對于2007年下半年以來(lái)國家密集推出的系列調控政策，專(zhuān)家認為，國家宏觀(guān)調控的思路已由“主調市場(chǎng)”轉向“主調保障”，這一切無(wú)疑將對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。

宏觀(guān)調控思路轉變

　　2007年8月7日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(24號文)；9月27日，央行和銀監會(huì )聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》；10月9日，國土資源部正式發(fā)布《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)。
　　有關(guān)專(zhuān)家分析認為，為促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，抑制過(guò)快上漲的房?jì)r(jià)成為2007年政府調控樓市的首要目標。其中，引人關(guān)注的是，國家宏觀(guān)調控的思路由“主調市場(chǎng)”轉向“主調保障”，再加上《物業(yè)稅》實(shí)轉提速，這一切無(wú)疑將對未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極其深遠的影響。
　　“最根本的是，全社會(huì )絕大多數的人已經(jīng)認識到房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)的根本目的是解決老百姓的居住問(wèn)題，這就為今后房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的調整和實(shí)行奠定了堅實(shí)的基礎�！碧旖蚴蟹康禺a(chǎn)研究會(huì )副秘書(shū)長(cháng)、房地產(chǎn)研究專(zhuān)家劉玉錄認為，宏觀(guān)調控政策對目前與未來(lái)中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的影響如何，主要取決于兩點(diǎn)：一是宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展的景氣狀況；二是決策層對幾年來(lái)調控政策的評估從而采取怎樣的對策。前者將決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般動(dòng)力，后者將決定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的新的運行環(huán)境。

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現新變化

　　專(zhuān)家具體分析說(shuō)，受“24號文”影響，預期住宅結構將發(fā)生重大變化：廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品房將成為供應主流，大戶(hù)型公寓、別墅、高檔住宅的供應比重將大幅下降。尤其是提高第二套住房貸款首付和利率的政策一出，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，一線(xiàn)城市普遍表現有價(jià)無(wú)市。
　　“全場(chǎng)優(yōu)惠95折”、“前10位購房者獲額外99折”……這些已經(jīng)在樓市很久沒(méi)有見(jiàn)到的促銷(xiāo)廣告，從去年底開(kāi)始出現在天津的多家售樓處。為吸攬人氣，甚至有的售樓處在春節期間變成了新春年貨市場(chǎng)。春節長(cháng)假后，天津樓市成交量持續萎縮，2月13日至17日，日均成交新建商品房?jì)H56套。

考驗政策執行力度

　　“我國房地產(chǎn)行業(yè)在高速發(fā)展的同時(shí)也充滿(mǎn)了矛盾：居民有限購買(mǎi)力與房?jì)r(jià)不斷上漲的矛盾、土地供應瓶頸與需求不斷擴大的矛盾、融資渠道狹窄與流動(dòng)性過(guò)剩的矛盾、行業(yè)高度景氣與產(chǎn)業(yè)需要整合的矛盾、執行者與參與者很難兼顧的矛盾、多頭監管與統一運行的矛盾、政績(jì)財政收入與控制房?jì)r(jià)的矛盾、既怕過(guò)熱又怕過(guò)冷的矛盾……”這是中國指數研究院對于中國當前房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀的一段描述。
　　專(zhuān)家認為，政府調控房?jì)r(jià)，盡管代表了廣大民眾的普遍愿望，但是在房地產(chǎn)復雜的利益鏈條中，開(kāi)發(fā)商、銀行、已購房者(包括投資者和自住者)和房屋出租者，都是這一輪高房?jì)r(jià)的既得利益者，在政策高壓下，他們或許不相信房?jì)r(jià)再漲，但也不希望降價(jià)，其力量不可低估。同時(shí)，我國城市眾多，發(fā)展條件各異。房?jì)r(jià)既受市場(chǎng)供求左右，也受各種政策的牽制，種種復雜因素交織。加上房地產(chǎn)已同地方的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、投融資規模和財政收入等指標息息相關(guān)。因此，好經(jīng)是否能念好，很大程度取決于地方政府的態(tài)度和政策執行力度。
　　未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展情況，還必須考慮以下幾個(gè)因素：政府確立的以民生為首位的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位，將會(huì )對市場(chǎng)格局產(chǎn)生長(cháng)遠深刻的影響。其次，新的城市住房制度調整，會(huì )促使地方政府不斷增加含有政策保障因素的住房，這樣會(huì )分流純商品住房市場(chǎng)的需求，減少壓力。第三，城市居民人均居住面積的累計增加，以獨生子女為核心的家庭結構，會(huì )相對減少未來(lái)實(shí)際人均住房需求。第四，二手房第一個(gè)五年交易期稅收解套，恢復正常住房市場(chǎng)“過(guò)濾循環(huán)”后，會(huì )持續增加存量住房的供給數量。

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