當前，國內監管部門(mén)對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險重視已經(jīng)到了十分重要的地步。無(wú)論對個(gè)人按揭貸款差異化的政策及現場(chǎng)檢查，還是要求銀行應繼續深化有關(guān)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的“壓力測試”，都表明了監管部門(mén)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險極大的關(guān)注。同時(shí)，這也表明銀行監管部門(mén)看到當前國內房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的危險性及嚴重性，意識到如果不采取有效監管的措施來(lái)防范其風(fēng)險，那么中國一場(chǎng)巨大的金融危機爆發(fā)難以避免。從近百年來(lái)世界金融危機爆發(fā)的根源來(lái)看，無(wú)一不是與房地產(chǎn)泡沫有關(guān)。比如，上個(gè)世紀90年代日本的金融危機及2008年美國的金融危機都是如此。
　　但是，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么泡沫會(huì )吹得如此之大（一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)收入比超過(guò)20倍以上，溫哥華是最近北美房?jì)r(jià)上漲最快房?jì)r(jià)最高的地方，但北京上海的房?jì)r(jià)遠遠要高于溫哥華）？為什么國內房地產(chǎn)信貸風(fēng)險如此之高（據報道當前與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸達到20萬(wàn)億以上）？這些僅是靠事后的監管及靜態(tài)測試能夠化解的嗎？其問(wèn)題的根源在哪里？為什么剛剛經(jīng)過(guò)股改后的國內銀行沒(méi)有約束機制來(lái)控制這種潛在的信貸風(fēng)險？等等�？梢哉f(shuō)，盡管導致當前國內房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的原因有很多，但是最為根本上的原因是銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險認知存在幾個(gè)觀(guān)念上誤區及銀行體系制度安排上不周全。
　　可以說(shuō)，2009年國內房?jì)r(jià)快速飚升，房地產(chǎn)泡沫吹大，最根本的原因是國內銀行信貸過(guò)度發(fā)放的結果，僅2009年及2010年上半年，銀行發(fā)放給個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款（絕大部分都進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)）就達到4萬(wàn)多億元。其增長(cháng)速度是2008年4-5倍。那么個(gè)人信貸為何會(huì )如此快速增長(cháng)？商業(yè)銀行為何敢冒大的信貸風(fēng)險把貸款給個(gè)人投機炒作住房，最大的誤區就在于，由于早幾年房地產(chǎn)政策誤導，從而使得國內房地產(chǎn)市場(chǎng)由消費性的市場(chǎng)完全變成了投資為主導的市場(chǎng)，房?jì)r(jià)則步步上漲。只要房?jì)r(jià)在上漲，個(gè)人住房按揭貸款的信貸風(fēng)險自然就降低，特別是個(gè)人住房按揭貸款作為一種長(cháng)期貸款，在房?jì)r(jià)上漲的情況下，其信貸風(fēng)險更是會(huì )降低。因此，銀行往往就會(huì )把個(gè)人住房按揭貸款作為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)爭奪其市場(chǎng)占有率。從而使得個(gè)人按揭貸款進(jìn)入要求越來(lái)越低，其規模也就越來(lái)越大。特別是當銀行假定住房?jì)r(jià)格只漲不跌時(shí)，上述這種現象更為嚴重。2009年以來(lái)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款迅速增長(cháng)就是這種假定條件下發(fā)生的。
　　但實(shí)際上，“房?jì)r(jià)只漲不跌的神話(huà)”是不存在的。日本這樣，美國如此，中國也不例外。日本及美國曾經(jīng)假定房?jì)r(jià)只漲不跌導致金融危機的經(jīng)驗教訓已經(jīng)太多了。也就是說(shuō)，只要是市場(chǎng)，房?jì)r(jià)就有漲跌，房?jì)r(jià)是不可能只漲不跌。如果假定房?jì)r(jià)只漲不跌，最后必然會(huì )引發(fā)金融危機與經(jīng)濟危機。美國次貸危機爆發(fā)之后其損失為什么會(huì )如此慘重，根本原因就在于假定房?jì)r(jià)只漲不跌的神話(huà)而制造越來(lái)越多的離奇的金融衍生產(chǎn)品，及最后該神話(huà)完全破滅。如果國內銀行不持有“房?jì)r(jià)只漲不跌”的神話(huà)，那么銀行是不會(huì )向投機炒作的個(gè)人大量貸款的。銀行信貸增長(cháng)也不會(huì )這樣快，國內房?jì)r(jià)也不會(huì )如此迅速飚升。而國內房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌的神話(huà)破滅時(shí)，巨大的信貸風(fēng)險也就暴露無(wú)遺了。
　　國內銀行體系的巨大的信貸風(fēng)險還在于，市場(chǎng)假定銀行體系是一種取之不盡用之不竭的公共產(chǎn)品。既然銀行體系是一種公共產(chǎn)品，那么誰(shuí)用這種公共品的機會(huì )越多，誰(shuí)就獲利越大。因為使用這個(gè)銀行體系人或企業(yè)，其收益可歸自己，其成本則可轉移給社會(huì )來(lái)承擔。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)當事人，無(wú)論是銀行還是貸款人都會(huì )千方百計地濫用這個(gè)公共體系。為了增加市場(chǎng)份額，銀行會(huì )過(guò)度放貸；個(gè)人及企業(yè)會(huì )千方百計地從銀行獲得更多貸款等，特別是在中國銀行體系下更是如此。當這個(gè)金融體系濫用到一定程度時(shí)，其信貸風(fēng)險也就會(huì )全面爆發(fā)出來(lái)。國內房地產(chǎn)泡沫之所以能夠吹得如此之大，就是濫用公共性的銀行體系的結果。但這個(gè)吹大的房地產(chǎn)泡沫最后一定會(huì )破滅。到時(shí)，銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也就全面暴露出來(lái)。
　　還有，國內銀行體系的房地產(chǎn)信貸增長(cháng)為何會(huì )如此之快，還有于國內銀行體系有效的定價(jià)機制沒(méi)有形成，銀行信貸的價(jià)格仍然是在嚴格的政府管制下。由于政府對銀行價(jià)格進(jìn)行嚴格的管制，因此國內銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理不可利價(jià)格工具進(jìn)行，只能通過(guò)數量方式來(lái)調整。因此，市場(chǎng)占有度、信貸規�？焖贁U張就成了國內銀行濫用其體系最有效的工具。從而上述的條件下，大量的銀行信貸就流動(dòng)放房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)潛在風(fēng)險也就越來(lái)越大。
　　可以說(shuō)，最近銀行監管部門(mén)在要求國內銀行開(kāi)始新一壓力測試，以便評估在“最壞情況”下，那些樓市高漲的城市房?jì)r(jià)暴跌對銀行信貸風(fēng)險的影響�；蚴且�求銀行在一些技術(shù)性指標上達到某種要求。但是這些對銀行信貸風(fēng)險的技術(shù)性的測量及個(gè)體性的要求盡管必要，但是要達到防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的要求仍然有很大差距，只有從觀(guān)念及制度上認清防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的誤區，才能了解到房地產(chǎn)信貸風(fēng)險產(chǎn)生的根源及尋求化解之辦法。所以，上述幾個(gè)方面才是國內銀行體系最大房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。對此，我們應該要有清醒的認識。