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開(kāi)發(fā)商更關(guān)心有一個(gè)穩定的預期
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2010-07-13 作者：任志強 來(lái)源：經(jīng)濟參考報
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大家都在擔心房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑會(huì )給中國的經(jīng)濟增長(cháng)帶來(lái)不利的影響，但年中的統計卻是一片大好。房地產(chǎn)的投資保持著(zhù)高增長(cháng)，在施面積同比增長(cháng)了28.7%，大約可以消除擔心后續供給嚴重不足的矛盾和投資下滑影響中國整體經(jīng)濟的危險了。
整體的銷(xiāo)售仍保持著(zhù)同比15.4%的增長(cháng)，但增幅已經(jīng)大大回落，尤其是價(jià)格已出現了平穩和回落，價(jià)格指數低于100的城市在不斷增加，從國十條出臺之前的1個(gè)變成了5月份的12個(gè)、6月份的28個(gè)。二手房則價(jià)格指數低于100的城市高達31個(gè)，接近于70個(gè)大中城市的一半了。
開(kāi)發(fā)商的現金流并沒(méi)有因為銷(xiāo)售的增幅下滑而出現短缺，至少到位資金仍保持著(zhù)45.6%的增長(cháng)，扣除已完成投資額仍有1.4萬(wàn)多億元的現金，并沒(méi)有因為6月份的投資增長(cháng)而減少，其中銀行信貸和個(gè)貸雖有增長(cháng)，比例卻增加不大。
目前的趨勢并沒(méi)有顯現出極度的惡化，雖然整體經(jīng)濟的下滑和工業(yè)增加值的下滑已開(kāi)始出現，但這種下滑與去年的前低后高相關(guān)，也與調控防止通脹或說(shuō)管理通脹預期相關(guān)。也許政策的作用正在于滯后的顯現，會(huì )在三季度出現極大的波動(dòng)。但至少平安地度過(guò)了二季度，房地產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有因為調控而拖了宏觀(guān)經(jīng)濟的后腿。
市場(chǎng)上已出現了對房地產(chǎn)調控政策放松或銀行個(gè)貸放松的信息，但我認為這種可能性不大，也許不是宏觀(guān)政策的放松，而是部門(mén)利益的調控。房地產(chǎn)業(yè)內人士普遍所擔心的恰恰是房地產(chǎn)政策的放松會(huì )引發(fā)更激烈的價(jià)格反彈，讓剛剛供求相對平衡的局面被打破，而引發(fā)不得不再激烈的下一次調控。那么就不如讓現有的政策繼續一段時(shí)間，讓供給的上升有個(gè)明確的預期，以保持價(jià)格的平穩過(guò)渡。
尤其是如果政府的保障房措施真正落實(shí)，并達到市場(chǎng)充分供給的條件時(shí)，則有利于市場(chǎng)分流和平穩過(guò)渡，保持政策預期的明確與穩定。
從利己的角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商會(huì )希望市場(chǎng)放開(kāi)競爭，但更關(guān)心政府是否能有一個(gè)穩定的預期，而不是不斷地調來(lái)調去。穩定的政策即使不是一個(gè)好的政策，但至少可以有個(gè)應對的策略，而波動(dòng)的無(wú)預期的政策則根本無(wú)法進(jìn)行良好的投資決策判斷。兩害相權則寧可選其優(yōu)了，這個(gè)優(yōu)就是保持政策的穩定性。
而大起大落則必然會(huì )給中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)更加不利的影響。6月份的數據中也有許多并不樂(lè )觀(guān)的信息，國十條的目標是讓房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市穩定房?jì)r(jià)并改善供給，但實(shí)際的情況卻是房?jì)r(jià)上漲不快、不高的城市土地供給量成倍增長(cháng)，而房?jì)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快的城市土地供給反而大多只完成了年度供給計劃的30%左右，不但沒(méi)有增加反而減少了。在全國供求關(guān)系改善的局面之下，問(wèn)題嚴重的地區的供求關(guān)系并未得到改善反而更加惡化了，這將是個(gè)危險的先行指標信號。
下半年的市場(chǎng)商品房供給將大量增加，必然加劇市場(chǎng)中的競爭，而價(jià)格的波動(dòng)會(huì )更加明顯。如果價(jià)格的下降會(huì )促進(jìn)銷(xiāo)售的增加，那么情況將趨于穩定。如果價(jià)格的惡性競爭并未擴大銷(xiāo)售，則政策的滯后作用將在投資與資金鏈上反映出來(lái)，并對整體經(jīng)濟產(chǎn)生不良影響。
前幾周的調查證明，政府對媒體的社會(huì )反映過(guò)度敏感，但實(shí)際這些媒體的忽悠并沒(méi)反映正確的情況和實(shí)質(zhì)的問(wèn)題。因此我更擔心的是政府僅憑媒體與網(wǎng)民的反映而調整政策，更希望保持一個(gè)穩定的、明確的政策周期。
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