新華社發(fā)

    由于統計數據的缺失，“全國660個(gè)城市是否有6540萬(wàn)套空置房”正在成為房地產(chǎn)市場(chǎng)爭論的焦點(diǎn)。雖然對于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存多少仍有爭論，但券商分析師普遍表示，隨著(zhù)樓市供應面積的增加，如果成交量仍然沒(méi)有大幅恢復的話(huà)，年底各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的庫存將達到高峰。

　　竣工面積增長(cháng) 市場(chǎng)成交低迷

　　一邊是開(kāi)發(fā)投資、施工面積、竣工面積的大幅增長(cháng)，而另一方面卻是成交面積的迅速下滑。券商分析師普遍表示，雖然目前各大房地產(chǎn)上市公司的現房存貨都很少，但下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的庫存將呈現增長(cháng)趨勢�！邦A計到年底市場(chǎng)整體庫存將上升20%-30%�！睆V發(fā)證券房地產(chǎn)分析師沈愛(ài)卿表示。

　　從2009年二季度開(kāi)始，市場(chǎng)的反彈促使全國房地產(chǎn)開(kāi)工及投資均加速增長(cháng)，至2010年一季度同比增長(cháng)達35%，為近兩年來(lái)的最高增速。
　　中原地產(chǎn)研究顯示，經(jīng)歷了一年多的施工周期后，若按2009年全國商品住宅投資額增長(cháng)率18%預計，2010年十家標桿房企(保利、復地、富力、華潤、金地、綠城、萬(wàn)科、雅居樂(lè )、招商和中海)新增供應面積將達到2034萬(wàn)平方米以上。以此計算，這些房企下半年的推盤(pán)量將達到1200萬(wàn)平方米，即每月平均供應面積將達200萬(wàn)平方米。
　　以保利地產(chǎn)為例，根據已披露的業(yè)績(jì)報告，2009年上半年，保利累計新開(kāi)工268萬(wàn)平方米，2009年下半年累計新開(kāi)工則增加至296萬(wàn)平方米，全年累計新開(kāi)工564萬(wàn)平方米。而2010年一季度，保利累計銷(xiāo)售101.56萬(wàn)平方米，二季度累計銷(xiāo)售165.53萬(wàn)平方米，上半年累計售出267.09萬(wàn)平方米。在考慮從開(kāi)工到竣工平均一年周期的前提下，如果下半年成交量仍沒(méi)有大幅上升，到四季度末保利地產(chǎn)的庫存大幅上升幾成定局。
　　中投證券數據顯示，2010年6月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5830億元，同比增長(cháng)37.9%，環(huán)比增長(cháng)46.3%。在開(kāi)工建設項目中，施工面積、新開(kāi)工面積和竣工面積分別為23315萬(wàn)平方米、19037萬(wàn)平方米和5200萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)10.5%、55.2%和16.2%。與此同時(shí)，在銷(xiāo)售方面，商品房銷(xiāo)售面積、商品房銷(xiāo)售金額、住宅銷(xiāo)售面積和住宅銷(xiāo)售金額則分別同比降低3.2%、8.0%、5.9%和13.8%。今年1-6月，商品房施工面積為308400萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)28.7%；商品房新開(kāi)工面積為80500萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)67.9%。
　　一邊是開(kāi)發(fā)投資、施工面積、竣工面積的大幅增長(cháng)，而另一方面卻是成交面積的迅速下滑。一位不愿意透露姓名的地產(chǎn)業(yè)分析師對記者表示，由于樓市調控新政后購房者觀(guān)望心態(tài)普遍，在“金九銀十”的樓市旺季即將到來(lái)之際，如果屆時(shí)成交量仍然保持低迷的話(huà)，“開(kāi)發(fā)商目前的低庫存水平將迅速增加�！�

　　開(kāi)發(fā)商“延遲開(kāi)盤(pán)” 押寶調控政策“松綁”

　　盡管市場(chǎng)成交低迷，但各大房地產(chǎn)上市公司紛紛“延遲開(kāi)盤(pán)”，即使在降價(jià)和變相降價(jià)的樓盤(pán)中，以樓層朝向、地段和戶(hù)型等不太好的為主。一位地產(chǎn)業(yè)資深人士對記者表示，許多地產(chǎn)商認為在宏觀(guān)經(jīng)濟放緩的大環(huán)境下，作為GDP的支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)可能迎來(lái)調控政策的“松綁”，屆時(shí)成交價(jià)格有望出現報復性的反彈，因此調整推盤(pán)節奏就成了眾多開(kāi)發(fā)商的對策。

　　在竣工面積增長(cháng)和市場(chǎng)成交低迷的雙重壓力下，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的態(tài)度卻十分耐人尋味。
　　一方面，自6月10日恒大在濟南恒大綠洲項目宣布認籌者享受8.5折優(yōu)惠以來(lái)，或明或暗的，萬(wàn)科、綠地、中鐵建設等全國性開(kāi)發(fā)商，也都開(kāi)始“適當降價(jià)，配合調控”。但另一方面，各大房地產(chǎn)上市公司的“延遲開(kāi)盤(pán)”也頻頻出現。亞豪機構統計數據顯示，7月份北京計劃開(kāi)盤(pán)的項目有34個(gè)，包括藍山國際、遠洋東方、輝煌·云上、萬(wàn)通天竺新新家園、領(lǐng)海朗文世家等項目。然而，截止到記者發(fā)稿為止，34個(gè)項目中卻仍有超過(guò)一半的項目未如期開(kāi)盤(pán)。在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，統計顯示，7月份已有11個(gè)樓盤(pán)明確表示延期開(kāi)盤(pán)，另42個(gè)表示預計“7月份開(kāi)盤(pán)”的樓盤(pán)，截至目前僅開(kāi)盤(pán)18個(gè)，剩余24個(gè)樓盤(pán)尚未明確開(kāi)盤(pán)日期。
　　“上市公司還想撐一撐�！便y河證券房地產(chǎn)業(yè)分析師潘瑋對記者說(shuō)。她分析，在目前出現降價(jià)和變相降價(jià)的樓盤(pán)中，以樓層朝向、地段和戶(hù)型等不太好的為主，而對于那些優(yōu)質(zhì)資源，目前的價(jià)格依然較為堅挺。一位地產(chǎn)業(yè)資深人士對記者表示，由于二季度宏觀(guān)經(jīng)濟增速的放緩，許多地產(chǎn)商認為在未來(lái)宏觀(guān)經(jīng)濟繼續放緩的大環(huán)境下，作為GDP的支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)可能迎來(lái)調控政策的“松綁”，屆時(shí)成交價(jià)格有望出現報復性的反彈，因此調整推盤(pán)節奏就成了眾多開(kāi)發(fā)商的對策。
　　潘瑋表示，目前房地產(chǎn)上市公司的現金流仍然比較充裕，如果目前這種狀況持續下去，預計到今年年底，部分小規模的房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將出現問(wèn)題，但如萬(wàn)科之類(lèi)的大的上市公司由于有著(zhù)更多的融資渠道和資源，將能堅持更長(cháng)的時(shí)間。
　　數據顯示，上半年超過(guò)九成的房地產(chǎn)企業(yè)未能完成今年銷(xiāo)售目標的五成，然而不但沒(méi)有開(kāi)發(fā)商明確下調銷(xiāo)售目標，相反卻有房企上調銷(xiāo)售目標。7月12日，恒大地產(chǎn)宣布上調今年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)目標至400億元，比年初360億元的目標提高10%以上。包括綠城、恒盛、龍湖等上市房企也表示將在下半年加大推盤(pán)力度。分析師表示，地產(chǎn)商下半年加大推盤(pán)力度，也從側面印證了未來(lái)庫存高峰到來(lái)的情景。
　　“年末商品房庫存將迎來(lái)高峰，上市房企降價(jià)壓力將進(jìn)一步加大�！币晃环治鰩熣f(shuō)。

    京滬深：開(kāi)發(fā)商“磨洋工”堅守高房?jì)r(jià)

    一邊是持續走低的樓市成交量，一邊是依然居高不下的房?jì)r(jià)。進(jìn)入七月，樓市的博弈氣氛愈發(fā)濃厚。記者從北京、上海、深圳等地的多家機構獲悉，由于成交量的持續走低，京滬深三地樓市庫存略有上升，消化周期延長(cháng)。專(zhuān)家認為，樓市庫存未出現大幅度激增，與開(kāi)發(fā)商有意“磨洋工”放緩開(kāi)發(fā)節奏，造成供應趨緊等假象進(jìn)而堅守高房?jì)r(jià)密切相關(guān)。目前，庫存量正在由底部緩慢回升，但尚未達到影響企業(yè)運營(yíng)安全的程度。