(xún)制度建設，必須同時(shí)滿(mǎn)足保護財產(chǎn)權和公民隱私權的需要，合理確定查詢(xún)范圍，根據查詢(xún)主體和查詢(xún)目的設置合理的界限�！�
除了查詢(xún)受限外，有關(guān)專(zhuān)家也指出，目前不動(dòng)產(chǎn)登記并非強制。如果有人收受賄賂的房屋后不拿來(lái)交易，完全可以不辦登記。就算辦登記，也可以登記在他人名下，或違法取得多個(gè)證件來(lái)辦理登記。這種情況下，單靠一個(gè)統一登記制度很難實(shí)現反腐目標。
至于降房?jì)r(jià)，不動(dòng)產(chǎn)統一登記自身也很難發(fā)揮作用。黃小虎指出，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統一登記，摸清了不動(dòng)產(chǎn)的底數，有利于房地產(chǎn)稅制建設，為未來(lái)房產(chǎn)稅等征收奠定堅實(shí)基礎。但是，房?jì)r(jià)的決定因素是復雜的，登記上的統一，并不一定會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響，不宜寄予太高期望�！暗遣豢煞裾J，統一登記后，會(huì )有助于國家對不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的宏觀(guān)調控�！�
難挑反腐和降房?jì)r(jià)的大梁，是否就意味著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)統一登記不重要了？其實(shí)不然。
“十八屆三中全會(huì )明確提出，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，要想實(shí)現這一目標，產(chǎn)權清晰是基本前提�！秉S小虎說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)物權是重要的財產(chǎn)權，只有通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統一登記，明晰不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，市場(chǎng)交易的效率和安全才有保證，下一步改革也才能有序向縱深推進(jìn)。
同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度也是成熟市場(chǎng)經(jīng)濟國家實(shí)行的一項基本的物權制度。從國外的實(shí)踐看，實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統一登記，將帶來(lái)諸多深層次變革。
不動(dòng)產(chǎn)權利人合法財產(chǎn)會(huì )得到更好保護。統一登記后，將減少甚至杜絕重登、漏登問(wèn)題，最大限度地消除因分散登記潛藏的風(fēng)險，減少權屬糾紛，從而保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全和維護不動(dòng)產(chǎn)合法權益。
政府治理效率和水平也將大大提升，群眾辦事會(huì )更加方便。不動(dòng)產(chǎn)登記職責整合為一個(gè)部門(mén)承擔，有助于減少部門(mén)職責交叉和分散，簡(jiǎn)化和規范辦事程序，提高辦事效率，降低行政成本，減輕群眾負擔，大大提高政府的公信力。
■全國統一登記要邁幾道坎？
——不動(dòng)產(chǎn)登記制度發(fā)揮更大作用，需要身份認證體系和信用體系建設相配合
雖然不動(dòng)產(chǎn)統一登記意義重大，國務(wù)院也明確了不動(dòng)產(chǎn)統一登記的任務(wù)、分工和時(shí)間表，但要真正實(shí)現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”目標，并非易事。
“法律依據不統一的問(wèn)題首先要解決�！北本⿴煼洞髮W(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院副院長(cháng)黃偉說(shuō)，目前對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，各部門(mén)都有自己的法律依據，又出臺了相應的部門(mén)規章�！斑@些法律法規政策有不少交叉、重疊的地方，應盡快梳理評估，做出調整�！�
除了法律要調整，登記機構如何順利實(shí)現統一，也面臨不小挑戰�，F在，國家部門(mén)層面統一登記職責已基本明確：由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統一登記職責，行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監管等職責繼續由相關(guān)部門(mén)承擔。專(zhuān)家指出，由于這些不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的都是屬地登記，下一步關(guān)鍵是地方如何操作�！敖y一登記機構這個(gè)工作，在地方如果單靠國土資源部門(mén)，基本上很難推動(dòng)�！蔽靼彩袊临Y源局地籍處處長(cháng)張博認為，必須要在中央統一督導下，明確由地方主要領(lǐng)導牽頭落實(shí)，才能打破部門(mén)利益阻隔，將不動(dòng)產(chǎn)登記盡快統一。
頂層設計難，具體落實(shí)也不易。劉燕萍指出，過(guò)去在分散登記體制下，大量登記信息集中在縣市級登記部門(mén)，很多信息保存方式還停留在紙質(zhì)階段，即便信息化已完成的地方也面臨著(zhù)系統不同、數據參數格式各異的問(wèn)題，如何將這些信息有機地統一在一個(gè)平臺上，是一個(gè)不小的考驗。
此外，不動(dòng)產(chǎn)登記制度要想在更大范圍發(fā)揮更多作用，還需要身份認證體系和信用體系建設相配合。目前，不動(dòng)產(chǎn)登記仍主要依賴(lài)于身份證。如果像陜西“房姐”龔愛(ài)愛(ài)那樣，一個(gè)人有多個(gè)戶(hù)口，而且每個(gè)戶(hù)口都是從正規部門(mén)辦出來(lái)的，并進(jìn)入了正規系統內，在系統內被認定為“真”的，那么就可輕松將多套不動(dòng)產(chǎn)分散到不同戶(hù)口名下。登記機構對此很難查出來(lái)，統一登記、全國聯(lián)網(wǎng)也看不出什么異常。依托這些登記信息進(jìn)行房地產(chǎn)調控，如征收房產(chǎn)稅等，雖然較此前全國信息不聯(lián)網(wǎng)時(shí)更有準頭，但依然可能出現一定程度的偏差。
有關(guān)專(zhuān)家指出，不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度是一項基礎性的工作，而其背后還有更基礎的身份證和統一社會(huì )信用代碼等制度。只有確保每個(gè)人只有一個(gè)身份證號、全社會(huì )統一的信用記錄能夠聯(lián)網(wǎng)，不動(dòng)產(chǎn)統一登記才不會(huì )流于形式，“龔愛(ài)愛(ài)”式的違法行為才能無(wú)處遁形。
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