很多人把房產(chǎn)稅或物業(yè)稅當成壓垮房?jì)r(jià)的最后一根稻草，千呼萬(wàn)喚它出臺。實(shí)際上這是一個(gè)極大的誤解。開(kāi)征物業(yè)稅或者為了簡(jiǎn)便程序繞道房產(chǎn)稅，根本目的不是為了抑制房?jì)r(jià)，也不可能抑制房?jì)r(jià)，不然在房?jì)r(jià)并不高的2003年，政府干嘛要試點(diǎn)物業(yè)稅？
　　征還是不征，一直是各方爭議的焦點(diǎn)。有人總結說(shuō)，僅2010年5月份以來(lái)短短半個(gè)月，就有五個(gè)典型觀(guān)點(diǎn)紛紛登場(chǎng)。一是國稅總局新聞處處長(cháng)：稅收立法權在中央，地方政府沒(méi)有權力出臺新稅種。二是財政部科學(xué)研究所副所長(cháng)：房產(chǎn)稅實(shí)施細則的制定權在省級政府，地方可以通過(guò)實(shí)施細則將個(gè)人第二套或者第三套住房定義為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)來(lái)操作保有環(huán)節的房產(chǎn)稅，只需報財政部備案即可。三是國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)研究所所長(cháng)助理：房產(chǎn)稅至少三年內不會(huì )出臺。四是財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)：開(kāi)征物業(yè)稅勢在必行，在方案設計上注重漸進(jìn)。五是全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)：年內國家可能出臺房產(chǎn)稅試點(diǎn)。
　　2010年5月31日，房產(chǎn)稅話(huà)題再度成為業(yè)內外關(guān)注的焦點(diǎn)。據中國政府網(wǎng)消息，國務(wù)院同意發(fā)展改革委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》。該《意見(jiàn)》中明確提出，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。另?yè)�《中國證券報》報道，上海有可能成為首個(gè)對部分家庭住宅征收房產(chǎn)稅的城市，并稱(chēng)有關(guān)方案已上報國務(wù)院。
　　這一回，一切應該塵埃落定了吧？事實(shí)不然。上海開(kāi)征的消息已經(jīng)反反復復多次，都是只聞樓梯響，不見(jiàn)人下樓。國務(wù)院的意見(jiàn)也是本來(lái)就在做的工作，并沒(méi)有明確出臺實(shí)施的時(shí)間。如果對民用住宅征物業(yè)稅或房產(chǎn)稅，目前條件并不具備，如果強行開(kāi)征，會(huì )造成許多新的不公平。
　　第一個(gè)問(wèn)題是要不要刨除土地價(jià)值？根據我國現行的房產(chǎn)稅暫行條例，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，按房屋余值或租金收入為計稅依據。
　　但在確定稅基時(shí)，以目前的市場(chǎng)化定價(jià)原則對房屋價(jià)值進(jìn)行評估，必然包含土地的價(jià)值。而土地升值才是房?jì)r(jià)上漲的主要原因。而在我國城市土地國有制度下，物業(yè)持有者掌握的僅僅是土地使用權，法定“住宅70年產(chǎn)權”所需要繳納的“類(lèi)租約費用”已包含在土地出讓金之內。如果征稅時(shí)沒(méi)有刨除“土地”的價(jià)值，物業(yè)稅或按評估值而不是按租金征收的房產(chǎn)稅則有重復征稅的嫌疑。
　　如果刨除土地的價(jià)值，那么房屋的初始價(jià)值就只有最高不超過(guò)2000元每平米的房屋建造成本加上稅費和房地產(chǎn)商利潤。這部分價(jià)值是每年都有折損的。顯然，這不是物業(yè)稅或房產(chǎn)稅的初衷。
　　第二個(gè)問(wèn)題是如何有效甄別征稅對象�，F在房地產(chǎn)問(wèn)題的主要矛盾不是人們沒(méi)有住房或沒(méi)有房住，而是在城市或大城市沒(méi)有屬于自己產(chǎn)權的住房。不少人在小城鎮或農村有房然后在大城市買(mǎi)房，那是征大城市房產(chǎn)的稅呢還是征農村或小城鎮的？有的人在不同的大城市各有一套房，那么又是哪座城市對他征稅？稍有差池，就會(huì )造成巨大社會(huì )不公。
　　第三個(gè)問(wèn)題是如何評估？根據《中國證券報》查閱上海住房保障和房屋管理局網(wǎng)站發(fā)現，目前上海注冊房產(chǎn)估價(jià)師有1351名。根據中房信提供數據，截至2009年，上海存量房面積為4.98億平方米。評估一套住宅大約需要3個(gè)工作日，按每套100平方米計算，上海1351名評估師大約需要28年才能完成，還不包括期間新增房屋面積。除此之外，全國房產(chǎn)交易信息并未聯(lián)網(wǎng)，因此，在全國范圍內同時(shí)起步，公平是個(gè)大問(wèn)題。
　　妥協(xié)的辦法可能是只對增量房屋征收，且以每戶(hù)家庭名下一定房產(chǎn)面積為“起征點(diǎn)”，如傳聞中的上海對超出200平方米部分才征收；建議征收稅率為0.6%。但這樣不可能逼迫手中持有物業(yè)的人在短期內大幅拋盤(pán)，起不到平衡房?jì)r(jià)的作用。
　　而如果不管不顧公平評估且征收太狠，那會(huì )導致租金上漲消除房產(chǎn)稅威力。一方面是業(yè)主大量拋盤(pán)引發(fā)出租房源減少，另一方面則是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌心理導致一些人持幣待購轉買(mǎi)房為租房。這樣又使房產(chǎn)稅和租金之間達成新的市場(chǎng)平衡。
　　開(kāi)征房產(chǎn)稅絕不可能立竿見(jiàn)影地打壓高房?jì)r(jià)。韓國政府曾經(jīng)亦企圖通過(guò)房產(chǎn)稅控制房?jì)r(jià)。2006年，韓國房?jì)r(jià)飛漲，政府推出一系列控制購房需求的政策，對多套房持有家庭，提高其交易稅，稅率由原來(lái)買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的9%～36%提高到一律為50%；對價(jià)值在9億韓元以上的公寓征收房屋擁有稅、財產(chǎn)稅、綜合地產(chǎn)稅。但是韓國的房?jì)r(jià)卻在每次新政策出臺時(shí)觀(guān)望一段時(shí)間，然后又繼續上行。就連力主征稅的財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康自己也承認：從美國等市場(chǎng)發(fā)達國家的推行(房產(chǎn)稅)情況來(lái)看，房?jì)r(jià)并沒(méi)有明顯的下降。
　　我的判斷是，短期內，房地產(chǎn)稅也好，物業(yè)稅也罷，基本可以肯定不會(huì )征，但是那根棍子會(huì )時(shí)不時(shí)杯弓蛇影出來(lái)舞幾下，嚇唬一下那些“不明真相的群眾”，同時(shí)表明有關(guān)部門(mén)還有調控房?jì)r(jià)的“鎩手锏”。真要征的話(huà)，還牽涉到立法程序、技術(shù)手段、中央與地方財政分權分利等，這些問(wèn)題沒(méi)談妥，都不會(huì )貿然開(kāi)征。