銀行資產(chǎn)質(zhì)量的警示，說(shuō)明現在房地產(chǎn)調控已到了關(guān)鍵時(shí)刻。
　　多個(gè)媒體上周五報道了銀行資產(chǎn)質(zhì)量的變化，這個(gè)動(dòng)向理應引起各方特別關(guān)注。因為多數銀行壞賬大幅增加，引發(fā)的就是金融系統的系統風(fēng)險，非得保持高度警覺(jué)不可。銀行資產(chǎn)質(zhì)量亮出警示信號是好事。房地產(chǎn)信貸風(fēng)險“潛伏期”較長(cháng)，提前警示，證明了今年4月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴厲調控的必要性。
　　日本房地產(chǎn)泡沫破滅，1997年亞洲金融危機，美國2008年次貸危機……近20年來(lái)的全球的銀行危機無(wú)不與資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅有關(guān)。而日本經(jīng)濟至今未能走出谷底，美國也尚未恢復元氣。
　　現在有一些觀(guān)點(diǎn)認為，為了防止房地產(chǎn)資金鏈斷裂，防止銀行的壞賬增加，應該放松銀行對房地產(chǎn)的信貸。筆者不同意這個(gè)“以毒攻毒”的方式。從醫學(xué)上講，“以毒攻毒”是旁門(mén)左道，沒(méi)有真正的科學(xué)的研究結果和成功實(shí)踐臨床案例。國內房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的效果還未真正顯現，銀行出現資產(chǎn)問(wèn)題警示，正是前期信貸的問(wèn)題。如果此時(shí)放松銀行對房地產(chǎn)的信貸投放，無(wú)異于把已開(kāi)始全力排毒、戒毒的銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)，再次送進(jìn)莫測深淵，資產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題的暴露可能被延緩，但是中毒程度會(huì )更嚴重，后果將不堪設想。
　　中國銀行體系現在最大的問(wèn)題，就在房地產(chǎn)信貸。只是現在有關(guān)銀行信貸質(zhì)量下降的報道比較籠統，應該細分是哪類(lèi)信貸有問(wèn)題，是開(kāi)發(fā)商信貸問(wèn)題，還是抵押貸款有問(wèn)題，或者兩者都有問(wèn)題。前者是開(kāi)發(fā)商，后者是購房人。只有這樣，才能有效控制銀行風(fēng)險。還有一類(lèi)是與地方政府靠賣(mài)地擔保的房地產(chǎn)或其他項目的銀行信貸資金，如果這部分擔保的資產(chǎn)出了問(wèn)題，那相關(guān)項目的銀行資金的償付也會(huì )出現問(wèn)題了。
　　開(kāi)發(fā)商信貸的風(fēng)險在于，對于那些自有資金不到位，主要利用銀行貸款和預售資金作為開(kāi)發(fā)資金的開(kāi)發(fā)商，房屋銷(xiāo)售不好，就可能出現不能按時(shí)償還銀行貸款的問(wèn)題。短期內就是“逾期”，時(shí)間長(cháng)了就是壞賬。另一類(lèi)利用銀行信貸和部分預售資金邊開(kāi)發(fā)邊銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商，如果開(kāi)發(fā)過(guò)程中銷(xiāo)售狀況不如意，便出現資金鏈斷裂的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)變成爛尾樓，前期銀行開(kāi)發(fā)貸款可能成為壞賬，前期銷(xiāo)售不能兌現，不斷影響銀行，而且可能形成許多法律糾紛等社會(huì )問(wèn)題。
　　這樣的問(wèn)題，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不守規則所致，如果都嚴格以自有資金開(kāi)發(fā)，不高度杠桿依賴(lài)銀行資金和預售資金，銀行和房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險小得多。但是房地產(chǎn)價(jià)格泡沫很大，開(kāi)發(fā)商利潤空間因此就變得很大，只要能賣(mài)得出去，一定幅度的降價(jià)并不影響開(kāi)發(fā)商還款能力。短期內房地產(chǎn)影響銀行質(zhì)量問(wèn)題的，主要是房屋銷(xiāo)售情況，房地產(chǎn)商只要能支撐，是怎么也不愿降價(jià)的，一是與政策博弈以達到利潤最大化，另一個(gè)擔心增加與已高價(jià)購房者的糾紛。
　　對于購房者來(lái)說(shuō)，雖然抵押貸款時(shí)間期限較長(cháng)，一般短期內問(wèn)題不容易顯現。但是購房者分幾種情況，如果是自住房或者是所謂改善性住房，因為信貸額度不會(huì )太大，只要利率不大幅提升，只要信貸的相關(guān)信用信息是真實(shí)的，近期爆發(fā)大規模止贖（即還不起錢(qián)，把房租交回銀行）的風(fēng)險不大。而且還款能力與價(jià)格變動(dòng)無(wú)關(guān)，不受價(jià)格變動(dòng)影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)調控出現價(jià)格變動(dòng)，不影響還款能力，也就不會(huì )影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量。
　　而對于主要靠借銀行的錢(qián)大規模炒樓的人來(lái)說(shuō)，他們從來(lái)沒(méi)有準備20年或者30年按期還款，只想通過(guò)低買(mǎi)高賣(mài)的高額價(jià)差償還銀行的貸款，同時(shí)獲取低成本利潤，所以短期風(fēng)險就不小了。這個(gè)群體是銀行房地產(chǎn)抵押貸款的主要部分，也是房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的主要推動(dòng)力，可能是除開(kāi)發(fā)商之外對銀行資產(chǎn)質(zhì)量變化影響最大的影響之一。他們的還貸能力與價(jià)格變動(dòng)影響和市場(chǎng)銷(xiāo)售影響密切。
　　最近銷(xiāo)售數據顯示成交面積上升，筆者以為，要特別注意購房資金的來(lái)源。如果是全額自有資金，那就不用過(guò)于擔心。因為大量自有資金閑置，可能會(huì )使通脹預期管理難度加大。因為這些資金不會(huì )老老實(shí)實(shí)放在銀行里，只要提取這些資金，中央銀行必須向銀行提供流動(dòng)性，否則出現銀行擠兌危機，貨幣政策對流動(dòng)性的合理管理就受到制約。而這些不安分守己的資金的炒作行為，無(wú)論去炒綠豆還是大蒜，都會(huì )加大通脹預期的心理壓力。所以，如果這些資金全額支付購房款，鎖定這些資金防止其四處泛濫，也可能是管理這些“體制外”的流動(dòng)性的一個(gè)方法。
　　如果是全額外資資金，那也不用擔心。不過(guò)有兩方面的事情要特別注意防止。首先，銀行不能給炒房外資貸款，焉知外資不是在“空手套白狼”呢？其次，防止外資銀行給外資貸款炒房。要是外資利用資金杠桿把房?jì)r(jià)推高，放大收益套利，會(huì )嚴重擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，特別是現在我們的房地產(chǎn)調控正在關(guān)鍵時(shí)刻，可能使調控前功盡棄。更何況，大量外資流入，也增加了國內流動(dòng)性以及人民幣升值的壓力。
　　8月以來(lái)各大城市新房成交面積大幅上升，是否與銀行資金改頭換面進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)，值得細細研究。銀行資金有強烈動(dòng)機進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而銀行現在的經(jīng)營(yíng)模式仍然是通過(guò)信貸擴張獲取利差收益，想在去年如此大規模擴張以后繼續擴張，房地產(chǎn)是唯一能獲暴利而似乎是在現任管理者任職期內可以繼續擴大的領(lǐng)域，所以，不排除銀行會(huì )有為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變相違規融資以及為第三套以上的購房者變相發(fā)放貸款的可能。比如，通過(guò)發(fā)行理財產(chǎn)品定向為房地產(chǎn)商融資，或者為房地產(chǎn)投資人用過(guò)去的房地產(chǎn)作為抵押，套取銀行信貸投資第三套甚至更多套房屋的行為開(kāi)綠燈。這些都將加大銀行風(fēng)險。