[進(jìn)入汶川地震專(zhuān)題]

　　地震對房?jì)r(jià)不僅會(huì )產(chǎn)生影響，而且，可能會(huì )產(chǎn)生比較大的影響。地震使得公眾對住房質(zhì)量提出更高的要求，這意味著(zhù)，現在市場(chǎng)中龐大的無(wú)法滿(mǎn)足消費者安全需求的存量住房，將被釋放出來(lái)，導致市場(chǎng)中住房供應量的突然放大。同時(shí)，地震也將對人們的購房理念、保值理念產(chǎn)生顛覆性影響。

　　四川汶川大地震，是新中國成立以來(lái)破壞性最強、波及范圍最廣、救災難度最大的一次地震。這場(chǎng)災難對我國GDP的影響有限，已經(jīng)成為共識，但是，對房?jì)r(jià)的影響卻存在比較大的爭議。
　　一種觀(guān)點(diǎn)認為，地震對房地產(chǎn)總體市場(chǎng)沒(méi)有影響，因為川北地區基本上屬于農村地區，受災民眾多數不屬于商品房有效消費群體。一種觀(guān)點(diǎn)則認為，地震將對房?jì)r(jià)走勢產(chǎn)生非常大的影響。具體到原因，則相對比較復雜，因為每個(gè)人使用的分析工具有比較大的區別。
　　我傾向于后者。地震對房?jì)r(jià)不僅會(huì )產(chǎn)生影響，而且，可能會(huì )產(chǎn)生比較大的影響。
　　首先，是非常持久的心理影響，這將不僅會(huì )抑制人們的購房需求，還會(huì )在短期內把存量住房推向市場(chǎng)，從而，使房?jì)r(jià)步入下跌軌道。
　　這次地震所造成的影響，并不僅限于北川農村地區，它波及四川、甘肅、陜西、重慶等16個(gè)�。▍^、市），417個(gè)縣，災區總面積44萬(wàn)平方公里，受災人口4561萬(wàn)人。這意味著(zhù)什么？意味著(zhù)中西部16個(gè)�。▍^、市）的許多消費者，將不得不重視現有住房的抗震等安全性能。地震摧毀房屋導致的大宗財產(chǎn)的毀滅，將給購房者尤其投資和投機性購房者帶來(lái)巨大心理壓力。今后在買(mǎi)房的時(shí)候，他們首先就要考慮防震問(wèn)題，將對住房質(zhì)量提出更高的要求。這意味著(zhù)，現在市場(chǎng)中龐大的無(wú)法滿(mǎn)足消費者安全需求的存量住房，將被釋放出來(lái)，導致市場(chǎng)中住房供應量的突然放大，從而，對房?jì)r(jià)構成強大壓力。
　　由于我國已經(jīng)30多年沒(méi)有發(fā)生過(guò)這樣的大地震，不少樓盤(pán)要么在設計時(shí)沒(méi)有嚴格遵守防震標準，要么在建設過(guò)程中因偷工減料等行為，影響到了抗震性能。在近年來(lái)對房地產(chǎn)的投訴中，質(zhì)量投訴始終是名列第一位的，其中，“新房的裂縫問(wèn)題已經(jīng)成為居民住宅質(zhì)量投訴的焦點(diǎn)”。這源于制度缺陷。根據我國現有規定，新建商品房的竣工質(zhì)量驗收實(shí)行由開(kāi)發(fā)商自行進(jìn)行、工程監理資料備案制度，開(kāi)發(fā)商只要出具《建設工程竣工驗收備案表》就可以交付，出現質(zhì)量問(wèn)題在所難免。
　　也正因為這一點(diǎn)，消費者對缺少制度性監督和制約的開(kāi)發(fā)商所建設的房屋質(zhì)量存在著(zhù)不信任感，這種不信任感將隨著(zhù)未來(lái)制度的完善和監督機制的健全而逐漸得到緩解，而在此之前，不信任感與不安全感將對人們的購房行為產(chǎn)生非常大的影響。
　　其次，是對購房理念的顛覆。
　　人們購房主要有三種：一是自住，二是投資，即買(mǎi)房出租，三是投機，即低價(jià)買(mǎi)高價(jià)賣(mài)賺取差價(jià)。這次地震發(fā)生后，三種買(mǎi)房需求都受到了打擊。
　　地震發(fā)生后，幾乎所有的銀行業(yè)都表示它們并不承擔地震風(fēng)險，按照正常程序銀行有權追回貸款。其理由是：借款人在向銀行申請貸款時(shí)，除了與銀行簽訂借款合同外，還要簽訂房屋抵押合同，這兩份合同屬于主從關(guān)系，雖然因為地震導致房屋標的物滅失，從而導致房屋抵押合同終止，但不影響借款合同的有效性，借款人仍要承擔還款責任。
　　這意味著(zhù)，一旦房屋因地震或其他自然災害發(fā)生倒塌，承受損失的既不是銀行，也不是開(kāi)發(fā)商，而是購房者自己，并且，即使在房屋倒塌，不動(dòng)產(chǎn)消失的情況下，貸款還必須繼續償還。雖然央行表示，將考慮災區民眾的具體情況，采取妥善的辦法解決這一問(wèn)題。但是，此事給購房人帶來(lái)的震撼是顯而易見(jiàn)的，過(guò)去那些熱衷于買(mǎi)房的人開(kāi)始考慮租房。
　　在我國，目前租房是非常劃算的，因為房?jì)r(jià)很高，而租金卻很低，房屋的租售比小。所謂“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jì)r(jià)之間的比值。根據國際慣例，如果租售比低于1：300，意味著(zhù)房產(chǎn)投資價(jià)值小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現；如果高于1：200，表明這一區域房產(chǎn)投資潛力相對較大，投資價(jià)值較大，而在我國，深圳、廣州等地的租售比，甚至達到1：1000。等到房屋報廢時(shí)也收不回成本。房屋的投資價(jià)值本來(lái)就在喪失，地震進(jìn)一步加劇了投資價(jià)值的喪失。至于投機價(jià)值就更不用說(shuō)了，現在的存量住房要賣(mài)出去就已經(jīng)困難，房?jì)r(jià)的上漲預期正被下跌預期所取代，房?jì)r(jià)的下跌是必然的，只是強度的區別而已。
　　第三，是地震把房?jì)r(jià)與土地的剝離。
　　我國的房?jì)r(jià)經(jīng)歷了一個(gè)接近10年的上漲周期，在此過(guò)程中，人們普遍認為，房?jì)r(jià)是逐漸升值的，這一理念深入人心，以至于出現了“歷史將證明房?jì)r(jià)永遠都是只漲不跌的”這種極端的邏輯。人們之所以產(chǎn)生這種看法，是因為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)，把土地使用權的價(jià)值與房產(chǎn)本身的價(jià)值混合在了一起，認定房屋在升值。實(shí)際上，房?jì)r(jià)的上漲不是房屋升值的結果，而是土地升值的結果。房屋每年都是要折舊的，尤其對于土地使用權只有70年的住宅而言，更是如此。
　　但是，地震把兩者剝離了。當那些按揭購房的人失去房屋時(shí)，他們面臨著(zhù)銀行繼續追債的問(wèn)題，退一步說(shuō)，即使國家考慮到災區的實(shí)際情況，讓按揭購房者晚幾年還貸，他也無(wú)法在原址上繼續建房。道理很簡(jiǎn)單，隨著(zhù)房屋的倒塌，由于欠債，他對土地的使用權也喪失了，將被銀行收回。銀行只有這樣，才能挽回部分損失，因此，銀行不可能在土地使用權方面作出更大的讓步。這將使人們對房屋的保值作用有一個(gè)顛覆性的認識，房屋作為最佳保值手段的地位將受到動(dòng)搖。
　　另外，公共住宅投入對房地產(chǎn)市場(chǎng)的取代，也將在一定程度上影響房?jì)r(jià)——主要是針對受災地區而言。受災地區房倒屋塌，一些城鎮甚至被夷為平地，這需要政府投入大量的財政資金，幫助災區重建家園，而這一過(guò)程是公共財政投入而非市場(chǎng)化的投入，在相當長(cháng)的一個(gè)時(shí)期內，災區沒(méi)有發(fā)展市場(chǎng)化商品房的能力。這也會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生抑制作用，因為推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的市場(chǎng)化因素被公共財政的力量所取代，保障性住房占據了主導，壓縮了商品房發(fā)展的空間。無(wú)論是新加坡還是我國香港地區的發(fā)展經(jīng)驗都告訴我們，在保障性住房占據較大比例的時(shí)候，房?jì)r(jià)可能步入下跌軌道。