您的位置: 首頁(yè) >> 思想頻道(2010版) >> 語(yǔ)錄
房租上漲不是房?jì)r(jià)下挫惹的禍
2010-06-21   作者:葉檀  來(lái)源:地產(chǎn)畫(huà)報
 
  在商品房成交量下降后,有越來(lái)越多的媒體關(guān)注房租上漲,多個(gè)重點(diǎn)城市的住房租金明顯上漲,北京、天津、大連、沈陽(yáng)、杭州等城市的房租漲幅超過(guò)10%。北京四五月間住房租金價(jià)格同比上漲20%以上,部分地段好、交通方便的房源漲幅更高達50%,租賃均價(jià)達到每月3000元,使北京租售比回落至1∶565。
  有人認為是房?jì)r(jià)下跌惹的禍,樓市新政后房屋租賃需求提高,從而導致租賃價(jià)格提高。次要原因包括進(jìn)入大城市人員增加、動(dòng)拆遷周轉戶(hù)增加,CPI上升預期使房東提價(jià)等。
  認為房?jì)r(jià)下挫導致房租上漲的看法極其錯誤。
  房租反映的是住房的剛性需求,與實(shí)體經(jīng)濟、收入與通脹等因素掛鉤。當某個(gè)城市的剛性需求居高不下,且有越來(lái)越多的人員能夠或者愿意承受高房租在城市居住,這說(shuō)明該租房者的收入可以彌平高房租。房屋租金的高低與收入密切相關(guān),通常而言,租金占據收入的10%到30%,極端者可以高達50%。一旦超過(guò)極限,租房者無(wú)法承受高租金,有兩個(gè)選擇:一是轉向低租金住房或者隱性降低租金,這些城市群租、膠囊公寓等低租金房將大行其道;二是租房者離開(kāi)高租金城市,使這些城市空心化。
  房屋租賃市場(chǎng)由消費者的收入主導,而不像商品房能夠由投資者的收益預期主導。在消費品市場(chǎng)在高中低端要求,租賃市場(chǎng)同樣如此,不同的租賃房滿(mǎn)足不同收入人群的要求,一旦房屋租賃高高在上,消費者只能聞風(fēng)而逃。
  這與商鋪較為相似。雖然商鋪價(jià)格民也會(huì )產(chǎn)生泡沫,但泡沫遠不如商品房大。原因就是商鋪價(jià)格最終要與實(shí)體經(jīng)濟相連。開(kāi)發(fā)商當然可以為商鋪開(kāi)出天價(jià),但最終要由商鋪的購買(mǎi)者或者承租者買(mǎi)單,如果城市、區域的商業(yè)不發(fā)達,或者商鋪區域位置不佳,就會(huì )淪為死鋪,乏人問(wèn)津,投資者不得不自認倒霉。
  投資商鋪者需要的是對于某區域未來(lái)實(shí)體經(jīng)濟、商業(yè)生態(tài)發(fā)展的把握,需要經(jīng)過(guò)實(shí)體經(jīng)濟的考驗,而不能像商品房一樣,賣(mài)弄增值預期忽悠接盤(pán)者。如海寧皮革城發(fā)展勢頭旺,隔年商鋪租金翻番,以至于產(chǎn)權擁有者惜售,但租金超過(guò)承租者出售皮革的毛利時(shí),或者皮革產(chǎn)業(yè)下挫時(shí),商家便不再進(jìn)入該商業(yè)領(lǐng)域。
  與單純的資本市場(chǎng)泡沫不同,房租也好,商鋪也好,最終與實(shí)體經(jīng)濟相連,與收入掛鉤。
  目前一線(xiàn)城市房租價(jià)格上升,是房東對承租者承受能力的試探。如果房東上漲30%,而租房者依然趨之若鶩,就說(shuō)明以往低估了承租者的承受力,此時(shí)以往的商品房投資者就會(huì )轉型成為寓公,靠收租彌補商品房投資成本。如果房東上漲10%,問(wèn)津者了了,房東提高租金的如意算盤(pán)就會(huì )落空。目前調查的情況是,大部分承租者無(wú)奈承受租金上漲的壓力,這既說(shuō)明我國法律缺乏對承租人的保護,也說(shuō)明上漲幅度在承租者的臨界點(diǎn)以?xún)取?BR>  房租上漲成風(fēng),承租者大多無(wú)奈接受,這就說(shuō)明在商品房投資主導的時(shí)期,租金價(jià)格被人為抑制,我們有可能低估了部分高收入者的承租能力,低估了承租人希望在大城市發(fā)展的意愿,也低估了一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的通脹情況。
  在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系的常犯錯誤相輔相承,或者把商品房當作一般的消費品,認為跌30%就能止住。事實(shí)上,房地產(chǎn)作為最重要的投資品,一直以風(fēng)險與收益預期作為定價(jià)依據,只要銀根浸水、融資杠桿長(cháng)、接盤(pán)者多就能漲上天;或者把租賃房當作資產(chǎn)泡沫的源頭,要知道,租賃價(jià)格是人們收入與經(jīng)濟環(huán)境的體現,不可能脫離實(shí)體經(jīng)濟的環(huán)境漲到天上去。
  北京租賃價(jià)格上升,實(shí)在是因為太多的人希望在資源過(guò)度集聚的大城市或者發(fā)展,以承受高租賃價(jià)格的不公待遇為代價(jià)。而與房屋成交量下挫、房產(chǎn)新政毫無(wú)關(guān)系。相反,房產(chǎn)新政出臺,倒是讓真正的需求與租客承受力水落石出了。
  凡標注來(lái)源為“經(jīng)濟參考報”或“經(jīng)濟參考網(wǎng)”的所有文字、圖片、音視頻稿件,及電子雜志等數字媒體產(chǎn)品,版權均屬新華社經(jīng)濟參考報社,未經(jīng)書(shū)面授權,不得以任何形式發(fā)表使用。
 
相關(guān)新聞:
· 房租暴漲比房?jì)r(jià)暴漲更不安 2010-06-29
· 天津:公有住房租金標準將上調 2010-03-22
· 培育商業(yè)化住房租賃市場(chǎng) 2010-02-23
· 英王室后人擬拍賣(mài)“傳家寶”籌集王宮住房租金 2009-11-06
· 以住房租賃解決經(jīng)適房弊端 2009-09-10
 
頻道精選:
·測試新聞
 
在线精品自偷自拍无码琪琪|国产普通话对白视频二区|巨爆乳肉感一区二区三区|久久精品无码专区免费东京热|亚洲中文色欧另类欧美