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| 地產(chǎn)高成本考驗開(kāi)發(fā)商“消化”能力 |
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| 2008-08-20 本報記者:李佳鵬 丁文杰 侯大偉 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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“當前以鋼材、水泥與混凝土為代表的原材料價(jià)格上漲令我們倍感壓力，同時(shí)，受綜合調控政策影響獲取資金的成本也大幅提升，而持續低迷的銷(xiāo)售狀況也一直不能令人樂(lè )觀(guān)，可以說(shuō)，地產(chǎn)高成本的到來(lái)將大大擠壓開(kāi)發(fā)商的利潤空間，對開(kāi)發(fā)商的‘消化’能力也將是一個(gè)巨大考驗�！苯邮苡浾卟稍L(fǎng)的多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都表達了這種的觀(guān)點(diǎn)。記者近日在北京、四川、湖南等地采訪(fǎng)發(fā)現，受銀根緊縮、建材價(jià)格、人工成本上漲等多重因素影響，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)倍感壓力，為了應對當前困局，大部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇延長(cháng)開(kāi)工周期、延遲開(kāi)盤(pán)等方式加以應對。
最近幾年，原材料價(jià)格上漲對各個(gè)行業(yè)產(chǎn)生很大沖擊，房地產(chǎn)業(yè)更不例外。安徽淮北海潤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理助理張小近告訴記者：“原材料價(jià)格上漲對我們的影響比較大，以往開(kāi)發(fā)一個(gè)磚混結構項目施工成本大概在每平方米550元至600元之間，但現在施工成本則提高到了每平方米750元至800元，每平方米上漲了將近200元，同時(shí)，人工成本也上漲了30%左右�！�
SOHO中國董事局主席潘石屹在一次網(wǎng)絡(luò )聊天中曾表示：“房地產(chǎn)行業(yè)受原材料價(jià)格上漲的壓力是最大的�！焙舷嫣旆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司總經(jīng)理駱憲炳也認為，造成房?jì)r(jià)上漲的剛性因素就是成本上漲。他分析說(shuō)，土地和建筑原材料上漲推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)整體成本大幅度上升。首當其沖的是土地價(jià)格的上漲，這在全國也是普遍的現象，從2003年以來(lái)，長(cháng)沙的土地價(jià)格至少是五倍以上的幅度上漲，相關(guān)稅費成倍增長(cháng)，鋼筋、水泥等原材料價(jià)格也是兩倍以上的幅度上漲，此外相關(guān)設備價(jià)格都有所上漲。
除了成本的上漲壓力，開(kāi)發(fā)商還不得不面對獲取資金的成本壓力。張小近透露，受宏觀(guān)調控政策等綜合因素影響，目前開(kāi)發(fā)商的資金成本也出現了大幅提高。因為銀行放貸政策和利率都出現了較大調整，以往只要項目主體已經(jīng)開(kāi)工就可以順利從銀行獲得貸款，但目前即使項目已經(jīng)封頂也較難從銀行獲得貸款，為了獲取資金，開(kāi)發(fā)商只能選擇銀行以外的市場(chǎng)渠道融資，而這必然提高開(kāi)發(fā)商獲取資金的成本�！耙酝覀兊馁Y金成本大概在8%左右，但目前已經(jīng)提高到了12%至16%左右，有的開(kāi)發(fā)商甚至高達20%�！彼a充說(shuō)。
事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商原本有著(zhù)較豐厚的利潤空間，也有足夠利潤空間來(lái)消化上述成本增量，但這是建立在銷(xiāo)售量的基礎上，如果銷(xiāo)售量大幅度萎縮，則開(kāi)發(fā)企業(yè)的消化能力必將受到限制。
張小近就表示，在銷(xiāo)售火爆的情況下，開(kāi)發(fā)商完全有能力消化上漲的成本壓力，無(wú)非就是降低開(kāi)發(fā)商的利潤空間，但目前很多消費者選擇持幣觀(guān)望，這使得很多項目資金難以盤(pán)活，這對開(kāi)發(fā)商“消化”能力提出了較高要求。
開(kāi)發(fā)商的這種說(shuō)法記者從多家證券公司房地產(chǎn)分析師處得到了佐證。齊魯證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師涂力磊說(shuō)，成本上漲對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響比較大。目前開(kāi)工的項目業(yè)績(jì)會(huì )體現在2009年和2010年的年報中，可以肯定的是毛利潤和凈利潤水平都會(huì )出現下降，其中，毛利潤水平會(huì )從以往的百分之四五十下降到百分之三四十左右，而凈利潤水平則會(huì )下降到20%左右。如果開(kāi)發(fā)商中間成本控制得不好，利潤水平則會(huì )下降得更多。
涂力磊告訴記者，在市場(chǎng)火爆的情況下，開(kāi)發(fā)商可以很好地將成本壓力轉移到下游，但目前看來(lái)轉移根本實(shí)現不了。為了應對當前的局面，多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇了延長(cháng)開(kāi)工周期的辦法來(lái)加以應對，一方面開(kāi)發(fā)商在想盡一切辦法加大銷(xiāo)售力度，同時(shí)也在想辦法放緩開(kāi)工周期，因為建材價(jià)格等不會(huì )一味地呈現上漲的態(tài)勢，可能挺過(guò)今年狀況就會(huì )出現緩解，市場(chǎng)狀況如果出現好轉，則會(huì )有利于開(kāi)發(fā)商壓縮成本。
接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家則建議，開(kāi)發(fā)商要加強對市場(chǎng)未來(lái)走勢的預判能力，可以考慮與施工單位等建立長(cháng)期的合約及戰略合作，使建筑成本相對穩定而不是讓其隨市場(chǎng)大幅波動(dòng)，同時(shí)要想盡一切辦法加強企業(yè)的內部成本控制。
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