據中國指數研究院數據信息中心監測顯示，10月份以來(lái)，福州、廈門(mén)和珠三角地區房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九”銷(xiāo)售預期已經(jīng)落空，成交量繼續下滑，房?jì)r(jià)卻依然堅挺向上；“金九”月，北京、福州等部分重點(diǎn)城市甚至出現了“量?jì)r(jià)齊跌”的情況。圖為10月8日，兩位福州市民在某樓盤(pán)售樓現場(chǎng)看房。新華社記者　來(lái)建強　攝

　　“基隆小區，二室一廳，月租金700元”；“遠達小區，二室一廳，月租600元”，原本是為低收入住房困難群體提供的一種保障性住房，可是申購到手后有人出租，有人出售。最近發(fā)生在吉林省長(cháng)春市的經(jīng)適房違規出租出售現象，被當地媒體曝光后引起極大關(guān)注：經(jīng)適房該去還是該留，“補磚頭”還是“補人頭”？

    違規出租出售，是明目張膽還是另有隱情？

    由于制度缺陷和管理漏洞，長(cháng)春市前些年的經(jīng)適房建設十分混亂，不僅出現了大量200多平方米的經(jīng)適房，一人多套，“開(kāi)寶馬住經(jīng)適房”的現象也屢見(jiàn)不鮮。為此，長(cháng)春市從2004年開(kāi)始叫停了經(jīng)適房建設。
    2008年，為了貫徹落實(shí)中央解決低收入住房困難群體住房問(wèn)題的相關(guān)政策，長(cháng)春市重新啟動(dòng)了經(jīng)適房建設。鑒于歷史上的諸多教訓，長(cháng)春市在此輪啟動(dòng)經(jīng)濟適用房建設的同時(shí)，對經(jīng)適房的建設和分配均做了非常明確的規定，嚴格設定準入門(mén)檻，要求必須是人均月收入500元以下的低收入住房困難家庭，同時(shí)，在戶(hù)型設計上也進(jìn)行了嚴格規定，均為60平方米以下的小戶(hù)型。申購過(guò)程中，長(cháng)春市采取由社區、街道、區民政局和　　市房地局重重審核、公示的辦法，以確保申購對象確實(shí)是低收入住房困難群體。另外，長(cháng)春市還規定，經(jīng)適房實(shí)行有限產(chǎn)權，五年內不得上市。后來(lái)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化，2008年底，長(cháng)春市政府出臺22條新政“暖市”，五年期限被縮短至三年。
    但是，盡管采取了如此多的防范措施，但是，隨著(zhù)小區的竣工、交房和入住，違規出租出售經(jīng)適房的現象越來(lái)越多。
    目前長(cháng)春市建成的經(jīng)適房有基隆小區、團山小區和遠達小區，還有政府保障住房(即廉價(jià)房)新隆家園。記者在采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，幾個(gè)經(jīng)適房小區一些住戶(hù)的窗子上赫然貼著(zhù)出租信息和聯(lián)系電話(huà)，出租者對經(jīng)濟適用房的屬性直言不諱。一戶(hù)二室一廳60多平方米的經(jīng)適房，房租每月600元至700元不等。還有一些住戶(hù)通過(guò)網(wǎng)絡(luò )、報刊或者是小廣告公布出租出售信息，招徠房客。
    記者暗訪(fǎng)部分租房戶(hù)，發(fā)現有些人經(jīng)濟條件相對較好，在其他地方有住房；有的盡管原居住條件很差，但是經(jīng)適房離單位或者孩子的學(xué)校太遠；有的盡管沒(méi)有房住，但是申購經(jīng)適房后背負了沉重的債務(wù)負擔，想出租還債；還有個(gè)別的人是冒用他人名義買(mǎi)房。他們從夠條件的申購者手里花數千元或一萬(wàn)元購買(mǎi)了“購房資格”，并與申購者私下簽訂協(xié)議，三年后正式辦理過(guò)戶(hù)手續。
    “不管是什么理由，只要違反經(jīng)適房的有關(guān)規定，查實(shí)后一定要嚴格處理，該收回的收回”，長(cháng)春市房地產(chǎn)管理和住房保障局副局長(cháng)李曉曼說(shuō)。

    經(jīng)適房建設一波三折，操作有誤還是制度漏洞？

    事實(shí)上，從去年長(cháng)春市重啟經(jīng)適房建設開(kāi)始，經(jīng)適房建設可謂一波三折。
    去年8月，長(cháng)春首批經(jīng)適房基隆小區開(kāi)始抽簽申購時(shí)，出現了“夠條件的買(mǎi)得起，買(mǎi)得起的不夠條件”的現象，當場(chǎng)就有部分申購者放棄購房資格。隨后，長(cháng)春市兩次放寬經(jīng)適房申購條件，將人均月收入標準由500元提高到800元，殘疾人等6類(lèi)特殊群體放寬至1300元，后來(lái)又將上市交易期限由5年縮短至3年。但是，直到今年春節前，長(cháng)春市建設的三個(gè)經(jīng)適房小區，除規模較小的基隆小區申購情況較好，其他兩個(gè)小區一直處于滯銷(xiāo)狀態(tài)。直到今年4、5月份以上，隨著(zhù)房地產(chǎn)形勢好轉，商品房?jì)r(jià)上升，經(jīng)適房的價(jià)格優(yōu)勢再次顯現，重新激發(fā)了申購者的購房熱情。但是，隨即又出現了大量的違規出租出售現象。
    長(cháng)春市經(jīng)適房一年多來(lái)走過(guò)的曲折路程表明，目前經(jīng)適房建設中，無(wú)論從操作層面還是制度設計，仍然存在一些矛盾和問(wèn)題：
    保障房與保障對象的錯位。經(jīng)適房的保障對象由最初的低保對象擴大至低收入人群，但是，對低收入人群的界定，始終是一個(gè)難點(diǎn)。事實(shí)上，按照人均月收入500元或者800元的標準，對于真正符合條件的購房者，每平方米2150元，總價(jià)10多萬(wàn)元的購房款仍然是一個(gè)沉重的負擔。記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，相當一部分符合條件的購房者，在購買(mǎi)經(jīng)適房的同時(shí)也背上了沉重的債務(wù)負擔。有的買(mǎi)了房后無(wú)錢(qián)裝修，長(cháng)期無(wú)法入住，還有的不得不出租經(jīng)適房，靠租金再去轉租價(jià)格更低廉的二手房。保障房與保障對象錯位的問(wèn)題，始終困擾經(jīng)適房制度。
    經(jīng)適房成本價(jià)銷(xiāo)售與商品房市場(chǎng)價(jià)格不斷波動(dòng)的矛盾。長(cháng)春市的經(jīng)適房始終堅持成本價(jià)銷(xiāo)售，從去年8月至今，一直保持在每平方米均價(jià)2150元。在長(cháng)春市新建商品房均價(jià)4000多元時(shí)，這個(gè)價(jià)格對申購者有相當的吸引力，結果是幾個(gè)人爭搶一套房，供不應求的矛盾十分突出；但是市場(chǎng)低迷時(shí)期，一些低檔商品房的價(jià)格與經(jīng)適房相差無(wú)幾，經(jīng)適房的價(jià)格優(yōu)勢不復存在，從而陷入滯銷(xiāo)狀態(tài)。從長(cháng)春市經(jīng)適房屢屢遇冷的過(guò)程中人們不難發(fā)現，政府的良好初衷與民眾的實(shí)際需求之間總是難以合拍。
    監管難度大，漏洞難以避免。目前長(cháng)春市實(shí)行的是由各級民政部門(mén)審核申購條件，住房保障部門(mén)提供住房的方式，其優(yōu)點(diǎn)是避免了住房保障部門(mén)權力過(guò)大、缺乏監督和制約的問(wèn)題，但是同時(shí)也造成溝通不暢、責任不清的問(wèn)題。事實(shí)上，在去年年底和今年年初房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、經(jīng)適房遇冷的情況下，盡管長(cháng)春市經(jīng)適房的申購條件并沒(méi)有改變，但是在實(shí)際操作中相關(guān)部門(mén)在政策掌控上均有所放松，比如，公示、審核等環(huán)節并沒(méi)有被嚴格執行。因此，出現違規出租出售和不符合條件購房者也申購到經(jīng)適房的問(wèn)題不足為奇。

    經(jīng)適房是留還是廢

    由于經(jīng)適房建設過(guò)程中存在的各種問(wèn)題，取消經(jīng)適房的呼聲一直長(cháng)期存在。有人認為，經(jīng)濟適用房產(chǎn)權的制度設計在一開(kāi)始就存在先天缺陷，很難持續。也有人認為，經(jīng)濟適用房破壞了現有的市場(chǎng)機制，會(huì )誘發(fā)腐敗和欺詐，關(guān)鍵是在技術(shù)上無(wú)法掌握一個(gè)人真實(shí)的財務(wù)狀況，無(wú)法保證其公平。
    對經(jīng)適房在建設、分配及監管上存在的問(wèn)題，各地政府并非沒(méi)有察覺(jué)。從去年開(kāi)始，一些城市已經(jīng)紛紛棄建經(jīng)適房，改建廉租房或者經(jīng)濟租賃房。長(cháng)春市今年已經(jīng)調減了經(jīng)適房建設面積。記者從長(cháng)春市相關(guān)部門(mén)了解到，今后長(cháng)春市是否還繼續建設經(jīng)適房，建多少，現在還很難估計。
    長(cháng)春市房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)盛學(xué)永認為，相比第一代經(jīng)濟適用房，如今的經(jīng)濟適用房已經(jīng)在制度設計、監管等方面做出了很多改進(jìn)，比如戶(hù)型控制、有限產(chǎn)權、上市受到限制等等�！氨M管經(jīng)適房還有各種各樣不完善的地方，但它畢竟解決了一部分人低收入人群的住房困難問(wèn)題，不可輕言廢止�！�
    吉林省社科院研究員李曉群認為，經(jīng)濟適用房在一個(gè)時(shí)期內仍然是保障低收入人群住房的有效辦法。但是，從目前經(jīng)適房分配和監管中出現的各種問(wèn)題來(lái)看，“補磚頭”不如“補人頭”，就是把過(guò)去補貼到建房中的資金，以“購房券”等形式補給低收入者。至于購房者買(mǎi)房還是租房，到何處買(mǎi)房或何處租房，由購房者自己決定。作為國內研究節約和浪費問(wèn)題的專(zhuān)家，李曉群認為，“補人頭”不僅可以解決經(jīng)適房的一些制度缺陷，還可以提高資源的使用效率�！巴ㄟ^(guò)發(fā)放補貼的辦法。讓低收入群體通過(guò)買(mǎi)舊房解決住房困難問(wèn)題，而新建的商品應該建得好一些、標準高一些，甚至50年不過(guò)時(shí)。這樣既激活了二手房市場(chǎng)，又可避免小戶(hù)型建了拆、拆了建帶來(lái)的浪費。否則，長(cháng)春永遠都是一個(gè)大工地�！�

　　經(jīng)適房緣何成“空中樓閣”

 　 因為收入達不到商業(yè)銀行個(gè)人貸款最基本的準入條件，近日五十戶(hù)合肥經(jīng)適房申購者沒(méi)能獲得銀行貸款，合肥市住房保障部門(mén)表示將積極努力尋找辦法解決這50戶(hù)的住房問(wèn)題。盡管如此，不難想象這50戶(hù)家庭內心將承受巨大的心理落差，因為從申購成功那天開(kāi)始日漸清晰的安居夢(mèng)，或許將與他們失之交臂。

　　“共有產(chǎn)權”與市場(chǎng)接軌模式破解經(jīng)適房難題

　　變政府劃撥土地為出讓土地、以購房家庭與政府資助的比例形成“共有產(chǎn)權”，買(mǎi)賣(mài)價(jià)格與市場(chǎng)接軌，這種市場(chǎng)化保障性住房建設模式在江蘇淮安已初見(jiàn)成效，長(cháng)期困擾保障房建設的準入和退出機制，通過(guò)這個(gè)試點(diǎn)正在得到初步解決。