年末又到了清算時(shí)刻。隨著(zhù)各地房?jì)r(jià)數據不斷攀升，對于將房?jì)r(jià)漲幅與人均可支配收入增幅掛鉤的地方政府來(lái)說(shuō)，完成控房?jì)r(jià)的目標正變得越來(lái)越困難。
作為強化政策實(shí)施的重要手段，當前涉及樓市調控的考核指標中，共有房?jì)r(jià)控制、保障房建設和土地供應三項指標。其中，房?jì)r(jià)控制目標立足市場(chǎng)終端，為購房者切身感受，因此也最受市場(chǎng)關(guān)注。
但值得注意的是，在實(shí)行了三年之后，房?jì)r(jià)控制目標制度所帶來(lái)的“副作用”愈加明顯。地方政府為完成控房?jì)r(jià)任務(wù)，紛紛重拾行政化調控手段。多數業(yè)內人士認為，隨著(zhù)十八屆三中全會(huì )強調市場(chǎng)在配置資源的過(guò)程中起決定作用，房?jì)r(jià)控制目標這項帶有行政色彩的指標，未來(lái)很可能遭到摒棄。取而代之的則可能是加強市場(chǎng)供應端的考核。
多地房?jì)r(jià)漲幅難“達標”
隨著(zhù)年末臨近，房?jì)r(jià)步步高漲的現實(shí)，使一些地方政府感到憂(yōu)心忡忡。來(lái)自國家統計局的數據顯示，今年10月，全國70個(gè)大中城市中，有21個(gè)城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%。其中，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市的新房?jì)r(jià)格漲幅連續兩個(gè)月超過(guò)20%，這尚屬首次。杭州、南京、廈門(mén)、武漢等二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)同樣漲幅較大。
民間機構的數據則更為驚人。根據中國指數研究院發(fā)布的數據，到今年11月，北京市新建住宅樣本均價(jià)已達到31333元/平方米，同比增幅為28.48%。上海、廣州、深圳的房?jì)r(jià)同比漲幅也分別達到13.33%、26.66%、25.25%。除上海外，其余三地的房?jì)r(jià)漲幅均高于官方數據。
供需失衡的局面，被認為是導致房?jì)r(jià)上漲的主要原因。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉表示，一二線(xiàn)城市因為集聚了過(guò)多的資源，市場(chǎng)需求始終旺盛。但由于此前兩年的土地供應相對不足，導致如今房屋供應偏少，因此這些城市的房?jì)r(jià)易漲難跌。
“從10月開(kāi)始，領(lǐng)導就要求我們統計今年以來(lái)的成交情況，同時(shí)密切關(guān)注新房入市價(jià)格�！遍L(cháng)沙市住建委的一位工作人員向中國證券報記者表示，主管部門(mén)早已關(guān)注到房?jì)r(jià)異動(dòng)的情況，并醞釀應對措施。
很快，微調政策的嘗試陸續展開(kāi)。從10月末開(kāi)始，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線(xiàn)城市先后收緊樓市政策，將二套房的首付比例提高至七成，廣州還提高了限購門(mén)檻。
隨后，包括福州、廈門(mén)、武漢、南昌、西安、鄭州在內的大量二線(xiàn)城市跟進(jìn)調整。截至目前，共有15個(gè)城市收緊樓市政策。僅在11月26日一天，就有南京、杭州、長(cháng)沙三個(gè)城市同時(shí)推出房地產(chǎn)調控新規，進(jìn)一步提高購房門(mén)檻。
值得注意的是，造成多地密集調整政策的原因，還在于此前住建部的兩次約談。據悉，今年8月和11月，住建部曾兩次針對房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市進(jìn)行約談，意在以窗口指導的形式，要求地方政府控制房?jì)r(jià)漲幅，并兌現年初制定的房?jì)r(jià)控制目標。
“即使未來(lái)兩月房?jì)r(jià)停漲，這21個(gè)城市完成年度調控任務(wù)也已基本無(wú)望�！睆埓髠ケ硎�。多數業(yè)內人士認為，若嚴格按照制度進(jìn)行考核，今年將有不少地方政府的負責人受到問(wèn)責。
房?jì)r(jià)控制目標遭質(zhì)疑
當前涉及樓市調控的考核中，共有房?jì)r(jià)漲幅、保障房建設和土地供應三項主要指標。根據國土資源部和住建部的數據，今年以來(lái)，全國土地供應規模明顯增加，保障房建設任務(wù)也接近完成。按照統計局的數據，僅有房?jì)r(jià)上漲的指標面臨難以完成的局面。
與前兩項指標不同，房?jì)r(jià)控制目標立足市場(chǎng)終端，最為購房者所感同身受，也最受外界關(guān)注。梳理各主要城市的2013年房?jì)r(jià)控制目標發(fā)現，不同城市的參照指標和統計口徑有所差異。
根據北京市制定的目標是新建商品住房?jì)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩定。上海的目標較為類(lèi)似，為“保持房?jì)r(jià)基本穩定”。相比之下，廣州要求“房?jì)r(jià)增幅不應高于GDP漲幅和城市居民人均可支配收入漲幅”。深圳也強調“全市新建商品住房?jì)r(jià)格漲幅低于人均可支配收入的實(shí)際增長(cháng)速度”。在南京、杭州、西安等二線(xiàn)城市制定的目標中，多將房?jì)r(jià)漲幅與“城鎮居民人均可支配收入漲幅”掛鉤。
業(yè)內人士認為，近年來(lái)主要城市的人均可支配收入增幅多在10%左右。按照這項標準，今年新建商品住宅價(jià)格增幅超過(guò)10%的城市，均存在無(wú)法完成房?jì)r(jià)目標的可能。業(yè)內人士認為，北京、上海提出的“維穩”目標已基本宣告落空。
但今年11月，北京市房協(xié)發(fā)布數據稱(chēng)，10月北京市新建商品住房簽約均價(jià)為1.94萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降4.5%，同比下降6.3%。10月，全市供應結構呈區位性特征，均價(jià)呈現穩中有降的走勢，“基本符合房?jì)r(jià)控制目標保持平穩的要求”。
由于存在統計口徑的差異，上述數據與統計局的結果有所差異，其說(shuō)法也存在爭議，但地方政府對“房?jì)r(jià)控制目標”存有抵觸心態(tài)卻是不爭的事實(shí)。
“房?jì)r(jià)控制目標”的提法最早見(jiàn)于2011年1月出臺的“新國八條”。按照要求，當年不少城市制定了房?jì)r(jià)控制目標，并多與GDP增速、人均可支配收入增速等指標掛鉤。但個(gè)別城市制定的目標較為模糊，此后又被勒令調整。2012年由于未出臺重大調控政策，房?jì)r(jià)控制目標甚少被提及。直到今年年初，在“國五條”的要求下，“房?jì)r(jià)控制目標”這項考核指標才再次啟用，但僅針對直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會(huì )城市。
“既要維持GDP增速，又要控房?jì)r(jià)，本身就是一種矛盾�！遍L(cháng)沙市住建委上述工作人員表示，房?jì)r(jià)走勢由多重因素決定，要想有效控制房?jì)r(jià)漲幅也非一朝一夕能做到。他認為，設定這樣的考核標準并不合理。
“數字游戲”走向終結
國家統計局的數據顯示，2011年12月全國70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部維持在7%以下，在“房?jì)r(jià)控制目標”政策出臺的元年，多數城市都輕松地完成了控房?jì)r(jià)的任務(wù)。但今年市場(chǎng)形勢迥異，為完成房?jì)r(jià)控制目標，不少地方政府重拾行政管控。
近期，北京暫停了高端住宅入市的審批，同時(shí)在預售環(huán)節，對普通住宅項目的價(jià)格進(jìn)行限制，也即啟動(dòng)“限價(jià)令”。受此影響，近期北京新房供應量銳減。除北京外，上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市以及部分二線(xiàn)城市，也悄然啟動(dòng)限價(jià)政策。
同時(shí)，另有部分城市在年末加快保障房入市，并將保障房納入房?jì)r(jià)統計范圍中，從而做低了整體房?jì)r(jià)。此外，為實(shí)現房?jì)r(jià)長(cháng)期平穩，北京還推出一種新的住房品種“自住型商品房”。但因其在定價(jià)和銷(xiāo)售環(huán)節所受到的重重管控，這一政策同樣飽受爭議。
針對近期各地調控政策中出現的加碼限購、強化限價(jià)等行政手段回潮現象，不少業(yè)內人士將其歸咎為房?jì)r(jià)控制目標。分析認為，由于2009年和2010年土地供應旺盛，因此2011年的房屋供應相對充足，房?jì)r(jià)漲幅趨緩；但在2011年和2012年間，土地供應規模相對不足，由此造成今年房?jì)r(jià)上漲壓力較大。在這種局面下，為完成房?jì)r(jià)控制目標，地方政府便不得不在統計口徑、統計方式上玩起“數字游戲”，但這只能將供需矛盾轉移到下一個(gè)年度，而無(wú)法從根本上解決問(wèn)題。
“政府對房?jì)r(jià)控制目標進(jìn)行考核，體現了‘頭痛醫頭腳痛醫腳’的行政化調控思路；地方政府在此過(guò)程中的操作，雖不合理卻又體現出無(wú)奈的一面�！眹敛磕硨�(zhuān)家向中國證券報記者表示，房?jì)r(jià)控制目標的概念已不合時(shí)宜。
多數受訪(fǎng)者認為，在十八屆三中全會(huì )提出市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的思路后，房?jì)r(jià)控制目標這一考核指標有可能在明年遭到摒棄。取而代之的，則可能加強在市場(chǎng)供應端的考核。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生表示，不同城市之間的經(jīng)濟發(fā)展水平、城市價(jià)值、人口聚集程度都有所差別，所以未來(lái)的房地產(chǎn)調控政策要體現出差別化的思路，不宜一味采用非市場(chǎng)化、一刀切的考核標準。
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