提要：房?jì)r(jià)松動(dòng)的跡象已愈來(lái)愈明顯，價(jià)格戰也成為開(kāi)發(fā)商慣用的手段。有媒體報道，北京郊區多個(gè)樓盤(pán)降價(jià)幅度超過(guò)10%。然而，東莞日前出現了開(kāi)發(fā)商降價(jià)超過(guò)15%導致購房者無(wú)法網(wǎng)簽的案例。深圳、上海及南京等地都有類(lèi)似的規定。這種限制新房降價(jià)幅度、延長(cháng)銷(xiāo)售時(shí)間的行為，引發(fā)了廣泛爭議。
【高層定調】
央行力挺首套房貸需求
繼續實(shí)施穩健貨幣政策
【地方樓市】
[一線(xiàn)城市]
北京郊區多樓盤(pán)降幅超10%
上海樓市6月或現集中優(yōu)惠
深圳樓市降價(jià)格局初現端倪
[二三線(xiàn)城市]
蕭山兩樓盤(pán)輪番降價(jià)割肉
武漢一成首付“卷土重來(lái)”
南京“買(mǎi)不到的神盤(pán)”走下神壇
【焦點(diǎn)熱評】
微調難改樓市下行趨勢
市場(chǎng)回歸 樓市日趨理性
救市不僅救樓市也是救城市
【大佬看市】
任志強：樓市還沒(méi)到拐點(diǎn)
潘石屹：不看好住宅市場(chǎng)
王石：警惕房地產(chǎn)泡沫
隨著(zhù)市場(chǎng)形勢急轉直下，開(kāi)發(fā)商試圖降價(jià)跑量回籠資金，卻遭遇政府的“限降令”而無(wú)法大幅降價(jià)。
杭州市政府不久前出臺規定，自5月23日起，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)超過(guò)15%，將通過(guò)技術(shù)手段限制網(wǎng)簽。此規定甫一發(fā)布，一石激起千層浪，杭州政府不愿房?jì)r(jià)大跌的聲音不絕于耳。
“幾乎每個(gè)城市都有這樣的管控系統�！鄙钲谝巹潎廖嘘P(guān)人士告訴記者，深圳是最早明文規定對漲價(jià)和降價(jià)行為進(jìn)行管制的，而大部分城市只是暗中執行而已。
而在東莞，日前出現了開(kāi)發(fā)商降價(jià)超過(guò)15%，導致購房者無(wú)法網(wǎng)簽的案例。
“現在市場(chǎng)信心不足，不降價(jià)很難換來(lái)成交量，如果地方政府不讓我們大幅降價(jià)促銷(xiāo)，我們的日子會(huì )越來(lái)越難過(guò)�！币患疑鲜蟹科蠛贾轄I(yíng)銷(xiāo)負責人說(shuō)。
接受記者采訪(fǎng)的多位開(kāi)發(fā)商均認為，政府“限降”可能是想穩定市場(chǎng)信心，避免價(jià)格出現較大波動(dòng)，但對一些急于回籠資金的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，耽誤了出貨時(shí)機，資金鏈有可能出現斷裂的風(fēng)險。
大幅降價(jià)阻力重重
日前有媒體報道，東莞南城剛需大盤(pán)世紀城·幸福公館于4月底開(kāi)盤(pán)時(shí)，其中一棟樓推出帶精裝修的特價(jià)房，整體均價(jià)約為9800元/平方米。而東莞市物價(jià)局網(wǎng)站上，該棟備案的整體均價(jià)為12439元/平方米。也就是說(shuō)，這部分房源價(jià)格下降幅度高達21%，明顯超過(guò)了規定的15%。
部分購房者買(mǎi)到世紀城·幸福公館推出的特價(jià)房后發(fā)現，由于這批房源低于開(kāi)發(fā)商此前備案價(jià)2000多元/平方米，違反了政府“超過(guò)備案價(jià)15%降幅，需重新備案”的規定，無(wú)法進(jìn)行網(wǎng)簽。
“客戶(hù)不用擔心備不了案，開(kāi)發(fā)商會(huì )想辦法解決的�！庇浾�5月27日致電世紀城·幸福公館售樓處，一位銷(xiāo)售人員如是說(shuō)。
東莞物價(jià)局一位工作人員向本報記者介紹，該樓盤(pán)后來(lái)提交了備案價(jià)格調整申請，目前的銷(xiāo)售價(jià)格仍以舊的備案價(jià)為依據，在房管局未錄入新的備案價(jià)格前，如果成交價(jià)低于備案價(jià)15%，商品房網(wǎng)上銷(xiāo)售系統會(huì )自動(dòng)鎖屏，簽不了買(mǎi)賣(mài)合同。
實(shí)際上，早在2011年，東莞住建局、房管部門(mén)就聯(lián)合發(fā)布文件規定，新建商品住房項目，銷(xiāo)售價(jià)格一經(jīng)備案，將自動(dòng)設置15%的下調限幅。
“這幾年一直都是這樣管制的，東莞的開(kāi)發(fā)商都知道，我們對漲價(jià)重新備案的審核時(shí)間是2個(gè)月，降價(jià)走完流程需要20天左右，從審批時(shí)間上也能看出，降價(jià)比漲價(jià)相對要容易�！鄙鲜鰱|莞物價(jià)局工作人員說(shuō)。
此外，深圳、上海及南京等地都有類(lèi)似的規定。
2011年第四季度，龍湖、綠地、中海地產(chǎn)等大型房企在上海進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，多個(gè)項目房?jì)r(jià)下調幅度超過(guò)20%，其中一些項目的售樓處被前期業(yè)主打砸。針對樓市亂象，上海市住房保障和房屋管理局于當年11月出臺措施，規定房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售價(jià)格浮動(dòng)幅度超過(guò)20%，開(kāi)發(fā)企業(yè)需要重新備案審批。
浦東新區建交委房屋管理處副處長(cháng)陳建軍曾公開(kāi)表示，2011年10月向上海市房管局上報，申請暫停中海在浦東一項目的網(wǎng)上預售備案登記。
“目前深圳的備案系統自動(dòng)設置了價(jià)格浮動(dòng)的上下限。自2010年9月起，深圳對銷(xiāo)售價(jià)格超出備案價(jià)格的樓盤(pán)均不予網(wǎng)簽，而降價(jià)則設置了15%的上限�！鄙钲谑幸巹潎廖晃粌炔咳耸扛嬖V記者。
違背“減少行政干預”思路
這種限制新房降價(jià)幅度、延長(cháng)銷(xiāo)售時(shí)間的行為，引發(fā)了廣泛爭議。
上海易居研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，杭州實(shí)際是想控制房企降價(jià)的幅度，但政府直接干預企業(yè)降價(jià)行為，等于直接插手了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權，開(kāi)發(fā)商想加大力度促銷(xiāo)跑貨也不行，政府行為并不妥當。
一位不愿具名的業(yè)內人士則質(zhì)疑，本屆政府的改革思路是減少對市場(chǎng)的干預，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，地方政府限制房企降價(jià)的行為明顯有違這一思路。
“當初出臺這個(gè)規定時(shí)，主要是為了控制房?jì)r(jià)上漲，抑制開(kāi)發(fā)商隨意亂漲價(jià)的行為，如果不管制，這幾年房?jì)r(jià)都漲到天上去了，現在處于樓市下行期，購房者應理解政府行為是有意維護市場(chǎng)的穩定，房?jì)r(jià)過(guò)度下滑對經(jīng)濟沒(méi)好處�！鄙鲜錾钲谑幸巹潎廖瘍炔咳耸空J為，商品房是特殊的商品，需要政府管理指導定價(jià)。
深圳房地產(chǎn)資深人士尹香武則認為，只有漲價(jià)動(dòng)力太強時(shí)才需要限價(jià)。而“限降”會(huì )讓購房者認為，房企大幅降價(jià)已挑戰地方政府容忍的底線(xiàn)。
不論是“限漲”還是“限降”，行政管制都讓開(kāi)發(fā)商們倍感無(wú)奈�！坝行┎恢�，想多降點(diǎn)價(jià)盡快出貨回籠資金都不行，現在很焦慮�！焙贾荼镜匾恍⌒头科笫袌�(chǎng)經(jīng)理向記者表示，杭州樓市已出現信心危機，購房者看空情緒濃厚，如果降價(jià)不到位，很多樓盤(pán)根本賣(mài)不出去。
“既然政府說(shuō)不是要限制開(kāi)發(fā)商降價(jià)，而是重新備案后可以繼續降價(jià)，那要求重新備案的意義何在呢？”深圳一位開(kāi)發(fā)商認為，這樣做只會(huì )增加手續，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)不必要的麻煩。
業(yè)內人士指出，重新備案的不確定性在于，房管局可以給開(kāi)發(fā)商按價(jià)格下調之后的價(jià)格做備案，但同樣也可以不予審批。
杭州雙贏(yíng)置業(yè)總經(jīng)理章惠芳對記者表示，在杭州買(mǎi)賣(mài)雙方都信心不足的市場(chǎng)環(huán)境下，多數開(kāi)發(fā)商意識到應該以?xún)r(jià)換量。房管部門(mén)的管制，會(huì )讓一些去化情況不理想的開(kāi)發(fā)商的壓力進(jìn)一步加大。
在章惠芳看來(lái)，盡管有規避的辦法，比如價(jià)格分期備案，每期的價(jià)格調低，降價(jià)空間累積可以增大，但開(kāi)發(fā)商理應有自主調整價(jià)格的選擇權。
“地方政府應該從市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)行自救�！焙贾萃该魇鄯烤W(wǎng)研究院院長(cháng)丁建剛對記者表示。