“6388元/平方米，成就杭城真正的獨棟別墅超性?xún)r(jià)比之王！6388元/平方米，成就杭城獨棟銷(xiāo)冠！湖光山社對折清盤(pán)鉅惠！搶到賺到！”最近，在浙江杭州工作已有7年的劉先生不時(shí)接到樓盤(pán)優(yōu)惠銷(xiāo)售的電話(huà)和短信，但這條“別墅賣(mài)出公寓價(jià)”的短信卻讓他印象尤為深刻。
他隨后致電售樓處了解到，上述樓盤(pán)位于被稱(chēng)為杭州后花園的臨安青山湖，這里高端休閑物業(yè)集聚，而短信中的湖光山社樓盤(pán)，按照6388元/平方米的單價(jià)，一棟400平方米的單體別墅總價(jià)目前只要300萬(wàn)元，較于此前售價(jià)，“相當于打了對折”。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，自從德信·北海公園引領(lǐng)杭州樓市馬年首降后，房?jì)r(jià)水平接近一線(xiàn)城市的杭州目前超過(guò)20個(gè)樓盤(pán)緊隨降價(jià)，而這股降價(jià)潮已沖擊到別墅、排屋等高端物業(yè)市場(chǎng)。如今，這些豪宅由前幾年的蓬勃發(fā)展轉為無(wú)人問(wèn)津，降價(jià)、低開(kāi)、特價(jià)房等各種促銷(xiāo)手段，層出不窮。
豪宅去化遇阻
資料顯示，湖光山社主要物業(yè)由排屋和獨棟別墅組成，主力戶(hù)型為326~370平方米的排屋和400~600平方米的別墅，項目總占地約800余畝，開(kāi)發(fā)規劃分為五期，目前已經(jīng)開(kāi)發(fā)到二、三期，一期房源已交付使用。
4月23日，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份致電湖光山社售樓處，據銷(xiāo)售人員介紹，上述銷(xiāo)售單價(jià)為6388元/平方米的房子，總價(jià)為305萬(wàn)元，相當于一套普通公寓的價(jià)格，但屬于項目推出的特價(jià)房，只有一套。
不過(guò)，該銷(xiāo)售人員透露，盡管只有一套，但該項目獨立別墅的售價(jià)目前已降至7000元/平方米，此前的銷(xiāo)售均價(jià)在12000元~13000元/平方米，“相當于打了五、六折”。
對于上述價(jià)格調整，4月24日，《每日經(jīng)濟新聞》電話(huà)聯(lián)系采訪(fǎng)了開(kāi)發(fā)商，相關(guān)銷(xiāo)售人員稱(chēng)，目前是清盤(pán)價(jià)格，“基本上打了對折”，是3月份開(kāi)始決定的。
湖光山社的舉動(dòng)或只是當前豪宅市場(chǎng)的一個(gè)縮影。據浙江杭州臨安一季度房地產(chǎn)業(yè)數據顯示，一季度以來(lái)，臨安城區板塊的銷(xiāo)售面積占總銷(xiāo)售面積的70.35%，豪宅林立的青山湖板塊銷(xiāo)售面積占比只有9.25%。
從房源類(lèi)型成交的情況來(lái)看，該區域一季度公寓房共成交692套，別墅成交僅19幢。商品房住宅中，多、高層住宅成交均價(jià)6341.85元/平方米，別墅成交均價(jià)10087.42元/平方米。
有市場(chǎng)分析稱(chēng)，國家此前出臺的限購限貸政策，導致近兩年來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)持續低迷，再加上今年春節之后杭州城區刮起的“降價(jià)風(fēng)暴”給樓市帶來(lái)了春寒料峭的打擊，杭州幾個(gè)大盤(pán)大幅降價(jià)對臨安區塊的房產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定的負面影響。
“現在房產(chǎn)市場(chǎng)的需求正悄悄地由大戶(hù)型向中小戶(hù)型轉變，區域分化突出。青山湖板塊持續低迷，前幾年青山湖板塊蓬勃發(fā)展，近幾年無(wú)人問(wèn)津，效益已降低至鄉鎮板塊的地步�！闭憬襟w《錢(qián)江晚報》一篇有關(guān)臨安樓市目前狀況如是描述。
除湖光山社外，同一青山湖板塊的廣州頤和地產(chǎn)青城山語(yǔ)間項目也出現大幅打折銷(xiāo)售，目前在售的450~600平方米準現房獨棟別墅，可享受均價(jià)5800元/平方米，總均價(jià)290萬(wàn)元/幢，而且還贈約350平方米精裝庭院�！霸瓉�(lái)平均單價(jià)在10000元/平方米，相當于打了58折�！爆F場(chǎng)銷(xiāo)售人員向記者表示。
對此，全球知名房產(chǎn)咨詢(xún)機構世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱(chēng)，上述位于自然景觀(guān)優(yōu)美的青山湖，遠離于杭州主城區的豪宅，從居住屬性講，并不作為購房者的第一居所，在當前房地產(chǎn)形勢下，面臨著(zhù)需求減少，庫存去化的壓力。
浙江省內一業(yè)內人士則稱(chēng)，對開(kāi)發(fā)商而言，在高端物業(yè)市場(chǎng)如此消沉，且在資金和庫存雙重壓力下，只有通過(guò)降價(jià)走量的方式來(lái)吸引購房者，試圖刺激極其有限的市場(chǎng)需求。
市區稀缺豪宅降價(jià)促銷(xiāo)
理論上講，坐落于城區優(yōu)勢位置的豪宅，在眼前房地產(chǎn)嚴峻形勢下，雖難言升值，仍應具備保值屬性，但當前也呈現較為悲觀(guān)的一面。
3月6日，濱江集團(002244，SZ)位于杭州市區稀缺地塊的豪宅項目武林壹號推出1號樓共166套房源，起價(jià)1500萬(wàn)，折算單價(jià)約5萬(wàn)元/平方米，而該項目2013年的銷(xiāo)售均價(jià)一度超過(guò)7萬(wàn)元/平方米。
統計數據進(jìn)一步顯示，2013年，武林壹號共售出68套，合同金額17.47億元，銷(xiāo)售均價(jià)約為7.36萬(wàn)元/平方米，而在2014年第一季度，共售出37套，合同金額6.99億元，銷(xiāo)售均價(jià)已約為5.80萬(wàn)元/平方米。
不過(guò)，降價(jià)帶來(lái)了銷(xiāo)量增加，1號樓開(kāi)盤(pán)當日即吸金14億元，另?yè)贾萃该魇鄯烤W(wǎng)顯示，截至4月23日，總共166套已銷(xiāo)售44套。
此外，降價(jià)促銷(xiāo)的市區豪宅還包括九龍倉地產(chǎn)旗下的君璽項目，以起價(jià)37900元/平方米低價(jià)首開(kāi)入市，據當地媒體披露，截至目前，180套房源已去化6成。
近日，世邦魏理仕杭州分公司所發(fā)布的《2014年杭州一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《市場(chǎng)回顧》)報告顯示，該季度杭州高檔公寓平均價(jià)格報每平方米41048元，環(huán)比微降0.1%。
對于杭州市區的豪宅市場(chǎng)，馬英樞對《每日經(jīng)濟新聞》記者稱(chēng)，這些位置稀缺的豪宅作為購房者的第一居所，從第一季度市場(chǎng)數據來(lái)講，目前高端住宅市場(chǎng)價(jià)格表現仍較為穩定。
不過(guò)，馬英樞亦認為，如果市場(chǎng)觀(guān)望心態(tài)持續加重，開(kāi)發(fā)商出于去化壓力和資金回籠需求，不排除出現價(jià)格松動(dòng)，而降價(jià)幅度將取決于開(kāi)發(fā)商的現金流需求、營(yíng)銷(xiāo)策略，以及項目的市場(chǎng)定位、營(yíng)銷(xiāo)周期等。
同時(shí)，從認籌、預定到最終簽訂正式合同，有一定的時(shí)間滯后性，類(lèi)似于武林壹號、九龍倉君璽等項目?jì)r(jià)格下調，能否進(jìn)一步影響目前高端住宅市場(chǎng)價(jià)格下探，有賴(lài)于日后公布的第二季度房地產(chǎn)交易數據。
市場(chǎng)購買(mǎi)力減弱
事實(shí)上，降價(jià)、低開(kāi)、特價(jià)房正成為目前杭州樓市高端物業(yè)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。
除上述樓盤(pán)外，4月初，雅戈爾地產(chǎn)位于杭州城西的西溪晴雪悅公館推出特價(jià)房10套，戶(hù)型面積為180平方米，折后均價(jià)在14500元/平方米左右，而此前均價(jià)為2.2萬(wàn)~2.6萬(wàn)元/平方米。
同樣，4月初，華元集團宣布三個(gè)項目大幅降價(jià)清盤(pán)銷(xiāo)售。其中，高端項目玉榕莊降價(jià)后，300~400平方米的聯(lián)墅均價(jià)為8880元/平方米，較于此前成交均價(jià)11557元/平方米，降幅不少。更有業(yè)界人士指出，相比玉榕莊別墅當初拿地樓面價(jià)5183元/平方米，此次調整簡(jiǎn)直是“虧本買(mǎi)賣(mài)”。
此外，高端物業(yè)降價(jià)還出現在杭州西湖區之江國家風(fēng)景區的錢(qián)塘梧桐燕廬項目，目前在售的315~350平方米的排屋總價(jià)在1000萬(wàn)~1500萬(wàn)元/套，現在變?yōu)榱?000萬(wàn)元左右，銷(xiāo)售人員向記者證實(shí)，價(jià)格降了約200萬(wàn)元/套，而該開(kāi)發(fā)商錢(qián)塘房產(chǎn)為杭州知名的地產(chǎn)商之一。
浙江省社科院經(jīng)濟研究所研究員王永太對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，別墅、排屋等高端物業(yè)的價(jià)格確實(shí)在下跌，實(shí)際上，與普通住宅巨量的供應庫存相同，別墅等高端物業(yè)的供應量同樣也不少。
日前，國際知名物管機構戴德梁行公布的數據顯示，2013年杭州高端公寓與別墅新增17.2萬(wàn)平方米，存量從2005年的45.6萬(wàn)平方米升至2013年的459.1萬(wàn)平方米，8年間增長(cháng)10倍；同時(shí)，杭州高端公寓成交均價(jià)從2009年的3.26萬(wàn)元/平方米漲至4.35萬(wàn)元/平方米，年均增幅7.5%。
不過(guò)，《市場(chǎng)回顧》顯示，一季度杭州個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)所引起的市場(chǎng)震蕩，使得購房者觀(guān)望心態(tài)加重，發(fā)展商推盤(pán)有所放緩，杭州住宅銷(xiāo)量出現明顯回落。
數據顯示，杭州主城區整體住宅市場(chǎng)和高端住宅市場(chǎng)的一手房成交量同比分別下跌57%和66%。
王永太認為，此前，浙江通過(guò)制造業(yè)等實(shí)體企業(yè)經(jīng)營(yíng)積累了豐厚的財富，大量的資金進(jìn)入樓市購買(mǎi)豪宅，但如今，整個(gè)經(jīng)濟形勢以及浙江區域經(jīng)濟不容樂(lè )觀(guān)，豪宅房產(chǎn)投資已大受影響，同時(shí)，作為主要購買(mǎi)力的浙江企業(yè)主的財富快速積累階段已經(jīng)過(guò)去，這些因素都影響到市場(chǎng)購買(mǎi)力。
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