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2010-07-12 作者：中國人保資產(chǎn)研究所客座研究員 倪金節 來(lái)源：上海證券報
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始于去年年底的房地產(chǎn)調控，在經(jīng)歷了半年多的政策累積效應后，目前正處于量變向質(zhì)變轉換的關(guān)鍵時(shí)期。多種數據顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于由“量跌價(jià)穩”向“量?jì)r(jià)齊跌”過(guò)渡的關(guān)鍵階段。
隨著(zhù)時(shí)間的推移，房地產(chǎn)商“不差錢(qián)”的格局終會(huì )迎來(lái)拐點(diǎn)。尤其是在成交量連續數月低迷的背景下，依然能扛住不降價(jià)的樓盤(pán)只會(huì )越來(lái)越少。雖然由于大量購房者的觀(guān)望，使得不少城市的住房租金急升，但這是房地產(chǎn)調控必然要經(jīng)歷的階段。在房?jì)r(jià)處于下行壓力的情況下，租房需求上升是客觀(guān)事實(shí)，只要我們熬過(guò)這一段，房地產(chǎn)價(jià)格回歸基本合理的區間不是夢(mèng)想�？梢哉f(shuō)，目前是房地產(chǎn)需求方和供給方都在玩心理游戲的關(guān)鍵時(shí)刻。
然而，讓人擔心的是，保障房建設進(jìn)展依舊緩慢，新增長(cháng)引擎還不見(jiàn)蹤跡，居民收入增長(cháng)有限。在這樣的歷史背景下，我們真的做好了房?jì)r(jià)大幅下跌的準備了嗎？的確，房地產(chǎn)泡沫孕育著(zhù)中國經(jīng)濟的巨大危害，房?jì)r(jià)下跌是未來(lái)幾年內的大趨勢。但這個(gè)世界上固然沒(méi)有“想馬兒跑得快，馬兒還不吃草”的事情，通過(guò)行政手段擠壓泡沫的行為，縱使換來(lái)了房?jì)r(jià)回歸合理區間，要是代價(jià)過(guò)于沉重，我們能承擔得起么？
可以確定的是，在中央政府的強力部署下，今年各項經(jīng)濟指標都不會(huì )偏離預期多少。GDP仍會(huì )保持高速增長(cháng)，CPI不會(huì )失控，新增貸款難以再生驚奇。一切似乎都是如此的確定。不過(guò)，這一切的背后，全都要看房?jì)r(jià)到底怎么走。因此，接下來(lái)房地產(chǎn)調控會(huì )否松動(dòng)，以及從上到下對政策的貫徹力度，直接決定著(zhù)中國房地產(chǎn)泡沫的命運。
誠然，房?jì)r(jià)下跌是多數普通購房者所盼望的，只是如果在泡沫治理的過(guò)程中，以調控房地產(chǎn)價(jià)格為目標，過(guò)多地以壓縮需求來(lái)抑制房?jì)r(jià)，則是沒(méi)有抓住主要矛盾。過(guò)去十余年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最根本缺陷是，將絕大部分人的住房需求都推向了商品房市場(chǎng)，如此畸形的市場(chǎng)結構，是今日困局的本源所在。因此，大力度增加住房供給，加快廉租房、經(jīng)濟適用房建設，是真正完善房地產(chǎn)市場(chǎng) 、實(shí)現“居者有其屋”的關(guān)鍵所在。
無(wú)疑，就目前七成資源集中于商品房的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，通過(guò)嚴厲的調控，將房?jì)r(jià)打壓掉四五成，固然能提升居民購房能力，但同時(shí)帶來(lái)的勢必是經(jīng)濟短期內的蕭條，直接威脅就業(yè)。因此，在強力的宏觀(guān)調控的同時(shí)，必須盡快在保障房建設上取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。如此既能通過(guò)保障房的建設，來(lái)確保相關(guān)產(chǎn)業(yè)不會(huì )因為房市的低迷而萎縮，這也是優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結構必須要做的事情。不然，“為了調控價(jià)格而調控”的直線(xiàn)式思維，不僅讓宏觀(guān)經(jīng)濟“硬著(zhù)陸”，同時(shí)仍然不能解決普通勞動(dòng)者的住房問(wèn)題。
今年4月之后，A股市場(chǎng)的持續低迷固然是IPO不斷、流動(dòng)性緊縮等因素的直接反映，但是真正決定A股市場(chǎng)走勢的因素，還在于中央政府對房地產(chǎn)泡沫采取什么樣的態(tài)度。近幾年，學(xué)者們不斷在論證“今年是中國經(jīng)濟最艱難的年份”這樣的判斷。2007年房?jì)r(jià)進(jìn)入暴漲周期的時(shí)候，2008年當8.7%的CPI峰值出現的時(shí)候，2009年當金融危機深不見(jiàn)底的時(shí)候，都是如此。而說(shuō)到底，中國經(jīng)濟的“最艱難”處境，往往都是與房地產(chǎn)形勢密切相關(guān)。房地產(chǎn)已經(jīng)徹底決定著(zhù)整體經(jīng)濟形勢艱難與否。歷次房地產(chǎn)調控夭折，亦多是因為承受不了經(jīng)濟短期快速下滑，而使得調控政策中途轉向。
因此，房地產(chǎn)調控切忌犯孤立主義的錯誤，必須統籌應對�？茖W(xué)有效地治理房地產(chǎn)泡沫，不僅僅關(guān)系到短期內宏觀(guān)經(jīng)濟健康運行，更為重要的是，這直接牽涉到十年之后的2020年，中國經(jīng)濟是否依舊如今日這樣結構畸形、質(zhì)量粗放、綜合競爭力不強。如果我們不能成功處置房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟的關(guān)系，甚至放任超級泡沫在未來(lái)形成，那么真正強大的中國經(jīng)濟也就無(wú)從談起。更無(wú)需奢談在現有的基礎上進(jìn)一步推進(jìn)政治經(jīng)濟體制改革。
最新的信息是，中央高層委托有關(guān)機構上月底赴北京、上海、廣州、深圳調研樓市，并且征求民間研究機構意見(jiàn)，以期更真實(shí)地了解目前政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，防止樓市調控對經(jīng)濟造成誤傷，為制定下一階段樓市調控政策做準備。
過(guò)去十年，我們以年均9%以上的高速增長(cháng)而快速晉身世界第二大經(jīng)濟體，但代價(jià)卻十分高昂。收入分配差距越拉越大，權貴資本發(fā)酵，資產(chǎn)泡沫膨脹，增長(cháng)結構畸形等諸多歷史難題在那十年累積至今。站在21世紀第二個(gè)10年剛剛開(kāi)始之際，能否在科學(xué)發(fā)展觀(guān)的新思維下化解這些難題，下一階段樓市調控政策會(huì )如何，是國人最深切的期盼。
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