一線(xiàn)城市“面粉榜”：地價(jià)紛紛超房?jì)r(jià)
一線(xiàn)城市2013年的土地市場(chǎng)都迎來(lái)意料之外卻又前所未有的火熱。
以5月的廣州為起點(diǎn)，到年中北京和深圳的持續升溫，到上海年末迎來(lái)“自貿區行情”，臨港新城的土地出讓上演了“面粉”貴過(guò)“面包”的真實(shí)一幕，成交的樓面地價(jià)遠超周邊在售新房單價(jià)，2013年的土地市場(chǎng)，從財政收入的角度來(lái)說(shuō)，算是完美收官；從房?jì)r(jià)控制的角度來(lái)看，卻是難掩地價(jià)拉動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的尷尬。
房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是一線(xiàn)城市的樓市，不得不在糾結中走入2014年：一邊是由地價(jià)上漲帶來(lái)的房?jì)r(jià)蠢蠢欲動(dòng)已按捺不住，另一邊是限購、限貸、限價(jià)“三座大山”仍壓在各大城市的“心頭”，揮之不去。
這種糾結，還將持續。
“火爆”北京：地價(jià)趕超房?jì)r(jià)
蔡胤
2014年1月1日，北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站上，“土地出讓公告”一欄里，通州、大興等位置的宗地信息仍在不斷滾動(dòng)，一張《2013年成交一覽表》，詳細記錄著(zhù)過(guò)去一年214宗土地的交易編號、土地面積、成交價(jià)格以及受讓單位。這張表格，較2012年長(cháng)了許多。
最新統計數據顯示，北京2013年全年累計土地出讓金合計達1821.81億元，較2012年的647.918億元上漲幅度達到了181%。
土地出讓金創(chuàng )紀錄
隨著(zhù)通州永順鎮、大興采育鎮、朝陽(yáng)北路等地塊落槌，北京土地出讓金創(chuàng )歷史紀錄的2013年正式結束。中原地產(chǎn)研究部昨日提供給《第一財經(jīng)日報》記者的統計數據顯示，北京2013年全年累計土地出讓金合計1821.81億元，同比2012年的647.918億元上漲幅度達到了181%。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭對記者稱(chēng)，首要原因是房?jì)r(jià)快速上漲，推動(dòng)房企預期增長(cháng)，2012~2013年一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈力度明顯高于其他城市，住宅市場(chǎng)的優(yōu)異表現使得北京等一線(xiàn)城市土地的吸引力增加，部分房企因此加大北京布局，甚至有個(gè)別三四線(xiàn)為重心的房企也出現了回歸一線(xiàn)的趨勢。
其次，前兩年住宅供地量較少，也被認為是推高2013年北京土地成交量的原因之一。張旭表示，2011與2012年兩年住宅類(lèi)土地供應連創(chuàng )新低，成交水平分別為2007~2013年平均水平的85%和56%，土地市場(chǎng)連年的低供應使得房企的庫存下降，補充土地儲備的需求較大。此外，她還提到，農展館、玉淵潭、夏家胡同地塊等多個(gè)城市核心地段優(yōu)質(zhì)地塊出讓?zhuān)瑐涫荜P(guān)注，也帶動(dòng)了整體市場(chǎng)活躍。
地價(jià)追趕房?jì)r(jià)
2012年以來(lái)，住宅需求持續釋放，帶動(dòng)北京土地市場(chǎng)成交火熱，成交量從低位反彈，土地價(jià)格也出現明顯上漲。2013年，北京住宅土地價(jià)格明顯上漲，地價(jià)正在“追趕”房?jì)r(jià)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統計數字顯示，2013年，北京市住宅類(lèi)土地成交樓面價(jià)平均為9636元/平方米，同比增長(cháng)48.6%，掛牌出讓的地塊溢價(jià)率為34%，較2012年下降2個(gè)百分點(diǎn)，繼2009年、2010年以來(lái)，地價(jià)房?jì)r(jià)倒掛現象再現。
張旭認為，由于土地出讓中地塊合理價(jià)格的限制，2013年掛牌出讓的土地溢價(jià)率有所下降，但是地價(jià)水平不僅比2011年、2012年出現上漲，也超過(guò)了2009年、2011年土地市場(chǎng)火熱時(shí)期的水平。
以房山長(cháng)陽(yáng)區域為例，2013年土地樓面價(jià)突破10000元/平方米，2010年最高水平也僅為8300元/平方米，如果考慮到配建要求，價(jià)格的上漲更為明顯。主城六區較為稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊，價(jià)格更是上漲明顯，夏家胡同、農展館等多宗地塊的實(shí)際樓面成本，已經(jīng)遠遠超過(guò)了周邊二手房市場(chǎng)的價(jià)格。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，2013年來(lái)，各地地王出現最頻繁，甚至成為普遍現象，一二線(xiàn)城市只要出現土地交易，價(jià)格就創(chuàng )歷史新高，按照全國主要城市出現的地王，如果達到正常的利潤，目前市場(chǎng)售價(jià)需要在一年內再漲50%，否則地王入市的風(fēng)險將非常大。大部分地王地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)了區域內在售的房?jì)r(jià)。
“這一輪地王出現的力度超過(guò)歷史，相比往年樓市最火爆期出現的地王，本輪地王的單價(jià)、總價(jià)都突破了市場(chǎng)的想象力�！睆埓髠シQ(chēng)，土地價(jià)格的上漲，明顯影響了購房者、開(kāi)發(fā)商的預期，從2013年看，各地都出現了部分地塊的樓面價(jià)甚至超過(guò)了周?chē)谑畚飿I(yè)價(jià)格的情況。他認為，在目前情況下，地價(jià)房?jì)r(jià)均在互相促進(jìn)上漲，2014年這部分地王地塊上市，定價(jià)很可能會(huì )再次上漲。
上海：2000億遭房企“圍搶”
柳九邦
2013年12月31日，隨著(zhù)虹口區提籃橋街道一商住地塊花落萬(wàn)達聯(lián)合體，上海2013年的土地市場(chǎng)強勢收官。綜合多家機構的統計數據，2013年上海經(jīng)營(yíng)性用地(不包含動(dòng)遷安置用地)出讓收入高達2043.7億元，出讓面積859萬(wàn)平方米，分別較2012年上漲177%和70%，其中，土地出讓金額創(chuàng )下歷史新高。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)研究部副總監黃河滔對《第一財經(jīng)日報》記者表示，2013年年初，受到“國五條”出臺影響，樓市迎來(lái)井噴，開(kāi)發(fā)商在去化良好的情況下積極拿地，土地市場(chǎng)開(kāi)始升溫。下半年自貿區規劃落地，刺激開(kāi)發(fā)商拿地補倉，外地房企也紛紛進(jìn)駐上海搶地。同時(shí)，下半年迎來(lái)了近年來(lái)成色最足的“金九銀十”，“滬七條”出臺后年末土地市場(chǎng)供應量增加，諸多因素的疊加造就了2013年土地市場(chǎng)的繁榮。
大房企“捧場(chǎng)”點(diǎn)燃拿地熱
據徳佑地產(chǎn)統計，2013年上海經(jīng)營(yíng)性用地平均溢價(jià)率達到35.8%，遠遠高于2012年的13.9%，2013年有40幅地塊的溢價(jià)率超過(guò)100%，占2013年出讓的所有經(jīng)營(yíng)性用地的18.7%，2012年這一比例僅為2.2%。此外，2013年，上海經(jīng)營(yíng)性用地平均成交樓板價(jià)為10855元/平方米，同比2012年大幅上漲52%。
去年3月，“國五條”引發(fā)的“末班車(chē)效應”引爆了上海樓市。隨后的4月10日，在經(jīng)過(guò)300多輪激烈競價(jià)后，上海浦東發(fā)展置業(yè)有限公司以37.75億元競得浦東唐鎮新市鎮D-05-01住宅地塊，折合樓板價(jià)18199元/平方米，溢價(jià)率高達65.43%。這也成就了當時(shí)年內上海宅地單價(jià)、總價(jià)“雙料地王”。
一位滬籍開(kāi)發(fā)商代表當時(shí)對記者稱(chēng)，雖然新一輪調控來(lái)襲，但是由于之前樓市火爆，房企庫存下降得很厲害，拿地是自然而然的事情�！皩τ谄放崎_(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，政策從嚴導致房企拿地會(huì )有所顧忌，但不會(huì )有很大的顧忌�！�
2013年年中，上海世博園新一輪的土地出讓盛宴開(kāi)席——土地六連拍收金超54億元，地價(jià)紀錄兩日內三次被刷新，多家大型央企“捧場(chǎng)”，民營(yíng)、外資企業(yè)踴躍參與。
2013年9月5日，港資巨頭新鴻基地產(chǎn)以217.7億元拿下徐家匯中心項目地塊，新鴻基地產(chǎn)的這一大手筆，讓2013年上�？們r(jià)地王再無(wú)易主的可能。
年底陷“非理性繁榮”
在各大龍頭房企的獨舞之后，此前一直拿不到地的廣大中小房企開(kāi)始放手一搏，紛紛高溢價(jià)搶地。嘉定、浦東等熱點(diǎn)區域推出的一些低總價(jià)地塊成為“香餑餑”，一幅地超過(guò)20家房企競買(mǎi)的場(chǎng)面屢見(jiàn)不鮮，溢價(jià)率亦是連創(chuàng )新高。
一位地產(chǎn)行業(yè)分析師稱(chēng)：“前兩年，不少中小房企在嚴厲調控面前選擇戰略收縮，2012年以來(lái)樓市回暖，這些房企手里的存量項目消化得不錯，但這些企業(yè)在庫存不斷下降的壓力下，開(kāi)始選擇出手買(mǎi)地時(shí)，卻發(fā)現自己在一線(xiàn)城市已經(jīng)很難拿到地了。這時(shí)候要么冒險高溢價(jià)拿地，要么‘無(wú)米下鍋繼續挨餓’�！�
臨近年底，新一輪調控來(lái)襲，“滬七條”特別強調，在2013年底大幅增加土地供應，隨后，新一輪“推地潮”不出所料獲得開(kāi)發(fā)商的熱捧。12月4日，決心加碼一二線(xiàn)樓市的恒大地產(chǎn)開(kāi)始了其在上海的“拿地秀”，兩日內狂拋48億元在上海拿下五幅土地。
隨后，臨港新城七幅地塊遭遇156家房企“圍搶”，平均溢價(jià)率超過(guò)400%，約1.5萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)遠超周邊房?jì)r(jià)，連拿地公司也向記者坦言，拿地價(jià)格令公司感受到不小的壓力。
黃河滔表示，目前樓市宏觀(guān)調控重點(diǎn)通過(guò)增加供應來(lái)抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，在“滬七條”推出后的2013年末，該市土地市場(chǎng)的供應量就出現了明顯提升，預計2014土地市場(chǎng)依然將保持較高水平穩定供應，上海作為一線(xiàn)城市，土地需求始終旺盛，2014年土地市場(chǎng)出現大滑坡的可能性并不大。
“地王年”廣州：“面粉”貴過(guò)“面包”成現實(shí)
吳斯丹
最先引爆一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)行情的廣州，2013年土地出讓收入762億元，同比增長(cháng)85%。
這一年，廣州土地市場(chǎng)不僅刷新了全市單價(jià)地王紀錄，還造就了8個(gè)區域地王，堪稱(chēng)“地王年”。其中數個(gè)地王的樓面價(jià)比地塊周邊在售項目的單價(jià)還高，“面粉”貴過(guò)“面包”已成現實(shí)。
“其實(shí)政府在今年原本還有很多地塊要推出，但可能考慮到房?jì)r(jià)上漲較快，繼續推地會(huì )刺激房?jì)r(jià)上漲，因而在第四季度減少了土地供應�！焙细惠x煌首席市場(chǎng)分析師黎文江對《第一財經(jīng)日報》記者表示，預計2014年政府還將加大土地供應，并通過(guò)舊城改造等方式加快存量土地的釋放。
地王頻現
記者統計發(fā)現，2013年廣州十區中，除了天河、越秀，其他8個(gè)區的地王紀錄都被刷新了一輪。而且，幾乎每個(gè)地王誕生的場(chǎng)面都異常激烈，每場(chǎng)拍賣(mài)會(huì )都是大鱷云集。
2013年5月6日，廣州迎來(lái)了“新國五條”實(shí)施后的第一次土地拍賣(mài)會(huì )，同時(shí)也拉開(kāi)了地王紀錄頻頻被刷新的大幕。這一天，白云區同寶路地塊在經(jīng)過(guò)近兩百輪的角逐后，由佳兆業(yè)地產(chǎn)(01638.HK)以18.7億元的最高限制地價(jià)、競配建保障房6.68萬(wàn)平方米奪得。雖然折合樓面地價(jià)為13050元/平方米，但剔除配建面積后，樓面地價(jià)達25597元/平方米，遠超此前白云新城地王20625元/平方米的單價(jià)，一舉創(chuàng )下白云地價(jià)新高。
半個(gè)月后，廣州再次誕生“新地王”。海珠區南洲路地塊在經(jīng)過(guò)百輪搏殺后，最終由越秀地產(chǎn)(00123.HK)以24.6億元的總價(jià)奪得，剔除配建的4.2萬(wàn)平方米保障房面積后，其樓面地價(jià)達到34590元/平方米，成功超越了2012年恒大地產(chǎn)在珠江新城創(chuàng )造的32967元/平方米的廣州單價(jià)地王紀錄。
此外，番禺、黃埔、荔灣、花都、南沙、蘿崗等6個(gè)區的土地市場(chǎng)也都先后刷新了地王紀錄。
這些“地王”的樓面地價(jià)已經(jīng)逼近甚至超過(guò)周邊一手樓的售價(jià)。以海珠南洲路地王為例，該地塊周邊的一手樓項目羅馬家園在售項目?jì)r(jià)格為23000元/平方米，比地王價(jià)整整低了逾1萬(wàn)元/平方米。白云區同寶路地王周邊的一手樓盤(pán)卡布奇諾售價(jià)在19000元/平方米左右，也遠低于25597元/平方米的地王價(jià)。番禺、荔灣兩區地王均屬于商業(yè)地塊，地塊的樓面地價(jià)也和周邊在售的項目?jì)r(jià)格相當。
地王頻現、“面粉”貴過(guò)“面包”的背后，是大型房企逐漸從三四線(xiàn)城市向一二線(xiàn)城市的重心轉移，由此帶來(lái)了土地市場(chǎng)的激烈競爭。一個(gè)典型的例子就是恒大地產(chǎn)(00333.HK)，這家以二、三線(xiàn)城市為目標的開(kāi)發(fā)商2013年開(kāi)始頻繁在一線(xiàn)城市拿地，其中就包括大本營(yíng)——廣州。2013年6月18日，恒大地產(chǎn)以23.09億元、配建5.24萬(wàn)平方米保障房的條件拿下廣州白云區沙太南路配件廠(chǎng)地塊，剔除配件保障房面積后，折合樓面價(jià)近2.5萬(wàn)元/平方米。
賣(mài)地收入創(chuàng )新高
在2013年12月24日的廣州市第十四屆人大常委會(huì )第二十三次會(huì )議上，廣州市房管局局長(cháng)李俊夫披露，廣州2013年全年供應各類(lèi)用地1986萬(wàn)平方米，土地出讓收入762億元，同比分別增長(cháng)103%、85%。
據廣州市財政局年初發(fā)布的《廣州市2012年預算執行情況和2013年預算草案及其報告》顯示，2013年廣州市土地出讓金收入預計為475.6億元。按照李俊夫披露的數據，2013年廣州市的土地出讓收入將超出年初預算的60.2%。
黎文江預計，2014年廣州還會(huì )加大土地供應，在增量土地上可能會(huì )與2013年持平，重點(diǎn)通過(guò)舊城改造等措施加快存量土地的釋放。
“異類(lèi)”深圳：賣(mài)地金額占財政收入不足一成
黃樹(shù)輝
前海新區土地開(kāi)閘，讓一直囊中羞澀的深圳在2013年出現土地交易井噴，全年通過(guò)招拍掛實(shí)現的土地出讓金大幅飆升接近3倍。
這也讓土地出讓收入在深圳2013年財政收入中的貢獻同比約上升四個(gè)百分點(diǎn)，但該比例仍不足10%，深圳依然是當前土地財政中的異類(lèi)。
實(shí)際上，此前2009年深圳首次提出建設用地“減量增長(cháng)”原則后，土地財政在這個(gè)土地資源稀缺的城市就開(kāi)始不斷走向末路。
前海開(kāi)發(fā)致土地收入飆升
隨著(zhù)G11337-0095宗地土地使用權在2013年12月23日的競拍落槌，2013年深圳土地交易拉上帷幕，全年土地出讓收入創(chuàng )下近年新高。
1月1日，《第一財經(jīng)日報》記者依據深圳市土地房產(chǎn)交易中心的成交結果統計，去年深圳通過(guò)招拍掛方式合計出讓的各類(lèi)土地為47宗。
從土地成交的宗數來(lái)看，工業(yè)用地成交28宗，依然是深圳土地交易的主體；商業(yè)辦公用地成交16宗；而住宅用地僅有3宗，在全國各大城市中都頗為罕見(jiàn)。
讓外界覺(jué)得不可思議的是，深圳甚至出現2013年2~9月連續八個(gè)月沒(méi)有住宅用地出讓的情況，房地產(chǎn)企業(yè)可謂嗷嗷待哺。
上述47宗地塊實(shí)現土地出讓金額為466億元，其中住宅用地出讓金為62億元，商業(yè)辦公用地為378億元，工業(yè)用地為26億元。
被定性為深港現代服務(wù)業(yè)合作區的前海新區，在去年深圳土地交易市場(chǎng)中充當了中流砥柱的角色，成為土地財政的吸金主力。
繼卓越集團在2013年7月26日以123.69億元價(jià)格拿下“前海土地第一拍”并創(chuàng )下深圳總價(jià)地王后，華潤置地在8月16日以109億元拍下前海第三幅地塊，再次刷新深圳的總價(jià)地王；此后11月27日，世茂集團旗下子公司和香江集團旗下子公司分別以24.33億和16.3億元拍得前海年內出讓的第四、第五幅地塊。
可以看出，僅卓越、華潤、世茂、香江等競拍的5塊用地，就合計實(shí)現土地出讓收益273億元，占深圳全年賣(mài)地收入的59%。
根據機構此前的統計數據，2009年深圳涉及房地產(chǎn)的土地出讓金為126億元，2010年為155億元，2011和2012年分別為193億和115億元。
如果以機構數據為對比參照，2013年深圳通過(guò)招拍掛方式獲得的土地出讓金為440億元，較此前一年的115億元增長(cháng)283%。
需要指出的是，上述土地出讓金僅僅是指通過(guò)招拍掛方式獲得的土地出讓收入，而深圳近年來(lái)土地出讓收入有一部分還來(lái)自城市更新。
官方數據顯示，2012年深圳市本級土地出讓收入為273.61億元，其中城市更新項目出讓用地78公頃，實(shí)現收入26億元。
難改土地財政末路
根據官方和機構統計數據顯示，2013年北京實(shí)現土地出讓金約為1822億元、上海為2044億元、廣州為762億元。
盡管去年土地出讓金出現飆升，但深圳全年土地出讓收入總量在一線(xiàn)城市中仍繼續墊底，不僅遠低于北京和上海，與廣州亦不在同一量級。
從土地收入比來(lái)看，2013年賣(mài)地收入在深圳全年財政收入中的比例不足一成，堪稱(chēng)是目前國內對土地財政依賴(lài)度最小的城市。
最新披露的官方數據顯示，2013年深圳實(shí)現財政收入同比增長(cháng)7%至4818億元。以此推算，土地出讓金占深圳去年財政收入的比例僅為9.13%。
按照年初計劃，包括保障房用地在內，深圳市2013年度居住用地供應計劃為165公頃，僅相當于北京住房用地計劃供應量的10%、上海的16.5%和廣州的28%。
在業(yè)內看來(lái)，無(wú)法依賴(lài)土地財政的無(wú)奈現實(shí)，恰恰為深圳大力推行土地制度改革提供了動(dòng)力和現實(shí)基礎。
2013年12月20日，深圳歷史上第一塊原農村集體工業(yè)用地，通過(guò)公開(kāi)土地交易市場(chǎng)成功上市交易流通。
這也是繼1987年首創(chuàng )國有土地拍賣(mài)后，深圳在土地制度改革領(lǐng)域的又一次歷史性突破，為進(jìn)一步打破土地財政提供了新樣本。
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