據佑威房地產(chǎn)中心發(fā)布的數據顯示，上海全市商品住宅成交均價(jià)首次跌破2萬(wàn)元/平方米。新華社記者 陳飛 攝

　　部分重點(diǎn)城市成交量逆市攀升

　　國家統計局最新發(fā)布的房地產(chǎn)運行數據顯示，1-5月，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(cháng)74.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(cháng)45.7%，遠遠高于商品住宅銷(xiāo)售面積19.9%的增幅。

　　與住宅市場(chǎng)不同，自“國十條”出臺以來(lái)，隨著(zhù)調控的逐漸深入，并未受到直接沖擊的商業(yè)地產(chǎn)逐漸博得投資者的青睞，在一個(gè)多月的時(shí)間里廣州、深圳、北京等重點(diǎn)城市成交面積、價(jià)格甚至出現逆市攀升的局面。
　　數據顯示，4月底開(kāi)始，廣州寫(xiě)字樓交易呈現異�；钴S情形，4月中下旬的一周，廣州寫(xiě)字樓錄得成交面積環(huán)比增加7737平方米，成交套數增長(cháng)43.3%，成交面積增長(cháng)74%，而5月的第一周，一手寫(xiě)字樓成交95套，共14589平方米，成交量環(huán)比激升204.4%，均價(jià)亦穩中帶升，最高升幅高達10%。商鋪也同樣火爆，另外一項統計顯示，廣州4月份商業(yè)地產(chǎn)項目中，商鋪物業(yè)成交面積7.33萬(wàn)平方米，同比上漲41%。
　　同樣的情形發(fā)生在深圳。根據統計，5月最后一周(5月24日-5月30日)深圳全市一手商鋪共成交77套，環(huán)比前一周成交的23套，增加234.78%。二手市場(chǎng)上，寫(xiě)字樓共成交43套，環(huán)比前一周成交的33套，增加30.3%。
　　在北京，根據中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心的統計數據，5月份北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)繼續延續4月份的銷(xiāo)售優(yōu)勢，銷(xiāo)售面積繼續提升。與2009年同期相比，北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現明顯的回暖趨勢。成交價(jià)格上，新政后各區縣典型項目?jì)r(jià)格均普遍上漲，漲幅從幾千元到上萬(wàn)元不等。租金方面，新政出臺后大量項目的租金價(jià)格有所上升，漲幅平均在1元/平方米/天-2元/平方米/天之間。
　　美聯(lián)物業(yè)一份研究報告認為，隨著(zhù)新政的推出，商業(yè)地產(chǎn)的投資優(yōu)勢顯現�！靶聡�十條”中規定，“對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍�！卑礂l款所述，購買(mǎi)第二套住房的門(mén)檻提高后，等同于購買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的標準。
　　受調控政策影響從住宅市場(chǎng)撤離的不少投資者將目光投向商業(yè)地產(chǎn)，上周末有消息曝出，重慶新牌坊加州片區某樓盤(pán)的商鋪開(kāi)售現場(chǎng)相當火爆，雖然臨街門(mén)面每平方米的價(jià)格普遍在4萬(wàn)元到8萬(wàn)元之間，但在開(kāi)售當天便被熱情高漲的投資者們搶購得所剩無(wú)幾。
　　上述報告稱(chēng)，住宅物業(yè)未來(lái)升值空間被擠壓，而工商物業(yè)升值并不受影響，現時(shí)投資工商物業(yè)能夠更好實(shí)現資金的保值增值。即使不能及時(shí)轉讓?zhuān)�其租金回報率也基本保持�?%以上，少數工商物業(yè)甚至達8%以上，而據美聯(lián)物業(yè)(廣州)住宅藍籌指數顯示，住宅租金回報率低至3.55%。由此可見(jiàn)，無(wú)論是短線(xiàn)投資，還是長(cháng)線(xiàn)投資，住宅物業(yè)都沒(méi)有比商業(yè)地產(chǎn)更具優(yōu)勢。

　　商業(yè)地產(chǎn)將占據更多市場(chǎng)份額

　　“無(wú)論政策是否打壓住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)在最近十年都是一個(gè)發(fā)展的高峰期�！泵缆�(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說(shuō)。她認為，隨著(zhù)城市化進(jìn)程加快，商業(yè)地產(chǎn)的比重也會(huì )有所增加。

　　分類(lèi)型來(lái)看，徐楓認為在寫(xiě)字樓方面，在北京、上海等城市，1000-2000平方米的寫(xiě)字樓比較受歡迎，廣州、深圳及東南沿海城市，300-500平方米的寫(xiě)字樓更受青睞，這與當地企業(yè)類(lèi)型有很大關(guān)系。而商鋪方面，市場(chǎng)可能更歡迎街鋪、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和shopping　mall等物業(yè)形態(tài)。
　　令投資客鼓舞的傳聞是REITS(房地產(chǎn)投資信托基金)試點(diǎn)有可能于近日啟動(dòng)，為構建多元化的民間資本投資渠道，合理引導社會(huì )資金投入房地產(chǎn)生產(chǎn)領(lǐng)域提供一個(gè)平臺。
　　“長(cháng)期以來(lái)，活躍在房地產(chǎn)領(lǐng)域的游資少有出路�！比珖�工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生此前接受《經(jīng)濟參考報》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。她建議，進(jìn)一步推動(dòng)REITS的相關(guān)試點(diǎn)工作便是一個(gè)值得探索的途徑。
　　所謂REITS，是一種集體投資計劃，通常在證交所上市，它是將投資者的資金匯集起來(lái)，投資于一項或多項房地產(chǎn)。德勤的一份針對中國的房地產(chǎn)投資研究報告稱(chēng)，REITS既可增強房地產(chǎn)商的融資渠道和資金流動(dòng)性，又可拓寬房地產(chǎn)投資渠道，對散戶(hù)投資者而言，除了可讓他們在房地產(chǎn)投資中分得一杯羹外，REITS的股份或單位可在證券交易所自由買(mǎi)賣(mài)，因此散戶(hù)投資者很容易就能退出投資，而相關(guān)房地產(chǎn)不會(huì )受到任何影響。
　　業(yè)內人士表示，雖然開(kāi)閘后的一段時(shí)間內REITS只面向資金雄厚的大企業(yè)和機構，但隨著(zhù)相關(guān)法律法規的完善，大量分散的民間資本最終將有望通過(guò)REITS集中起來(lái)投資商業(yè)地產(chǎn)。
　　“房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中依然扮演著(zhù)重要角色，所以政府不會(huì )輕易讓房地產(chǎn)業(yè)陷入全面蕭條，在住宅市場(chǎng)遭到打壓的情況下，商業(yè)地產(chǎn)勢必會(huì )占據更多的市場(chǎng)份額�！鄙虾Ｓ油�房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說(shuō)。
　　不過(guò)，他同時(shí)指出，商業(yè)地產(chǎn)不可能在樓市調整階段走出獨立的行情，在目前的現況下，必定也會(huì )隨之出現調整，但是其調整的幅度將弱于住宅市場(chǎng)，如果商業(yè)地產(chǎn)出現轉折性的改變的話(huà)，那么商業(yè)地產(chǎn)的稅費等方面需出現有利因素。

　　潛在投資風(fēng)險需警惕

　　北京某商業(yè)地產(chǎn)中介的一位工作人員表示，現在已經(jīng)越來(lái)越多的客戶(hù)咨詢(xún)商鋪，幾個(gè)人合資購買(mǎi)商鋪的現象也逐漸增多，“他們會(huì )經(jīng)常打電話(huà)過(guò)來(lái)問(wèn)是不是有新的投資商業(yè)地產(chǎn)的機會(huì )，值不值得什么的”。

　　雖然投資商業(yè)地產(chǎn)的前景一片明朗，但對于個(gè)人投資者而言，還是需要對投資的潛在風(fēng)險有比較透徹的了解。業(yè)內專(zhuān)家提醒，如果想通過(guò)投資商業(yè)地產(chǎn)獲得良好收益還需邁過(guò)資金、租金收益率、相關(guān)稅費政策熟悉程度等幾道門(mén)檻。
　　“市中心的可售型優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目普遍較少，而其分開(kāi)銷(xiāo)售的話(huà)必將影響到其經(jīng)營(yíng)和未來(lái)租金升值空間，大型甲級寫(xiě)字樓也有相類(lèi)似的情況，分開(kāi)銷(xiāo)售對優(yōu)質(zhì)客戶(hù)吸引力就差了。因此需要大量資金的介入，這可能是炒樓的投機者不能承受的�！标戲T麟表示，同時(shí)，外圍區域的商業(yè)客流相對局限，需要時(shí)間培養，投資收益時(shí)間相對較長(cháng)，而對于辦公而言租金上漲空間也相對有限。
　　不僅如此，杭州某知名房企資深人士進(jìn)一步表示，投資者投資商鋪和住宅的盈利模式不一樣，住宅投資這兩年基本上是靠差價(jià)賺錢(qián)，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式來(lái)自于租金，商業(yè)的購買(mǎi)者在決定是否購買(mǎi)時(shí)，投資價(jià)值是唯一的參考因素，租金收益率就是商業(yè)地產(chǎn)升值的緊箍咒和天花板。
　　他認為，投資商業(yè)地產(chǎn)需要更專(zhuān)業(yè)的知識和更精準的眼光，很多住宅小區的底商至少5年內看不到好的前景，無(wú)法產(chǎn)生好的收益，“浙江十年翻十倍的住宅項目到處都是，但是對于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，十年翻十倍的是鳳毛麟角，收益好的商業(yè)地產(chǎn)項目也大多是主題商業(yè)地產(chǎn)”。
　　除了較高的持有成本之外，商業(yè)地產(chǎn)的交易成本也比住宅高，商業(yè)地產(chǎn)在出手時(shí)需要繳納比住宅高得多的稅費，這就要求投資者一定要對相關(guān)稅費政策和標準有較為清晰的了解。另有業(yè)內人士建議，投資者應多方考察開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，包括商業(yè)本身的規劃、未來(lái)前景狀況、后期運營(yíng)、物業(yè)管理等，切忌盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　本土開(kāi)發(fā)商或面臨較大挑戰

　　根據專(zhuān)業(yè)機構的研究報告，房地產(chǎn)調控新政出臺月余，主流住宅類(lèi)房企紛紛將目光投入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，加快了商業(yè)地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)動(dòng)作。
　　消息稱(chēng)，龍湖將增持投資型商業(yè)物業(yè)，計劃在5至7年內完成建設并持有約200萬(wàn)平方米左右的投資性物業(yè)，將土地儲備中的投資性物業(yè)提升至15%，力爭每年租金的增長(cháng)保持20%-25%的水平。萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)規模將在三年內積累到200萬(wàn)平方米以上，其持有型物業(yè)和銷(xiāo)售物業(yè)的比例也將達到2∶8。
　　上述報告認為，后地產(chǎn)時(shí)代，開(kāi)發(fā)商多有增投商業(yè)地產(chǎn)的計劃，而在城市化越來(lái)越追求質(zhì)量的進(jìn)程中，擁有成熟穩定的商業(yè)模式和良好商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運營(yíng)能力的企業(yè)將獲得更大空間。
　　不過(guò)，“就目前而言，雖然很多資金轉移到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但開(kāi)發(fā)資金所占比重比較小�！泵缆�(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓說(shuō)。她認為，商鋪、寫(xiě)字樓等物業(yè)的開(kāi)發(fā)難度遠高于住宅，對于大多數開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，尤其是那些以開(kāi)發(fā)住宅為重心的開(kāi)發(fā)商而言，即使住宅市場(chǎng)受調控政策影響較大，但基本上還是會(huì )延續開(kāi)發(fā)住宅這條路。
　　“大部分考慮進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，并不是因為看好商業(yè)地產(chǎn)，而是因為商業(yè)地產(chǎn)相對而言更能抗周期一些，會(huì )在一定程度上平滑業(yè)績(jì)�！焙贾葜�名房企資深人士透露，其所在公司很多商業(yè)項目都是在給住宅做配套，為的是能讓住宅賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。
　　徐楓還認為部分將更多精力投入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的上市房企，可能出于股票評級的需要。據介紹，香港相當一部分房企都自持商業(yè)地產(chǎn)，原因除了豐富經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和分散風(fēng)險外，便是在可持續發(fā)展方面獲得良好評級，從而有利于融資。
　　她提出，雖然商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)十年都具有良好的開(kāi)發(fā)前景，但對于大部分開(kāi)發(fā)商尤其是本土開(kāi)發(fā)商而言還面臨資金、運營(yíng)能力等多方面的挑戰。

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