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1月份高位運行的宏觀(guān)經(jīng)濟數據如期出臺，令“從緊貨幣政策”或將改變的預期落空。一系列跡象表明，信貸閘門(mén)仍將收緊，這給視資金為命脈的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)微妙變化：2007年長(cháng)三角樓市“土儲為大”的游戲規則風(fēng)光不再，“資金為王”定律進(jìn)一步加劇了行業(yè)分化。
尷尬的“零成交”
盡管“拐”與“不拐”的爭論一時(shí)難見(jiàn)分曉，但在系列調控政策之下，長(cháng)三角樓市進(jìn)入高位盤(pán)整，則已是不爭的事實(shí)。
一個(gè)顯著(zhù)的指標就是交易量急劇萎縮。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數據顯示，春節長(cháng)假期間，南京樓市創(chuàng )下“零成交”紀錄，認購僅30多套，沒(méi)有一例成交，令人大跌眼鏡。盡管屬于傳統淡季，但與去年春節七天認購270套、成交48套相比，“零成交”的成績(jì)單仍然相當難看。
上海天天房展網(wǎng)研究中心的統計也顯示，春節后的六個(gè)交易日(2月9日至2月14日)，上海新房(剔除動(dòng)遷配套房)的成交量?jì)H為360套，相當于去年同期的55%。其中，節后第一天成為“網(wǎng)上房地產(chǎn)”成立以來(lái)的第一個(gè)零交易日。
2月19日，萬(wàn)科發(fā)布的最新公告顯示，今年1月份公司實(shí)現銷(xiāo)售面積23萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額18.5億元。與去年12月實(shí)現銷(xiāo)售面積76.7萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售金額61.7億元相比，雙雙跌去七成多。
未來(lái)供求關(guān)系的變化則可能給樓市帶來(lái)更多不確定性。南京網(wǎng)尚地產(chǎn)研究機構副主任李智預測，南京2008年新建商品住宅上市面積將比2007年增長(cháng)近20%，住宅銷(xiāo)售則可能略有下降，預計今年商品住宅供銷(xiāo)比在1.18：1至1.06：1之間，出現供略大于求的情況。
不少業(yè)內人士分析，受信貸緊縮、保障性住房供給增加等因素影響，2008年的房?jì)r(jià)不可能重演2007年的瘋狂。眼下成交縮量、打折促銷(xiāo)之類(lèi)的場(chǎng)景可能就是調整的序幕。
“土儲為大”成往事
與房市冷清相伴隨的是土地市場(chǎng)的變化。2月1日，春節前南京最后一次土地拍賣(mài)會(huì )上，涉及商業(yè)、辦公、住宅等各類(lèi)性質(zhì)的七幅地塊全部以底價(jià)成交，整場(chǎng)拍賣(mài)會(huì )歷時(shí)僅10分鐘左右。
一向被視為樓市“風(fēng)向標”的上海，土地拍賣(mài)同樣出現了“速凍”。1月底成交的楊浦區新江灣城第五幅地塊，樓面地價(jià)為7500元/平方米，比兩個(gè)月前兩萬(wàn)元的單位樓板價(jià)急挫逾六成。盡管此中有種種人為因素，但地價(jià)走低之勢已明顯。
過(guò)去一年房地產(chǎn)行業(yè)“土儲為大”的制勝秘籍，已經(jīng)悄然失色�！�2007年開(kāi)發(fā)商狂炒‘土地儲備’概念，是與當時(shí)資本市場(chǎng)的火熱相呼應的。土地對房地產(chǎn)企業(yè)不僅意味著(zhù)未來(lái)發(fā)展的基礎，更成為其重要的融資手段和資金杠桿�！苯K華泰證券行業(yè)研究員張馳飛說(shuō)，為了推高股價(jià)或籌備上市，“圈地”成為開(kāi)發(fā)商的必然選擇。隨著(zhù)信貸緊縮政策的推行，在樓市趨冷的預期下，地價(jià)回調也是必然結果。
“資金為王”加劇行業(yè)分化
國家統計局2月19日公布，我國1月份CPI同比上漲7.1%，這讓此前市場(chǎng)對從緊貨幣政策可能松動(dòng)的預期落空，遭遇“信貸饑渴”的地產(chǎn)商壓力仍然難以緩解。
國內房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，多采用“開(kāi)發(fā)——周轉——再開(kāi)發(fā)”的模式，開(kāi)發(fā)資金的直接融資比例不過(guò)兩三成，間接融資的主渠道為銀行。2007年第四季度以來(lái)，銀行信貸緊縮，大多數房企即遭遇“貧血”。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資的門(mén)檻相比去年明顯提高，加上近期股市的波動(dòng)，這一融資渠道同樣趨緊。
“2007年高價(jià)拿地的企業(yè)，將面臨相當大的資金壓力�！崩钪钦f(shuō)，“一些實(shí)力較弱的企業(yè)，可能不得不將項目轉讓?zhuān)蛘吲c其他開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)。擁有資金實(shí)力的地產(chǎn)商則可借機低價(jià)收購或與他人合作開(kāi)發(fā)存量土地�！�
為了加速資金回籠，開(kāi)發(fā)商普遍加快了銷(xiāo)售節奏，長(cháng)三角地區各城市也吹起了促銷(xiāo)打折之風(fēng)。南京個(gè)別樓盤(pán)喊出“先打九七折，再減三五萬(wàn)”的口號，購房貼息、裝修基金、抽獎送車(chē)等明折暗扣也比比皆是。杭州的“凱德視界”“蝶園”等樓盤(pán)也紛紛推出打折促銷(xiāo)活動(dòng)。
張馳飛認為，去年的行情是“拿到地就能圈到錢(qián)”，開(kāi)發(fā)商非理性拿地的現象比較突出。但隨著(zhù)信貸緊縮，相當部分開(kāi)發(fā)商“手頭趨緊”，企業(yè)的資金運作和融資能力以及項目管理水平開(kāi)始真正顯露。今后，行業(yè)分化將加劇。
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