●房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性需求旺盛
　　●政策調控應該堅持不能松懈
　　●短期內可能會(huì )影響經(jīng)濟增速
　　●從長(cháng)期看有利轉方式上質(zhì)量

　　當前我國大中城市中住房空置較多，說(shuō)明投資性需求仍主導我國房地產(chǎn)市場(chǎng)。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資主導向消費主導轉變，我們必須堅持房地產(chǎn)調控不松懈，不要過(guò)于擔憂(yōu)房地產(chǎn)調控可能會(huì )對經(jīng)濟增長(cháng)放緩有影響。
　　盡管當前房地產(chǎn)調控效果仍有待于觀(guān)察，但巨量的住房空置，足以說(shuō)明投資性需求仍然主導了當前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
　　透過(guò)這一現象可以看到，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍然相當旺盛。盡管當前房地產(chǎn)調控的政策效應已經(jīng)顯現，如住房銷(xiāo)售面積也出現全面下降，但住房?jì)r(jià)格卻仍居高不下。住房?jì)r(jià)格之所以沒(méi)有下跌，是因為投資或投機者、開(kāi)發(fā)商情愿空置也不愿意降價(jià)，目的是為了熬過(guò)房地產(chǎn)調控周期，從而可以坐等房?jì)r(jià)上漲而賺取差價(jià)。
　　形成這種預期的根本原因在于，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)早已演變成一個(gè)投資性需求而非消費性需求主導的市場(chǎng)。在投資性需求主導的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，當以投資為目的的買(mǎi)房人不理會(huì )房?jì)r(jià)將下跌的市場(chǎng)預期時(shí)，他們就不會(huì )降價(jià)出售住房，相反還會(huì )積極尋求獲利的交易機會(huì )，從而導致住房的投資性需求并未減少。這是當前我國大中型城市中住房空置會(huì )如此之高的根本原因之一。
　　從這個(gè)角度分析，投資性需求旺盛是導致當前我國大中城市中住房空置率高企的最主要因素。反過(guò)來(lái)講，高懸的空置率又說(shuō)明，當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性特征依然相當突出。
　　那么，是什么因素支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資性需求？筆者一直堅持認為，這主要是近年來(lái)高杠桿率的住房信貸優(yōu)惠政策。例如，2009年個(gè)人住房信貸規模約為24600億，是2008年的4倍多；2010年第一季度個(gè)人住房信貸規模達到了9202億元。這些住房信貸支持了住房投資或投機者可以低成本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資性需求也導致房?jì)r(jià)的快速飆升。這些住房投資或投機者可以通過(guò)“低買(mǎi)高賣(mài)”方式賺取差價(jià)，結果則導致住房消費者無(wú)力購買(mǎi)住房。確實(shí)，借助銀行高杠桿率的住房信貸，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)也變成了投資或投機者主導的天下。
　　到目前為止，我們還找不到哪個(gè)國家的居民會(huì )如此偏好于投資房地產(chǎn)，會(huì )擁有如此之多的住房套數。這可能是部分房地產(chǎn)優(yōu)惠政策及投資性需求旺盛共同引致的結果之一。由此，房?jì)r(jià)過(guò)高、投資性需求過(guò)旺，不僅放大了國家金融風(fēng)險，而且還導致經(jīng)濟結構無(wú)法得到及時(shí)調整。這可能是國家再次出手實(shí)施房地產(chǎn)調控的根本原因之一。
　　但是，我們也應該看到，盡管“國十條”出臺導致房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現了“量跌價(jià)不跌”，但近期市場(chǎng)依然擔憂(yōu)繼續進(jìn)行房地產(chǎn)調控可能會(huì )影響經(jīng)濟增長(cháng)放緩，并將加大“國十條”的實(shí)施與執行難度，導致暫時(shí)難以落實(shí)和推出相關(guān)的配套政策措施，房地產(chǎn)調控也將進(jìn)入調控效果的觀(guān)察期。
　　其實(shí)，這種擔憂(yōu)也不無(wú)道理。目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在巨量的住房空置率，早已向我們敲響了警鐘，旺盛的房地產(chǎn)投資性需求非但沒(méi)有減弱，反而還在不斷試探房地產(chǎn)調控政策的底線(xiàn)與效果。迄今，房?jì)r(jià)并沒(méi)有因房地產(chǎn)調控而出現大幅下調跡象，就是一個(gè)證明。這也是市場(chǎng)為何憂(yōu)慮房地產(chǎn)調控是否會(huì )“半途而廢”的重要原因之一。
　　因此，在當前經(jīng)濟大背景下，如何做到避免房地產(chǎn)調控可能會(huì )影響未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)放緩，又要進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調控，這是目前中國房地產(chǎn)調控面臨的一個(gè)兩難選擇。
　　不過(guò)，依筆者之見(jiàn)，盡管房地產(chǎn)調控短期內可能會(huì )導致經(jīng)濟增長(cháng)出現一定幅度放緩，但從長(cháng)期看將有利于轉變經(jīng)濟發(fā)展方式和提高經(jīng)濟增長(cháng)質(zhì)量。這是因為，只有繼續堅持房地產(chǎn)調控大方向，堅決“擠壓”歷年來(lái)形成的房地產(chǎn)泡沫，中國才能避免未來(lái)可能出現的金融和經(jīng)濟危機，才能保證未來(lái)中國經(jīng)濟的平穩增長(cháng)。
　　由此可見(jiàn)，我們不必過(guò)于擔憂(yōu)加強房地產(chǎn)調控會(huì )導致經(jīng)濟增長(cháng)放緩，相反，這次房地產(chǎn)調控的主要目標是推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由投資主導轉化為由消費主導的一個(gè)市場(chǎng)，是有利于中國經(jīng)濟長(cháng)期穩定發(fā)展的。
　　從近期各部委的頻頻表態(tài)中可見(jiàn)，國家對當前房地產(chǎn)調控的決心仍然很大。所以，針對當前房地產(chǎn)調控所面臨的復雜形勢，我們必須堅持房地產(chǎn)調控不松懈。