山東威海乳山銀灘海景房外景

    看似浪漫的海景房，在這輪房產(chǎn)調控政策下，被迅速凍結。雖然開(kāi)發(fā)商沒(méi)有明顯的降價(jià)促銷(xiāo)行為，但當海景房銷(xiāo)售旺季不旺的現實(shí)持續下去，開(kāi)發(fā)商不知能否硬挺過(guò)這突如其來(lái)的“冰河”期。

　　海景房銷(xiāo)售在傳統旺季被“速凍”

　　炎炎夏日，濱海旅游進(jìn)入旺季，然而今年的海景房銷(xiāo)售卻讓開(kāi)發(fā)商笑不起來(lái)。因為，在空前嚴厲的房產(chǎn)政策調控下，根本沒(méi)人來(lái)海邊買(mǎi)房子。
　　今夏的海景房淡到什么程度呢？一位長(cháng)期做海景房代理的業(yè)內人士正帶孩子在海邊度假，他告訴記者：“去年這個(gè)時(shí)候，一個(gè)月最少賣(mài)十套八套，而今年能賣(mài)出一套兩套都費勁。我從5月份到現在一套房子沒(méi)賣(mài)出去�！�
　　這位海景房代理商對近期的房產(chǎn)銷(xiāo)售已不抱幻想。他說(shuō)，去年，一般海景房開(kāi)發(fā)商的售樓處，一個(gè)周末能賣(mài)出一二百套住房。但現在，開(kāi)發(fā)商的售樓處一天能賣(mài)出兩三套都很稀奇，更別說(shuō)小的代售處了�？傮w來(lái)看，海景房銷(xiāo)量較同期銳減80%至90%。
　　海景房因其獨特的位置，吸引了大量?jì)汝懭说难矍�，成為近年�?lái)炙手可熱的房產(chǎn)熱點(diǎn)。如，煙臺龍族海景房項目共開(kāi)發(fā)有住房500萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)商宣傳說(shuō)“出門(mén)30米就是沙灘、80米就是大�！�。能擁有這樣一套看海的房子，無(wú)論是用作平時(shí)休閑還是晚年養老，對許多人來(lái)說(shuō)都是一種美好愿景。
　　在這輪調控政策出臺之前，山東海景房的價(jià)格逐年攀升。上述海景房代理商告訴記者，2008年，海景房每平方米只有2500元左右，而現在到了4500至5500元左右，平均每年上漲1000元。

　　開(kāi)發(fā)商硬挺海景房?jì)r(jià)格一時(shí)難降

　　據記者了解，海景房開(kāi)發(fā)商除自己銷(xiāo)售房子外，還多方聯(lián)系代理商代理銷(xiāo)售，以求擴大銷(xiāo)售，盡快回籠資金。前幾年，開(kāi)發(fā)商選擇代理商條件較為苛刻，一般要求有幾年代理經(jīng)驗，有明顯銷(xiāo)售業(yè)績(jì)等。而現在，開(kāi)發(fā)商選擇代理商已沒(méi)有門(mén)檻，哪怕你一年只為開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售出一套房子，也可以代理銷(xiāo)售。
　　一位濟南的代理商告訴記者，他手頭就代理了幾十個(gè)樓盤(pán)的房子，多數開(kāi)發(fā)商已不再要求簽代理協(xié)議。開(kāi)發(fā)商一個(gè)開(kāi)發(fā)項目大概有40棟-80棟樓房，像這樣規模的小區，僅在龍口海邊就有30多個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商會(huì )在全國各地找分銷(xiāo)商。
　　近三年來(lái)，從開(kāi)發(fā)商給代理商的提成來(lái)看，也可以看得出海景房銷(xiāo)售速度越來(lái)越低。早些時(shí)候，代理商每賣(mài)出一套房子可提成5個(gè)點(diǎn)，而后來(lái)便提高到10個(gè)點(diǎn)，今年以來(lái)高的能達到25個(gè)點(diǎn)。這說(shuō)明，今年海景房銷(xiāo)售明顯受?chē)�家政策打壓，開(kāi)發(fā)商資金回籠放慢。
　　多年從事海景房銷(xiāo)售的濟南王先生說(shuō)，如此大的讓利空間，說(shuō)明海景房與其他房地產(chǎn)項目一樣，是個(gè)暴利行業(yè)。由于代理銷(xiāo)售沒(méi)有資金占壓，傭金到手快，使得代理商與開(kāi)發(fā)商一樣屬于暴利獲取方。
　　他告訴記者，受這種高利潤驅使，代理商之間便出現一些不正當競爭。比如，有代理商多方宣傳從東北帶了一批客戶(hù)到蓬萊看海景房，而就有別的代理商派人打入內部，中途游說(shuō)并拉走大批看房客，從別人盤(pán)子里搶菜吃。
　　盡管海景房銷(xiāo)售情況不佳，但從山東海景房項目來(lái)看，竟然看不出絲毫降價(jià)的表現。海景房開(kāi)發(fā)商依然在硬挺房?jì)r(jià)。業(yè)內人士分析說(shuō)，這是因為多年的海景房開(kāi)發(fā)，已使開(kāi)發(fā)商賺足了腰包。短期的滯銷(xiāo)局面，不但沒(méi)有使開(kāi)發(fā)商傷筋動(dòng)骨，甚至沒(méi)有傷及皮毛。論建筑成本，多層建筑成本最多不超過(guò)1200元，高層也不超過(guò)1800元。盡管土地價(jià)格連年飛漲，但先期拿地的開(kāi)發(fā)商依然是暴利在握。
　　王先生認為，海景房本身就是一種奢侈品，總有人消費得起。對此，開(kāi)發(fā)商看得很明白，于是干脆就不降價(jià)。在“寒風(fēng)凜冽的冬季”，選擇硬挺，等待“春天的到來(lái)”，對一些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并非下策。

　　海景房購房群體悄然發(fā)生變化

　　今天看來(lái)，能買(mǎi)得起海景房顯然要具備一定經(jīng)濟實(shí)力。而在幾年前，這幾乎還不是一些人愿意做出的選擇。多年代理海景房的多位從業(yè)人員告訴記者，從海景房熱銷(xiāo)到現在，其購買(mǎi)人群已發(fā)生了一些明顯變化。
　　在全國，山東的海景房最引人關(guān)注。這是由山東所處的獨特地理位置所決定的。山東地處南北大陸中段，是華北、西北內陸省份的出�？谥�一。除地理優(yōu)勢外，山東還占據人文優(yōu)勢。山東是歷史上人口向外遷移較多的省份，而隨著(zhù)近年來(lái)山東經(jīng)濟社會(huì )的快速發(fā)展，山東又成為大量外地人口的回流地。
　　濟南曙光房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司負責人說(shuō)，從過(guò)去闖關(guān)東，到今天回山東，大量當年的移民后裔回到山東，由于時(shí)代久遠，老家已難立足，許多人便傾其所有在風(fēng)景優(yōu)美的海邊選擇一處養老地。隨著(zhù)這種需求的增多，大量海景房也便在山東海邊城市興建起來(lái)。而從去年開(kāi)始，西北地區的內蒙、山西等地前來(lái)購買(mǎi)海景房的人群也在增多。人們選擇山東，還看中了山東良好的治安環(huán)境、講求誠信的人文環(huán)境。
　　近年來(lái)，隨著(zhù)國內一些大中城市房?jì)r(jià)飛漲，北京、上海、江浙、廣東一帶前來(lái)山東買(mǎi)海景房的人群越來(lái)越多，而原來(lái)占大頭的東北人群卻明顯減少。這主要是因為海景房?jì)r(jià)格上漲太快，已超出普通人的購買(mǎi)能力，海景房成為奢侈消費品。
　　曙光房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司的這位負責人表示，從落葉歸根，到投資改善生活品質(zhì)，海景房購買(mǎi)人群發(fā)生了質(zhì)的變化。從目前到山東購買(mǎi)海景房的人群來(lái)看，投資性質(zhì)的購房能占到70%，這其中包含養老、改善居住環(huán)境、提高生活質(zhì)量的人群，而真正炒房的只占20%左右。
　　由于多數購買(mǎi)海景房的家庭都有好幾套房子，基本都會(huì )受到這次房產(chǎn)新政的限制。所以，今年的房產(chǎn)調控政策對海景房打擊較大。但業(yè)內人士表示，由于海景房畢竟是稀缺資源，從長(cháng)期來(lái)看，海景房?jì)r(jià)格難以出現大跌。
　　在此，業(yè)內人士提醒海景房購房者，購買(mǎi)海景房首先要選擇大盤(pán)，盡量不看小盤(pán)。這是因為，小的樓盤(pán)雖然區內開(kāi)發(fā)不錯，但一些樓盤(pán)煤暖配套不好，建筑質(zhì)量難以保證，后期物業(yè)管理也往往不是很理想。其次，選擇海景房不必太靠近大海，潮濕的環(huán)境對人并非健康選擇，距離大海幾千米也不錯，也能看到海，價(jià)格還可以更便宜。

    三亞海景房成交量明顯萎縮

    “碧海藍天盡收眼底”是三亞諸多臨海樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，今年初《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見(jiàn)》出臺后，三亞樓市尤其是海景房一度受到購房者的狂熱追捧。本報記者近日走訪(fǎng)三亞市多個(gè)海景房樓盤(pán)發(fā)現，國家一系列房地產(chǎn)調控政策出臺后，三亞海景房?jì)r(jià)格雖然依然堅挺，但已受到逐漸回歸理性、觀(guān)望情緒濃重的購房者“冷遇”，成交量明顯萎縮。

    從山東到海南：東北人海景房情結的變遷

    業(yè)內人士提醒，購買(mǎi)海景房并不一定都能買(mǎi)到“浪漫”。從居住的角度看，海景房也有一線(xiàn)和二線(xiàn)之分，一線(xiàn)是指建在海岸線(xiàn)上，能夠直接看海的房子。這樣的房子風(fēng)景雖美但氣候潮濕，適宜短期度假，并不適合長(cháng)期居住。購房養老，更適宜選擇位于市區的二線(xiàn)海景房。從投資的角度看，目前三亞等主要城市房?jì)r(jià)虛高，海南一些縣級城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，盡管也打“海景房”牌，但是與山東一些縣市的海景房一樣存在缺陷，距中心城區較遠，配套設施不全，生活不便。盡管價(jià)格存在一定優(yōu)勢，但是要達到宜居的目標，并取得投資的回報，可能需要很長(cháng)一段時(shí)間。