按照正在研究的北京商品房預售資金管理辦法，未來(lái)北京房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預售資金，由購房人到監管銀行付款或通過(guò)專(zhuān)用POS機刷卡直接存入監管賬戶(hù)。同時(shí)，在使用商品房項目預售資金時(shí)也將受多方鉗制。(8月18日《京華時(shí)報》)
　　如何遏制開(kāi)發(fā)商的無(wú)序開(kāi)發(fā)，如何提高我國住房開(kāi)發(fā)成本，遏制高房?jì)r(jià)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，這幾年各個(gè)方面做了許多探索。其中改革預售制度，防止開(kāi)發(fā)商空手套白狼是反響最為強烈的方面之一。從民間呼吁，專(zhuān)家建議，到最終將開(kāi)發(fā)商預售制度改革提到了中央政策層面。從去年國四條到今年四月的新國十條都要求加強、完善住房預售制度管理。必須認識到，改革當前預售制度和預付款辦法，不僅是保障購房人資金安全、不被開(kāi)發(fā)商攜款外逃的問(wèn)題，而且，對于規范開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)行為，防止開(kāi)發(fā)商空手套白狼，開(kāi)發(fā)成本過(guò)低，坐擁資金捂盤(pán)惜售等行為都大有作用。通過(guò)嚴格管理預付款，切斷開(kāi)發(fā)商隨意、任意使用預收款的“黑手”，那么，開(kāi)發(fā)商必將通過(guò)加大樓盤(pán)銷(xiāo)售甚至降價(jià)銷(xiāo)售來(lái)回籠資金，就從資金鏈壓力迫使開(kāi)發(fā)商不敢輕易捂盤(pán)惜售。
　　將開(kāi)發(fā)商預收款項(購房人預付款)直接進(jìn)入其銀行賬戶(hù)，由存管銀行受托監管起來(lái)，其實(shí)是在住房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域資金管理上引入了第三方監管系統，而該監管系統目前在我國其他行業(yè)已經(jīng)大面積施行，制度、技術(shù)、系統上沒(méi)有任何障礙。筆者是從事第三方資金監管系統較早的人員之一。目前，在證券系統、期貨系統、大宗商品交易系統，都實(shí)行了保證金第三方監管做法。證券交易客戶(hù)結算保證金、期貨交易客戶(hù)結算保證金都由存管銀行(經(jīng)監管部門(mén)批準有資格開(kāi)展存管資金管理的商業(yè)銀行)受中國證監會(huì )委托負責監管。從當前看，效果非常之好。存管銀行從系統上將客戶(hù)保證金鎖定在了中國證監會(huì )指定、備案的資金賬戶(hù)上并且一舉一動(dòng)都在監管部門(mén)的系統監視之下。徹底防住了券商挪用客戶(hù)保證金的行為，確保了投資者證券、期貨投資資金的安全。
　　如果將這個(gè)監管系統運用到開(kāi)發(fā)商預收款管理上完全可行且不需要過(guò)多投資改造系統�；�本思路是，開(kāi)發(fā)商在銀行開(kāi)立一個(gè)經(jīng)過(guò)監管部門(mén)(住建部系統)備案的預收款專(zhuān)項賬戶(hù)，專(zhuān)門(mén)存放購房人預付款項，商業(yè)銀行受住建部系統委托負責對該賬戶(hù)進(jìn)行監管。購房人預付款只能存入此專(zhuān)項賬戶(hù)而不能存入其他任何賬戶(hù)，從計算機賬戶(hù)系統上就做死做實(shí)。然后，用款計劃需經(jīng)施工單位、監理單位加以確認，按基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請等四個(gè)資金使用節點(diǎn)申請用款，銀行接到監管部門(mén)指令后按照程序、制度劃撥款項。
　　北京市在此先走一步，值得肯定。其他城市也應該盡快出臺住房開(kāi)發(fā)預付款引入第三方監管制度。但必須認識到，這僅僅是改革的第一步。規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)，徹底杜絕開(kāi)發(fā)商空手套白狼行為，消除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)魚(yú)目混雜現象，最終應該逐步取消預付款制度。