國家一系列房地產(chǎn)調控措施出臺后，海南樓市從年初國際旅游島獲批后的狂熱轉為成交量大幅萎縮，投機投資性購房遭到“精準”打擊。目前海南樓市仍處于開(kāi)發(fā)商與政府和消費者博弈階段，雖然成交價(jià)格大幅下滑，但樓盤(pán)價(jià)格并未明顯下降，開(kāi)發(fā)商期待“金九銀十”傳統旺季帶來(lái)市場(chǎng)回暖。但業(yè)內人士預計，只要房地產(chǎn)調控政策繼續從緊，在下半年庫存放大和資金收緊的雙重壓力作用下，海南樓市很可能出現成交量繼續低迷和房?jì)r(jià)實(shí)質(zhì)性下降的局面。

　　調控政策打擊投資投機性住房銷(xiāo)售量大幅萎縮

　　國家4月份一系列房地產(chǎn)調控政策出臺后，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)從1月份《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)海南國際旅游島發(fā)展若干意見(jiàn)》出臺后的狂熱陷入低迷，短短幾個(gè)月內，各個(gè)售樓處從門(mén)庭若市到門(mén)可羅雀形成的強烈反差讓諸多開(kāi)發(fā)商和業(yè)內人士感嘆不已。
　　“目前海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常不景氣，成交量非常低迷�！焙峡v連橫地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理何希聞介紹說(shuō)。
　　“不景氣”在各項海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指標的回落上得到驗證。海南省統計局最新公布的數據顯示，今年以來(lái)，受?chē)�家房地產(chǎn)調控政策措施影響，海南房地產(chǎn)投資增幅同比呈逐月減緩之勢，7月份降至今年以來(lái)的最低水平。
　　數據顯示，今年1至7月，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成243.93億元，比去年同期增長(cháng)67.1%。而此前的六個(gè)月，海南省房地產(chǎn)投資累計同比增幅分別達2.0倍、1.8倍、1.4倍、96.5%、95.4%及78.9%，增幅逐月減緩，7月的增幅是今年來(lái)的最低水平。
　　海南省統計局有關(guān)負責人表示，這一方面反映出海南房地產(chǎn)市場(chǎng)是全國房地產(chǎn)市場(chǎng)密不可分的一部分，另一方面體現出海南貫徹國家房地產(chǎn)調控政策是積極的、措施是得力的。
　　今年1月至7月，盡管海南省房屋銷(xiāo)售額累計實(shí)現491.96億元，比去年同期增長(cháng)2.1倍，其中住宅銷(xiāo)售額累計實(shí)現484.57億元，占全部銷(xiāo)售額的98.5%，較去年同期的增幅也是2.1倍，但商品住房銷(xiāo)售面積的環(huán)比數據仍然在節節下滑。據統計，今年3、4、5月份，海南商品住房銷(xiāo)售面積分別為62.77萬(wàn)平方米、56.72萬(wàn)平方米、22.9萬(wàn)平方米，環(huán)比變化幅度分別為-19.05%、-9.64%、-57.95%。據海南省住房和城鄉建設廳有關(guān)負責人介紹，6月份和7月份海南商品住房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額等主要指標仍然延續房地產(chǎn)調控政策出臺后的下滑趨勢。
　　房地產(chǎn)調控政策出臺以來(lái)，全國樓市觀(guān)望情緒濃厚，在經(jīng)歷了房?jì)r(jià)快速上漲的海南，購房者的猶豫度似乎更加明顯。
　　濃厚的觀(guān)望情緒和購房者看跌預期使得一手房成交量大幅萎縮的同時(shí)，二手房銷(xiāo)售和價(jià)格也陷入低迷狀態(tài)。
　　�？谑兄械匦蟹慨a(chǎn)代理有限公司經(jīng)理張麗表示，目前�？谑卸�手房市場(chǎng)也不太景氣，“5月份之前成交量還沒(méi)有受到太大影響，從6、7月份開(kāi)始就特別淡，成交萎縮非常明顯，特別是對投機投資性購房者的影響很大�！�
　　海南房地產(chǎn)市場(chǎng)外向型特征突出，投機投資性購房比重較大。海南省住房和城鄉建設廳的統計顯示，今年上半年，島外人士購買(mǎi)�？谏唐纷》�7566套、78.09萬(wàn)平方米，分別占銷(xiāo)售總套數和總面積的71%、63%；購買(mǎi)三亞商品住房6366套、60.52萬(wàn)平方米，分別占銷(xiāo)售總套數和總面積的85.5%、85.4%；與2009年統計數據相比，盡管上半年島外人士購買(mǎi)海南商品住房比例局部有所下降，但購買(mǎi)總套數和面積均有大幅提升。
　　合縱連橫地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理何希聞表示，1、2月份海南房?jì)r(jià)的大幅上漲主要就是投資投機性購房的推動(dòng)作用，但調控政策對海南投機投資性購房的打壓非常明顯，目前投機投資性購房已經(jīng)沒(méi)有太多空間。

　　購房者期盼延續調控政策

　　據海南省住房和城鄉建設廳統計，2月份海南商品住房成交價(jià)格均價(jià)為14087元，達到歷史最高點(diǎn)。隨后成交價(jià)格逐步回落，尤其是房地產(chǎn)調控政策出臺后，下降趨勢更為明顯。據統計，今年3至6月份海南商品住房成交均價(jià)分別為每平方米12280元、11932元、8483元、8208元，6月份房?jì)r(jià)比2月份下降41%左右。
　　相比2月份，6月份降幅達41%的成交價(jià)格在消費者看來(lái)并不明顯。�？谑忻駰铎o最近一直關(guān)注樓市，“相比今年初，很多樓盤(pán)價(jià)格并沒(méi)有下降，41%的降價(jià)幅度從何而來(lái)？”　
　　記者走訪(fǎng)�？谑泻腿齺喪卸鄠�(gè)樓盤(pán)發(fā)現，大多數樓盤(pán)仍然維持1、2月份時(shí)的高價(jià)位，部分開(kāi)發(fā)商推出階段性的特價(jià)房和一次性付款的折扣優(yōu)惠措施，以提振銷(xiāo)售量。三亞各樓盤(pán)銷(xiāo)售處門(mén)庭冷落，但銷(xiāo)售價(jià)格卻依然堅挺，絕大多數只針對一次性付款的購房者推出9.8折及9.5折的優(yōu)惠方式�！�
　　張麗告訴記者，調控政策出臺后，海南二手房?jì)r(jià)格也沒(méi)有明顯下降，“即使有些投資客急著(zhù)出手，但由于在入手時(shí)價(jià)格就已經(jīng)比較高了，他們也不會(huì )主動(dòng)大幅降價(jià)�！�
　　海南省住房和城鄉建設廳市場(chǎng)處副處長(cháng)楊亞明解釋說(shuō)，今年初，海南高檔樓盤(pán)的火熱銷(xiāo)售大幅拉升成交價(jià)格，隨后濃厚的觀(guān)望氣氛使得開(kāi)發(fā)商和購房者進(jìn)入博弈階段，再加上高檔樓盤(pán)存量已基本釋放完畢，目前銷(xiāo)售的主要是中低價(jià)位的樓盤(pán)，導致出現雖然成交價(jià)格大幅下降，但購房者直觀(guān)感受市場(chǎng)價(jià)格下降并不明顯的現象。
　　在濃厚的市場(chǎng)觀(guān)望情緒影響下，7月中旬，海南著(zhù)名旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商金手指地產(chǎn)宣布，旗下兩大主力樓盤(pán)�？诟郀柗驕厝�小鎮和興隆溫泉高爾夫公寓全線(xiàn)8折優(yōu)惠，成為國家一系列房地產(chǎn)調控政策出臺后，海南第一家全線(xiàn)降價(jià)發(fā)售的大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)引起廣泛關(guān)注。但是，金手指地產(chǎn)打折促銷(xiāo)后仍然過(guò)萬(wàn)的均價(jià)讓購房者大呼難以承受�！�
　　據新浪網(wǎng)在海南發(fā)起的一項調查顯示，參與調查的86.6%的海南網(wǎng)友認為只能承受5000元以下的房?jì)r(jià)，“完全不能承擔現行房?jì)r(jià)”的占55.3%，“只要買(mǎi)房，經(jīng)濟壓力就很大，肯定要房貸”的占34.1%。
　　同時(shí)，對于該如何解決民眾購房難問(wèn)題，有近6成參與調查的網(wǎng)友認為，房地產(chǎn)調控政策應繼續加大，以強制開(kāi)發(fā)商降價(jià)。
　　投機投資性購房被“精準”打擊，開(kāi)發(fā)商積累了大量資金繼續與政府和購房者博弈，海南本地居民購買(mǎi)能力有限，多重因素造成了目前海南樓市銷(xiāo)售量萎縮、價(jià)格停滯、觀(guān)望情緒格外濃厚的局面。

　　博弈仍在持續調控下傳統旺季難“旺”

　　目前，海南的開(kāi)發(fā)商與政府和消費者之間的博弈仍在持續，開(kāi)發(fā)商密切關(guān)注政策走向和市場(chǎng)動(dòng)向，同時(shí)期盼“金九銀十”傳統旺季到來(lái)時(shí)，市場(chǎng)能有所回暖。但多位業(yè)內人士和政府官員均認為，隨著(zhù)下半年調控政策效應的釋放，海南樓市有可能進(jìn)一步回調。
　　合縱連橫地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理何希聞表示，下半年海南樓市到底能否回暖還很難說(shuō)，海南的購房者主要來(lái)自于外地，而現在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不容樂(lè )觀(guān)�！叭绻�目前的銷(xiāo)售低迷歸于常規淡季因素，還可以理解，如果是政策打壓下形成的市場(chǎng)，不管是‘金九銀十’還是春節，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)都難以回暖。目前海南樓市最缺乏的就是購房者的信心，購房者如果沒(méi)有信心，即使有剛性需求，他們仍然會(huì )觀(guān)望�！�
　　何希聞表示，下半年的房地產(chǎn)調控政策究竟是從寬還是從緊對海南樓市的影響很大，如果繼續延續目前的從緊調控政策，海南樓市的低迷狀態(tài)要持續到半年一年的時(shí)間，“現在還只是博弈的開(kāi)始�！�
　　業(yè)內人士表示，如果下半年開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在售的項目銷(xiāo)售量跟不上去，將很可能面臨資金的壓力。海南省住房和城鄉建設廳負責人也表示，在海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的各項指標均有所回落的情況下，企業(yè)資金雖然仍比較充裕，但逐步收緊。
　　如果下半年仍延續目前的調控政策，資金收緊和庫存放大的雙重壓力或許將促使開(kāi)發(fā)商被迫降價(jià)。張麗介紹說(shuō)，目前投資客囤積了大量房源，隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商下半年很多新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，庫存壓力將很大。記者采訪(fǎng)了解到，諸多樓盤(pán)準備在10月份后開(kāi)盤(pán)，迎接傳統的“金九銀十”旺季。
　　海南圣煜投資有限公司總經(jīng)理朱暉說(shuō)，房地產(chǎn)調控政策出臺后，三亞許多樓盤(pán)銷(xiāo)售幾乎停滯，“我們原本打算在五指山市和三亞市同時(shí)開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)，目前決定只開(kāi)發(fā)其中一個(gè)，希望下半年市場(chǎng)打破僵局，房?jì)r(jià)下降拉動(dòng)成交量上升�！�
　　海南省委黨校原副校長(cháng)廖遜則認為，目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格下滑是海南房?jì)r(jià)松動(dòng)的跡象，這僅僅是個(gè)開(kāi)始，如果中央各項調控政策進(jìn)一步釋放，海南房地產(chǎn)同樣會(huì )繼續受全國整體市場(chǎng)環(huán)境的影響，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體行情還是看跌，第四季度房?jì)r(jià)有可能真正下跌。
　　海南省住房和城鄉建設廳副廳長(cháng)蔡仁杰表示，如果中央繼續保持宏觀(guān)調控政策不變，預計下半年海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)回調的趨勢將進(jìn)一步強化，成交量仍將繼續低迷，房?jì)r(jià)將出現一定幅度的回落。

    專(zhuān)家熱議下半年海南樓市前景

    第十屆博鰲房地產(chǎn)論壇近日閉幕，朱中一、樊綱、任志強等地產(chǎn)、家裝相關(guān)60余個(gè)行業(yè)的業(yè)界精英悉數到場(chǎng)，就新政之下中國房地產(chǎn)轉型問(wèn)題進(jìn)行了熱烈而精彩的觀(guān)點(diǎn)碰撞。自4月中旬國家開(kāi)始進(jìn)行樓市調控，成為樓市降溫的導火線(xiàn)，并由此造成海南樓市觀(guān)望潮彌漫，至今未見(jiàn)破解。另一方面，政府加大了對民生的投入，各地保障房建設如火如荼，正更加令人對海南國際旅游島下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向產(chǎn)生更多的猜測。