美國紐約東河岸邊正在建設的樓盤(pán)。新華社記者 申宏 攝

    編者按：近幾年，特別是去年10月以來(lái)，國內大中城市房?jì)r(jià)快速攀升，投機、炒房之風(fēng)極盡瘋狂，引起了社會(huì )各界廣泛關(guān)注。為此，國家發(fā)布嚴厲調控措施，將已偏離軌道的房地產(chǎn)市場(chǎng)引向健康發(fā)展之路。
　　縱觀(guān)世界主要國家和地區調控住房市場(chǎng)的經(jīng)驗，對抑制樓市投機行為政府一般態(tài)度堅決、手法多樣，有效地維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，有關(guān)做法值得我們借鑒。

　　對于投機行為政府會(huì )旗幟鮮明地整治

　　縱觀(guān)世界各國和地區，凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩、住房保障制度較為完善的國家，其政府都是高度重視、態(tài)度堅決、旗幟鮮明地整治房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機行為。
　　例如，為抑制不斷高企的房?jì)r(jià)，韓國前總統盧武鉉就提出，治理房地產(chǎn)投機是“一場(chǎng)與房地產(chǎn)投機勢力進(jìn)行的戰爭”。既說(shuō)明了這項工作的艱巨性，也表明了韓國政府對整治房地產(chǎn)投機的決心。
　　同樣，面對建國之初異常嚴峻的住房形勢，新加坡政府明確提出了“居者有其屋”的口號：“我們的新社會(huì )，居者有其屋是關(guān)鍵�！辈⒂�1960年成立建屋發(fā)展局，緊接著(zhù)在1964年正式推出了“居者有其屋”的政府組屋計劃。
　　西班牙憲法明確規定，所有西班牙公民都有權擁有適合自己的住房，政府的責任就是采取一切可能的手段和措施，推動(dòng)這一目標的實(shí)現。

　　對房地產(chǎn)交易和保有環(huán)節課以重稅

　　近些年來(lái)，英國、韓國等國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較平穩，很少出現暴漲暴跌現象，與這些國家在房產(chǎn)交易和保有環(huán)節嚴格征稅并適時(shí)調整稅率有關(guān)。
　　一是分檔征收交易印花稅。在英國，居民購買(mǎi)17.5萬(wàn)英鎊到25萬(wàn)英鎊(1英鎊約合10.49元人民幣)的房產(chǎn)須按房?jì)r(jià)的1%納稅；購買(mǎi)25萬(wàn)到50萬(wàn)英鎊以及50萬(wàn)英鎊以上價(jià)格的房產(chǎn)，稅率分別增至3%和4%；購買(mǎi)沒(méi)有達到17.5萬(wàn)英鎊的房屋則無(wú)須征稅。不同檔次的稅率設置，既有利于抑制投機者大量購買(mǎi)豪宅或高端物業(yè)進(jìn)行投機，又不會(huì )給普通商品房購買(mǎi)者造成太大的經(jīng)濟負擔。
　　二是征收累進(jìn)資本增值稅。從2006年起，韓國對出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣(mài)主征收30%的資本增值稅，從2007年起，改為對出售第二套房產(chǎn)的賣(mài)主征收50%的資本增值稅，對擁有第三套住房的賣(mài)主征收60%的資本增值稅。同樣，在英國，除居民出售其唯一住房無(wú)需繳納資本增值稅之外，政府對房地產(chǎn)轉移的收益部分開(kāi)征資本增值稅，稅率從10%到40%不等。事實(shí)證明，征收資本增值稅是抑制投機性需求最有效的手段。
　　三是征收收入所得稅。在英國，私人出租房產(chǎn)也要繳納收入所得稅，而且稅率較高。如個(gè)人出租房產(chǎn)所獲收入如果超過(guò)每年規定的免稅額(去年為6745英鎊)，就要繳納收入所得稅，稅率按收入的高低分為20%和40%兩檔。
　　四是征收遺產(chǎn)稅。英國政府還對價(jià)值超過(guò)一定金額的房地產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅。遺產(chǎn)稅的征收對象是房主去世后的房產(chǎn)以及在世時(shí)贈與或由子女繼承的房產(chǎn)。2009至2010年度，價(jià)值超過(guò)32.5萬(wàn)英鎊的上述類(lèi)別房產(chǎn)都要繳納遺產(chǎn)稅，稅率高達40%。
　　五是征收不動(dòng)產(chǎn)稅。在美國，不動(dòng)產(chǎn)稅的計算基數通常是稅務(wù)部門(mén)根據法律規定在公平的市場(chǎng)價(jià)值的基礎上評估的價(jià)格，而稅率在各州則各有不同。英國不僅征收不動(dòng)產(chǎn)所有稅，近幾年還不斷上調不動(dòng)產(chǎn)所有稅稅率，如從2008年起，不動(dòng)產(chǎn)所有稅稅率由以前的1%-3%上調到5%，并且還在醞釀進(jìn)一步提高。
　　英國、韓國等國家對房地產(chǎn)交易轉讓和保有環(huán)節征以重稅的稅收制度，不僅客觀(guān)上起到了抑制投機、穩定房?jì)r(jià)的作用，而且還把房?jì)r(jià)上漲的很大一部分收益以稅收形式納入國庫和地方財政，這不但擴大了各級政府增加保障性住房的財源，也維護了社會(huì )公平。

　　法律嚴禁炒地炒房行為

　　為抑制地價(jià)、房?jì)r(jià)飆升，日本政府于1989年頒布了《土地基本法》。該法規定了對土地要樹(shù)立四個(gè)觀(guān)念：一是土地應服務(wù)于公共福利；二是土地的使用必須根據規劃的要求；三是土地不能作為投機的對象；四是房地產(chǎn)的利潤如果不是勞動(dòng)所得，就要通過(guò)交稅還原給社會(huì )。
　　根據《基本法》精神，日本于1991年又公布《綜合土地政策推進(jìn)綱要》。綱要提出十項政策目標：打擊土地價(jià)格“只漲不落”的神話(huà)；地價(jià)應與其使用價(jià)值相適應；從控制需求的角度制定政策；對土地交易進(jìn)行限制，要以真實(shí)需求抑制地價(jià)的上漲；正確引導土地的利用，分散城市人口，均衡供求關(guān)系；增加供給，進(jìn)行住宅再開(kāi)發(fā)；使所有者按照土地利用規劃進(jìn)行使用；控制銀行向房地產(chǎn)貸款的規模；提高土地利用率，減少土地閑置，土地擁有者應交納固定資產(chǎn)稅；公布土地標準價(jià)格，使市場(chǎng)交易地價(jià)趨于合理；公布土地供求關(guān)系。
　　按照法律規定，日本對買(mǎi)賣(mài)土地的買(mǎi)方征收相當于成交額3%的不動(dòng)產(chǎn)所得稅。對取得土地者兩年之內將土地賣(mài)出的，征收9%的土地轉讓稅，以后逐年遞減，10年降為3%。以此鼓勵土地開(kāi)發(fā)利用，制止倒買(mǎi)倒賣(mài)。為運用國土規劃法控制地價(jià)，日本規定超過(guò)一定規模的土地交易，經(jīng)營(yíng)者有義務(wù)向地方政府報告交易價(jià)格、土地使用目的等。如果地方政府認為價(jià)格過(guò)高或使用目的不當，可勸告其降低價(jià)格或中止其交易。
　　上個(gè)世紀60年代以來(lái)，新加坡先后頒布了《新加坡建屋與發(fā)展法》、《建屋局法》和《特別物產(chǎn)法》等法律，對解決建房問(wèn)題和抑制住房炒賣(mài)行為發(fā)揮了獨特的作用。如組屋的明確定位是“以自住為主”，嚴格限制居民購買(mǎi)組屋的次數。規定新的組屋在購買(mǎi)后五年之內不得轉售，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營(yíng)。如確需在五年之內出售，必須到政府機構登記，不得自行出售。一個(gè)家庭不允許兩次購買(mǎi)組屋，更不允許以投資為目購買(mǎi)組屋。居民在獲得組屋后五年之內不可以出租，五年后允許騰出半套出租，但房主必須與房客合住，不能將整套住房出租。所有申請租住組屋的人都需要持有有效期內的新加坡工作許可證或相關(guān)簽證。住戶(hù)違反規定倒賣(mài)或出租組屋者，不僅面臨高額罰款，而且還會(huì )被起訴判刑。由于嚴格執行限制炒房的法律和法規，新加坡政府有效地抑制了“炒房”行為，市場(chǎng)中幾乎不存在投機性需求。

　　及時(shí)公布供求信息限制最高空置率

　　完善的市場(chǎng)秩序是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的前提。墨西哥全國勞動(dòng)者住房基金機構依據各城市申請購房貸款的數量向開(kāi)發(fā)商傳遞市場(chǎng)需求的信號，引導他們到供不應求的區域投資。同時(shí)，新開(kāi)發(fā)項目和二手房必須依法在該機構進(jìn)行評估和驗收注冊，成為該機構房源的正式供應方。為防止出現囤積居奇、哄抬房?jì)r(jià)現象，該機構采取了限制最高空房率、設定最高房?jì)r(jià)以及提供官方參考房?jì)r(jià)等措施，確保住房?jì)r(jià)格如實(shí)反映市場(chǎng)供需狀況。任何新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)和二手房在上市前，必須經(jīng)過(guò)國有聯(lián)邦抵押貸款公司授權的商品房和經(jīng)濟房?jì)r(jià)格網(wǎng)上系統評估房屋的“參考價(jià)值”，評估參數包括地理位置、配套設施、破損率等，這樣可讓購房者準確了解所購房屋的真正價(jià)值，防止房?jì)r(jià)虛高。為了防止投機商炒房，政府規定只有在全國勞動(dòng)者住房基金機構注冊的正式職工才能夠申請購買(mǎi)此類(lèi)房屋，同時(shí)對申請人的資格進(jìn)行嚴格審查。

    世界各地保障性住房主要模式

    在抑制房地產(chǎn)投機的同時(shí)，許多國家和地區還不遺余力地采取多種措施完善住房保障制度，有效地解決了購房困難群體，尤其是中低收入家庭的住房問(wèn)題。