|
|
|
2010-06-21 作者：葉檀 來(lái)源：地產(chǎn)畫(huà)報
|
|
| |
在商品房成交量下降后，有越來(lái)越多的媒體關(guān)注房租上漲，多個(gè)重點(diǎn)城市的住房租金明顯上漲，北京、天津、大連、沈陽(yáng)、杭州等城市的房租漲幅超過(guò)10%。北京四五月間住房租金價(jià)格同比上漲20%以上，部分地段好、交通方便的房源漲幅更高達50%，租賃均價(jià)達到每月3000元，使北京租售比回落至1∶565。
有人認為是房?jì)r(jià)下跌惹的禍，樓市新政后房屋租賃需求提高，從而導致租賃價(jià)格提高。次要原因包括進(jìn)入大城市人員增加、動(dòng)拆遷周轉戶(hù)增加，CPI上升預期使房東提價(jià)等。
認為房?jì)r(jià)下挫導致房租上漲的看法極其錯誤。
房租反映的是住房的剛性需求，與實(shí)體經(jīng)濟、收入與通脹等因素掛鉤。當某個(gè)城市的剛性需求居高不下，且有越來(lái)越多的人員能夠或者愿意承受高房租在城市居住，這說(shuō)明該租房者的收入可以彌平高房租。房屋租金的高低與收入密切相關(guān)，通常而言，租金占據收入的10%到30%，極端者可以高達50%。一旦超過(guò)極限，租房者無(wú)法承受高租金，有兩個(gè)選擇：一是轉向低租金住房或者隱性降低租金，這些城市群租、膠囊公寓等低租金房將大行其道；二是租房者離開(kāi)高租金城市，使這些城市空心化。
房屋租賃市場(chǎng)由消費者的收入主導，而不像商品房能夠由投資者的收益預期主導。在消費品市場(chǎng)在高中低端要求，租賃市場(chǎng)同樣如此，不同的租賃房滿(mǎn)足不同收入人群的要求，一旦房屋租賃高高在上，消費者只能聞風(fēng)而逃。
這與商鋪較為相似。雖然商鋪價(jià)格民也會(huì )產(chǎn)生泡沫，但泡沫遠不如商品房大。原因就是商鋪價(jià)格最終要與實(shí)體經(jīng)濟相連。開(kāi)發(fā)商當然可以為商鋪開(kāi)出天價(jià)，但最終要由商鋪的購買(mǎi)者或者承租者買(mǎi)單，如果城市、區域的商業(yè)不發(fā)達，或者商鋪區域位置不佳，就會(huì )淪為死鋪，乏人問(wèn)津，投資者不得不自認倒霉。
投資商鋪者需要的是對于某區域未來(lái)實(shí)體經(jīng)濟、商業(yè)生態(tài)發(fā)展的把握，需要經(jīng)過(guò)實(shí)體經(jīng)濟的考驗，而不能像商品房一樣，賣(mài)弄增值預期忽悠接盤(pán)者。如海寧皮革城發(fā)展勢頭旺，隔年商鋪租金翻番，以至于產(chǎn)權擁有者惜售，但租金超過(guò)承租者出售皮革的毛利時(shí)，或者皮革產(chǎn)業(yè)下挫時(shí)，商家便不再進(jìn)入該商業(yè)領(lǐng)域。
與單純的資本市場(chǎng)泡沫不同，房租也好，商鋪也好，最終與實(shí)體經(jīng)濟相連，與收入掛鉤。
目前一線(xiàn)城市房租價(jià)格上升，是房東對承租者承受能力的試探。如果房東上漲30%，而租房者依然趨之若鶩，就說(shuō)明以往低估了承租者的承受力，此時(shí)以往的商品房投資者就會(huì )轉型成為寓公，靠收租彌補商品房投資成本。如果房東上漲10%，問(wèn)津者了了，房東提高租金的如意算盤(pán)就會(huì )落空。目前調查的情況是，大部分承租者無(wú)奈承受租金上漲的壓力，這既說(shuō)明我國法律缺乏對承租人的保護，也說(shuō)明上漲幅度在承租者的臨界點(diǎn)以?xún)取?BR> 房租上漲成風(fēng)，承租者大多無(wú)奈接受，這就說(shuō)明在商品房投資主導的時(shí)期，租金價(jià)格被人為抑制，我們有可能低估了部分高收入者的承租能力，低估了承租人希望在大城市發(fā)展的意愿，也低估了一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的通脹情況。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系的常犯錯誤相輔相承，或者把商品房當作一般的消費品，認為跌30%就能止住。事實(shí)上，房地產(chǎn)作為最重要的投資品，一直以風(fēng)險與收益預期作為定價(jià)依據，只要銀根浸水、融資杠桿長(cháng)、接盤(pán)者多就能漲上天；或者把租賃房當作資產(chǎn)泡沫的源頭，要知道，租賃價(jià)格是人們收入與經(jīng)濟環(huán)境的體現，不可能脫離實(shí)體經(jīng)濟的環(huán)境漲到天上去。
北京租賃價(jià)格上升，實(shí)在是因為太多的人希望在資源過(guò)度集聚的大城市或者發(fā)展，以承受高租賃價(jià)格的不公待遇為代價(jià)。而與房屋成交量下挫、房產(chǎn)新政毫無(wú)關(guān)系。相反，房產(chǎn)新政出臺，倒是讓真正的需求與租客承受力水落石出了。
|
|
| 凡標注來(lái)源為“經(jīng)濟參考報”或“經(jīng)濟參考網(wǎng)”的所有文字、圖片、音視頻稿件，及電子雜志等數字媒體產(chǎn)品，版權均屬新華社經(jīng)濟參考報社，未經(jīng)書(shū)面授權，不得以任何形式發(fā)表使用。 |
|
|
|
|
|