房屋銷(xiāo)售的冰冷態(tài)勢，迅速蔓延到土地市場(chǎng)。今年以來(lái)，全國多個(gè)城市出現土地流拍、流標和底價(jià)成交現象，二三線(xiàn)城市這類(lèi)最為普遍。據不完全統計，3月以來(lái)，流拍流標現象占比已接近土地市場(chǎng)的兩成，底價(jià)成交比例同樣明顯增加。按照慣例，當房屋交易市場(chǎng)出現異動(dòng)之后的4-6個(gè)月，才會(huì )傳導至土地市場(chǎng)。但今年的土地市場(chǎng)走勢，幾乎和房屋交易市場(chǎng)同步。為何土地“淡市”來(lái)得如此快？
分析人士表示，當前樓市供需關(guān)系正趨于平衡，導致市場(chǎng)預期生變。多數房企對后市的看法偏向謹慎，加之資金鏈趨緊，因此放緩了拿地節奏。這種跡象預示，隨著(zhù)供需雙雙回落，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)“小年”。值得注意的是，由于庫存量較大，“冰封”狀態(tài)恐難以在短期內解凍。
流拍再現
土地市場(chǎng)趨冷的跡象從3月就開(kāi)始顯現，到4月變得更加明顯。3月20日，天津土地交易中心拍賣(mài)大廳編號為津西青（拍）2013-03號地塊最終流拍，成為今年以來(lái)天津土地市場(chǎng)第3宗流拍地塊。
4月15日，蘇州一舉推出18宗地塊，吸引了包括招商、旭輝、朗詩(shī)和仁恒等27家房企參與競爭，其中3宗流拍，5宗底價(jià)成交。當地開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，近幾年來(lái)這種情況“相當罕見(jiàn)”。
4月16日，分布于濟南6個(gè)區的9宗土地掛牌截止，其中長(cháng)清區大小柿子園村的兩宗土地因無(wú)人報價(jià)而流拍，剩余的7宗土地全部以底價(jià)成交。
4月18日，南京國土資源局公開(kāi)出讓四宗地塊，其中為一宗商住地塊，其余三宗為商業(yè)地塊。從現場(chǎng)競爭情況來(lái)看，此次參與土地拍賣(mài)會(huì )的開(kāi)發(fā)商只有5家，四宗地塊均底價(jià)成交。
4月21日，杭州（樓盤(pán)）余杭組團33號地塊成交，作為本月推出的唯一一宗宅地，起始價(jià)4.03億元，容積率為1.4至1.5。最終，該地塊僅有兩家房企報名競拍，江蘇新城在底價(jià)基礎上加價(jià)2萬(wàn)元直接競得。
4月23日下午，天津市出讓武清下朱莊一宗宅地，掛牌截止時(shí)仍無(wú)報價(jià)而“流產(chǎn)”。接下來(lái)出讓的臨西青大學(xué)城一宗宅地則以底價(jià)售出。
分析人士指出，4月以來(lái)全國土地市場(chǎng)可以用哀鴻一片來(lái)形容。除一線(xiàn)城市之外，多數二三線(xiàn)城市的土地交易市場(chǎng)趨于冷淡。流拍、流標、底價(jià)成交頻現，競爭者減少，競價(jià)次數也大幅降低。
今年一季度，這種冷淡就已現端倪。根據國土資源部的數據，今年一季度，全國主要熱點(diǎn)城市上報異常交易地塊90宗，較上季度減少94宗，降幅超過(guò)50%。中原地產(chǎn)的數據也顯示，在僅剩一周的情況下，4月20家大型房企用于拿地的資金只有55.95億元，不足去年同期的兩成。
分析人士指出，上次出現土地市場(chǎng)全面冷淡的情況，還是在“新國八條”出臺、市場(chǎng)處于冷淡局面的2011年。再往前數，就要追溯到受金融危機影響的2008年。即便在這兩個(gè)年份，市場(chǎng)的預期也從未這么悲觀(guān)。
房企謹慎
“總公司去年就預警，除非價(jià)格和地段都特別合適，否則不要盲目出手，更不要拿高價(jià)地�！碧K州某房地產(chǎn)公司負責人向中國證券報記者表示，去年年末做年度策略時(shí)，公司就定下了“審慎”的基調。按照這個(gè)要求，今年以來(lái)該公司始終未在蘇州市場(chǎng)拿地。
類(lèi)似該公司的情況并不少見(jiàn)。根據上市房企的年報，在今年對土地市場(chǎng)和區域布局的策略中，多數房企強調了審慎原則。尤其是區域布局中，對于二三線(xiàn)城市的開(kāi)拓策略顯得更為保守。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監張大偉表示，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)正出現明顯分化。其中，一線(xiàn)城市因資源聚集，對需求有著(zhù)持續吸引力；廣大二三線(xiàn)城市則由于市場(chǎng)供應過(guò)大，市場(chǎng)趨于飽和，出現土地交易冷淡的現象。
張大偉還表示，房企拿地放緩的主要原因有三點(diǎn)：第一，房?jì)r(jià)上漲幅度放緩。春節過(guò)后，房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現了微妙變化。部分區域的供需格局悄然生變，且降價(jià)現象迅速蔓延。導致房地產(chǎn)企業(yè)對市場(chǎng)的預期趨于悲觀(guān)。第二，標桿房企在2013年土地儲備充分，前10家大型房企在2013年購入接近4000億元土地，土地儲備提前完成。第三，2013年全國一線(xiàn)城市土地成交額創(chuàng )歷史新高，達到5127億元。在這種情況下，企業(yè)負債明顯提高。加之今年5-6月信托兌付集中到期，因此企業(yè)在拿地策略上愈加謹慎。
相比之下，盡管一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)仍然“不愁賣(mài)”，但競買(mǎi)者數量減少、競價(jià)次數降低已是普遍現象。在北京等市場(chǎng)，一些地塊也出現低價(jià)成交現象，去年以來(lái)的土地泡沫已有降溫態(tài)勢。
分析人士表示，土地市場(chǎng)走勢比房屋市場(chǎng)有滯后性。按照慣例，當房屋交易出現明顯降溫之后的4-6個(gè)月，頹勢才會(huì )傳導到土地市場(chǎng)。但在此輪市場(chǎng)調整中，房屋與土地交易趨勢的變化幾乎同步。
“如果年初的判斷是‘謹慎樂(lè )觀(guān)’的話(huà)，那么現在只剩下‘謹慎’了�！蹦骋痪�(xiàn)房企相關(guān)負責人向中國證券報表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢的突變，讓企業(yè)始料未及。如今企業(yè)對市場(chǎng)的信心空前降低，并轉向“觀(guān)望”。
今年3月下旬開(kāi)始，杭州、南京、常州等地出現部分區域房地產(chǎn)項目降價(jià)現象，并迅速蔓延到北京、廣州等一線(xiàn)城市，包括萬(wàn)科在內的大型房企也進(jìn)入“低價(jià)走量”的節奏。同期，李嘉誠轉讓其在內地的最后一個(gè)項目，似乎在警示內地樓市風(fēng)險。業(yè)內人士指出，這種情況令不少開(kāi)發(fā)商擔憂(yōu)，市場(chǎng)策略也調整至更保守的狀態(tài)。
“冰封”延續
一位接近國土資源部的專(zhuān)家表示，部分區域市場(chǎng)飽和，甚至泡沫面臨破裂，已是整個(gè)業(yè)界的基本判斷。因此，即便政府出臺救市政策，對市場(chǎng)的刺激作用也很有限。
他認為，從整體市場(chǎng)來(lái)看，“供不應求”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，利潤下滑、拿地成本提高、銷(xiāo)售速度放緩將是未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間的大趨勢。多數企業(yè)都意識到這一點(diǎn)，所以收縮戰線(xiàn)、降價(jià)走量是共同的選擇，也是“聰明的選擇”。
事實(shí)上，從我國真正實(shí)施住房市場(chǎng)化改革算起，至今不足20年，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代緣何如此快就要終結？該專(zhuān)家表示，在“土地財政”的驅動(dòng)下，很多地方政府此前大量供地，造成區域內的土地和房屋供應很快達到飽和。同時(shí)，由于產(chǎn)業(yè)、交通等配套不足，導致城市化進(jìn)程緩慢，存量房屋難以消化。
與買(mǎi)方的冷淡相比，賣(mài)方仍在積極推地。4月以來(lái)，廣東、福建、安徽等地的地方政府紛紛召開(kāi)推介會(huì )，以較優(yōu)惠的政策尋找買(mǎi)家。其中，安徽安慶還在北京舉辦土地推介會(huì )，共推出28宗、4250畝土地。但其前景并不被業(yè)界看好。分析人士還指出，隨著(zhù)土地改革的推進(jìn)，農地入市步伐也將加快，其對土地市場(chǎng)也會(huì )帶來(lái)不小供應壓力。
土地市場(chǎng)與房屋市場(chǎng)雙雙降溫，正揭示出一個(gè)事實(shí)：當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心已經(jīng)降至冰點(diǎn)，供需雙方都在觀(guān)望。多數機構均表示，未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不可避免地維持低位，并可能進(jìn)入較長(cháng)時(shí)間的“冰凍期”。
分析人士指出，就土地市場(chǎng)而言，如果土地交易低迷的時(shí)間持續過(guò)長(cháng)，未來(lái)一到兩年間，部分區域市場(chǎng)有可能再次面臨供應短缺情況，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現波動(dòng)。
事實(shí)上，供應端頹勢已經(jīng)出現。國家統計局的數據顯示，一季度全國房屋新開(kāi)工面積29090萬(wàn)平方米，下降25.2%；其中，住宅新開(kāi)工面積21238萬(wàn)平方米，下降27.2%。同期，房屋竣工面積也有一定下滑。
值得注意的是，隨著(zhù)庫存量的積壓，土地市場(chǎng)的“冰封”恐將持續。根據國家統計局的數據，3月末商品房待售面積52163萬(wàn)平方米，比2月末增加766萬(wàn)平方米。按照現有的銷(xiāo)售速度，去化周期將超過(guò)8個(gè)月。分析人士指出，考慮到區域之間的差異性，部分區域的去化周期將超過(guò)12個(gè)月，庫存仍處于“嚴重積壓”狀態(tài)。
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