樓市調控政策再一次強化，如監管機構日前通知商業(yè)銀行暫停對京、滬、深、杭、渝等地提供三套及以上住房的按揭貸款，并啟動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)貸款壓力測試，要求商業(yè)銀行預設最極端跌幅達60%；國土部門(mén)聯(lián)合銀監會(huì )對全國閑置土地項目進(jìn)行集中整治，并排查閑置土地的信貸風(fēng)險等。我們認為，鑒于房地產(chǎn)中長(cháng)期供求形勢仍相當嚴峻，非短期可以扭轉，再考慮到國內的流動(dòng)性環(huán)境仍較寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行空間并不大，年末有望實(shí)現軟著(zhù)陸。

　　始自4月以來(lái)的房地產(chǎn)調控措施已初見(jiàn)成效，如今年以來(lái)持續快速上升的房?jì)r(jià)得到了遏制，6月份全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比下降0.1%，但是面對房地產(chǎn)調控對于經(jīng)濟產(chǎn)生的負面作用已現，下半年經(jīng)濟可能加劇下滑的形勢，部分既得利益主體開(kāi)始憧憬政府放松過(guò)于嚴厲的房地產(chǎn)調控，以刺激房地產(chǎn)投資和消費，遏制經(jīng)濟的下滑。
　　我們注意到，4月以來(lái)的調控政策并沒(méi)有得到很好貫徹，如許多地方政府并未明確出臺房地產(chǎn)調控的具體實(shí)施細則，部分熱點(diǎn)地區的商業(yè)銀行也未對三套房貸嚴格禁止，由此也就造成近期樓市在政策放松預期下初顯異動(dòng)之相，如7月主要城市的交易量出現回升，部分地區再次出現價(jià)格上漲。
　　這無(wú)疑是對中央調控房地產(chǎn)決心的挑戰，中共中央政治局會(huì )議日前再次指出，要做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控和住房保障工作，維護社會(huì )和諧穩定。而與此相適應的是，各部門(mén)也再次強化地產(chǎn)調控措施，如針對需求方投資人的信貸需求調控，針對房地產(chǎn)供給方房產(chǎn)商的土地和信貸調控。這一系列舉措無(wú)疑進(jìn)一步顯現政府對樓市調控的堅決態(tài)度，它有助于穩定政策調控預期，消除既得利益者的博弈空間，以更好地實(shí)現政策目的，如開(kāi)發(fā)商將不得不加快推盤(pán)力度，剛性購房者可以有更多的余地持幣待購，最終房地產(chǎn)市場(chǎng)將可以在一個(gè)更合理的價(jià)格區間實(shí)現量?jì)r(jià)均衡。

　　我們認為，市場(chǎng)均衡不會(huì )在價(jià)格大幅度下跌后形成，鑒于我國樓市中長(cháng)期面臨的嚴峻供求形勢，價(jià)格的小幅度回落就可以促成。
　　2000年至2009年期間，土地購置面積、完成開(kāi)發(fā)面積、竣工面積和施工面積增速總體上均呈現整體下降趨勢，其中，土地購置面積增速從2000年的41.9%回落至2009年的-18.9%，完成開(kāi)發(fā)面積增速從2000年的40.9%回落至2009年的-19.9%，竣工面積增速從2003年的21.5%回落至2009年的5.5%，施工面積增速從2003年的26%回落至2009年的12.8%。
　　上述的增減會(huì )直接導致未來(lái)商品房市場(chǎng)的供給以及價(jià)格變化，如以土地購置面積為例，數據表明，2004年5月至2007年5月間，土地購置面積指標共有24個(gè)月處于低增長(cháng)區間（同比增長(cháng)率介于0—10%之間），19個(gè)月處于負增長(cháng)狀態(tài)，這也就造成我國2005年以后房屋竣工面積增速過(guò)低，如2006年，2007年竣工面積增速分別只有－0.6％和4.3％，形成較大的房屋供求缺口，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積持續大于竣工面積，且差值不斷擴大，如當年銷(xiāo)售面積大于竣工面積的差值達到1.79億平方米，由此也就促成了2007年房?jì)r(jià)的大漲；而從2008年一季度開(kāi)始，土地供應又開(kāi)始持續萎縮，2008年6月至2009年底，土地購置面積共有3個(gè)月處于低增長(cháng)區間，9個(gè)月出現負增長(cháng)，這又使得2009年的商品房市場(chǎng)重新顯現供給不足的態(tài)勢，價(jià)格再次出現暴漲。
　　歷史經(jīng)驗已證明，中長(cháng)期的房屋供應不足才導致飛漲的房?jì)r(jià)，因此當前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回歸理性的關(guān)鍵是加大土地供給，盡快促成房屋供給增加。
　　從今年情況來(lái)看，情況已經(jīng)有所改觀(guān)，如土地購置面積同比增速終于轉正并逐漸走高，上半年增速達到35.6％，而在政府大力促進(jìn)土地供給的努力下，今年住房用地擬供應量達到18萬(wàn)公頃，同比增幅超過(guò)135%，可以預期下半年土地購置面積增速還將提高，但考慮土地購置到房屋供給形成有至少一年以上的時(shí)滯，因此，短期房地產(chǎn)供求形勢仍較嚴峻，如2010年上半年，銷(xiāo)售面積仍大于竣工面積1.4929億平方米，商品房待售面積仍然偏少。截至今年6月末，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬(wàn)平方米，這意味著(zhù)按照上半年平均每月6567萬(wàn)平方米左右的銷(xiāo)售速度來(lái)看，不到3個(gè)月即可銷(xiāo)售完成。
　　房屋供求關(guān)系的改善至少要等到今年四季度后，屆時(shí)去年四季度以來(lái)房地產(chǎn)新開(kāi)工量大幅上升（四季度比三季度增加1.68億平方米）會(huì )到今年年末形成新的房地產(chǎn)供應，但鑒于我國房屋需求還將較長(cháng)時(shí)間保持旺盛，我們也不認為房地產(chǎn)價(jià)格下跌空間會(huì )超過(guò)2008年底。

　　從剛性需求來(lái)看，我國2009年以來(lái)基礎設施的大規模建設，區域振興規劃帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)轉移以及集群建設也都會(huì )極大地推動(dòng)各地的城鎮化建設，由此會(huì )推動(dòng)住房需求；而更重要的是，我國2009年過(guò)快增長(cháng)的流動(dòng)性形勢雖然在2010年得到遏制，但是出于保證經(jīng)濟軟著(zhù)陸的要求，貨幣信貸很難大幅度壓縮，我們估計，繼2010年我國貨幣信貸大約增長(cháng)18%之后，2011年的增速同樣也會(huì )在18%左右，大大高于前幾年我國貸款的平均增速，如2004年至2008年我國貸款平均增速為13.6%。這意味著(zhù)未來(lái)我國流動(dòng)性仍較充裕，由此也會(huì )刺激地產(chǎn)的投資需求。
　　目前的各類(lèi)行政性抑制房屋需求措施，包括三套房限貸會(huì )對地產(chǎn)價(jià)格有較大負面影響，但它只能短期抑制房地產(chǎn)價(jià)格，客觀(guān)上會(huì )為今后房地產(chǎn)供給的放量增長(cháng)爭取時(shí)間，以利于政府期望的房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著(zhù)陸目標實(shí)現。