房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，更關(guān)鍵的是調整市場(chǎng)結構，理順?lè )渴兄刃�，完善一些必要的制度和規則，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)按照本身的規律發(fā)展。 而在目前的市場(chǎng)態(tài)勢下，跳出圍繞投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格調控，讓房地產(chǎn)回歸居住基本屬性，是避免房地產(chǎn)泡沫危機，促使房地產(chǎn)正常發(fā)展的思路。而政府推動(dòng)建設保障性住房，是引導這種改變的最有效戰略。

　　經(jīng)歷了三個(gè)多月的房地產(chǎn)嚴厲調控，各大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼出現量跌價(jià)漲的情況。這是合理的現象。美聯(lián)儲從2005年初開(kāi)始連續17次提升利率以后，在2006年首季房地產(chǎn)價(jià)格才開(kāi)始調整。2007年國內房地產(chǎn)的調控，也經(jīng)歷初期價(jià)格繼續上漲，接著(zhù)量跌價(jià)漲，量跌價(jià)平，最后價(jià)格下跌的過(guò)程。中國每次調控房地產(chǎn)市場(chǎng)，都有個(gè)房地產(chǎn)商與政策的博弈過(guò)程，其長(cháng)短與房地產(chǎn)商資金狀況直接相關(guān)。一般估計，由于去年非常態(tài)的信貸大規模流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)商資金可以支撐半年左右。今年上半年仍有相當規模的銀行信貸用各種方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，部分房地產(chǎn)商的資金或有更長(cháng)時(shí)間的博弈。不過(guò)，這次針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，不僅針對房?jì)r(jià)漲跌，更關(guān)鍵的是調整房地產(chǎn)的市場(chǎng)結構，理順?lè )康禺a(chǎn)市場(chǎng)的秩序，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些必要的制度和規則，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)按照本身的規律發(fā)展。 由此，筆者以為，在目前的市場(chǎng)態(tài)勢下，跳出圍繞投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格調控，讓房地產(chǎn)回歸居住性為主的基本屬性，正是避免房地產(chǎn)泡沫危機，促使房地產(chǎn)正常發(fā)展的思路。而政府推動(dòng)建設各層次的保障性住房，是引導這種改變的最有效戰略。
　　致力于居者有其屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)建設，緩解“剛性需求”， 對推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的基礎來(lái)說(shuō)，等于釜底抽薪。同時(shí)，保障性住房建設，同樣帶動(dòng)鋼鐵、水泥等建筑產(chǎn)業(yè)延續增長(cháng)態(tài)勢，拉動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈穩定經(jīng)濟增長(cháng)，避免“房地產(chǎn)市場(chǎng)調整帶來(lái)經(jīng)濟重新大幅下滑”的擔心。
　　我們一定要意識到，減少一般居民的支出，就是增加居民的收入。能夠居住在力所能及的住所中，人們更正常合理地安排支出，保持消費的增長(cháng)，保證生活的質(zhì)量將更有幸福感。
　　居住支出是居民收入中一個(gè)重要部分。提供合理價(jià)格的保障性住房，可以釋放被高房?jì)r(jià)綁架的支出，等于增加了一般居民的可支配收入。去年房屋月供比上升到70%至80%，大城市超過(guò)100%。如果一般收入群體的收入80%要支付房屋消費，在收入增長(cháng)遠遠跟不上房?jì)r(jià)上漲的態(tài)勢下，為了加大居住支出來(lái)鎖定當期房屋價(jià)格，人們必定要減少當期的其他消費�？紤]到居住消費支出都是以數十年計算的，那也就意味著(zhù)消費支付能力要被鎖定數十年。高房?jì)r(jià)吞吃了大部分收入，打壓了消費增長(cháng)的空間。所以，政府加大保障性住房的建設投入，至少建立了一個(gè)相對穩定的預期，可以減少一般居住性需求支出，這將極大地提升一般居民的可支配收入，會(huì )釋放出巨大的被居住需求套住的當期消費支出能力，對推動(dòng)消費增長(cháng)有非常積極的意義。
　　保障性住房的建設資金規模龐大，僅靠政府財政預算是力不從心的，靠地方政府的賣(mài)地財政，保障性住房的“保障”性質(zhì)將蕩然無(wú)存。所以，筆者認為，政府財政與社會(huì )資本結合建設保障性住房非常重要。實(shí)際上，美國出現過(guò)兩次較大的房地產(chǎn)危機，一次是發(fā)生在上世紀80年代，一次是2007年的次貸危機。前一次美國政府希望通過(guò)建立“兩房”這樣的政府機構，以政府為主解決低收入群體的住房問(wèn)題，最后以失敗告終。次級抵押貸款，是希望通過(guò)市場(chǎng)化的方式解決低收入群體的住房問(wèn)題，非但失敗還引發(fā)全球性金融危機。
　　如此看來(lái)，政府政策與民間資本的結合，或許是加大保障性住房建設的投入的根本解決之道。
　　首先，中央政府可用轉移支付的方式，把保障性住房建設納入支持收入分配機制改革的范疇；其次，地方政府可以通過(guò)土地入股，用保障性住房補償被征用土地的方式參與保障型住房的建設；第三，鼓勵銀行制定適合保障型住房購買(mǎi)群體的信貸產(chǎn)品；第四，把保障型住房的價(jià)格定在可獲得資本社會(huì )平均利潤的水平上，鼓勵開(kāi)發(fā)商參與保障型住房建設，
　　當然，政府還需制定和完善相關(guān)的法律法規以及相應制度。比如，保障性住房的二手房市場(chǎng)，應是業(yè)主與政府之間的交易。業(yè)主售房時(shí)要補齊政府持股部分的價(jià)格。放棄保障性住房后的住戶(hù)，就應視同第一套房購房者。保障性住房資格認定，以及農民工在農村的宅基地沒(méi)有流轉以前，只能享受廉租房等等的管理規則，對保障性住房建設和發(fā)展是最重要的保證。對此，新加坡政府的住房政策和措施對我們很有借鑒意義。
　　至于以投資為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不必調控價(jià)格，但一定要嚴格控制銀行信貸。比如，從嚴界定第二套房，加大第二套房的首付比例，購買(mǎi)第三套以上的房產(chǎn)，要以自有資金投資為主，對于持有兩套以上房產(chǎn)的人收取“房產(chǎn)保有稅”等等。如此，則投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格再高，也不會(huì )影響銀行的安全，不會(huì )影響經(jīng)濟的安全和社會(huì )的穩定。
　　有觀(guān)點(diǎn)認為，政府加大房地產(chǎn)調控，特別是出臺相關(guān)物業(yè)稅，房地產(chǎn)交易稅，房產(chǎn)保有稅等等措施，讓有錢(qián)人沒(méi)有了安全感，而移民海外帶走相當規模的資產(chǎn)。這種觀(guān)點(diǎn)把完善稅收體制與私人財產(chǎn)的安全性相提并論，是嚴重誤導，缺乏真正的法制觀(guān)念。在房地產(chǎn)各個(gè)環(huán)節征收相關(guān)稅賦是國際上通行的法規，中國過(guò)去沒(méi)有類(lèi)似的法律法規的管理體系，而從制度完善的角度看，各類(lèi)稅收遲早要出臺。
　　上述論點(diǎn)也說(shuō)明，逐步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規，尤其是稅收體系的任務(wù)有多么艱巨。在筆者看來(lái)，以滿(mǎn)足居住需求為主，投資以自有資金為主，銀行房貸一定要嚴格貸款人的信用檢查等等之類(lèi)的規定，都應成為長(cháng)期規則而非短期政策。如此，當可避免樓市徘徊于短期價(jià)格調控——反彈——再調控的怪圈之中，
　　促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常秩序，成為經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展的“穩定器”，而非經(jīng)濟危機的策源地。