“10年了，我還是買(mǎi)不上房，這是為什么?”和買(mǎi)了房的朋友一起談到房子時(shí)，姜曉明常常會(huì )這么問(wèn)。

　　有這種疑問(wèn)的可不是他一個(gè)人。10年的房?jì)r(jià)飛漲，既有投資投機因買(mǎi)房而暴發(fā)，也有開(kāi)發(fā)商和地方政府賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，也有很多落寞的人始終買(mǎi)不起房。

　　10年間，被兩只手操控著(zhù)的房?jì)r(jià)一路高漲，令很多人可望而不可即。一只是看得見(jiàn)的手即政府調控，一只是看不見(jiàn)的手即市場(chǎng)。而這樣翻天覆地的變化，在創(chuàng )刊10年的《中國經(jīng)濟周刊》中留下了深刻的印記。

　　不變的十年——“望房興嘆”

　　那還是10年前。

　　江蘇的姜曉明來(lái)到了北京工作，那時(shí)他的月收入是2500元，年收入3萬(wàn)元，他的年收入比北京城市居民人均可支配收入還高。北京市政府公布的數據顯示，2004年北京城市居民人均可支配收入達15637.8元，比2003年增長(cháng)12.6%。

　　這一年，北京二環(huán)和三環(huán)之間的房子的價(jià)格多在6000元/平方米左右，而2004年一季度，北京全市住宅銷(xiāo)售均價(jià)為5826元/平方米。以姜曉明的收入來(lái)看，他一年的收入在北京三環(huán)左右還能買(mǎi)上5平方米，換句話(huà)說(shuō)，還能買(mǎi)個(gè)廁所。

　　當時(shí)，我國部分城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始出現上漲的勢頭，但是很顯然，那個(gè)漲勢相對還比較平緩。

　　不過(guò)房?jì)r(jià)的上漲還是入選2004年《中國經(jīng)濟周刊》評選出的十大民生經(jīng)濟新聞:據國家統計局月度統計報告顯示，2004年1—11月，我國商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2759元/平方米，同比上漲12.5%。

　　那是大漲的前夜，有人信誓旦旦，有人充滿(mǎn)懷疑。有的人出手，有的人遲疑。多種因素之下，姜曉明沒(méi)有加入買(mǎi)房大軍。當時(shí)《中國經(jīng)濟周刊》的報道寫(xiě)道:房子仍是老百姓一生最簡(jiǎn)單的渴求，無(wú)數缺房戶(hù)在幻想，何時(shí)房子能像家用電器那樣，出現供過(guò)于求后的價(jià)格下降。?

　　2004年年初，地產(chǎn)大亨SOHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹在不同場(chǎng)合多次表示，2004年北京房?jì)r(jià)肯定要漲。潘石屹認為，北京市政府從2003年12月3日即停止了所有立項、規劃土地的審批，1月9日正式下發(fā)文件停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的審批，這就造成了土地供應的斷代。

　　潘石屹說(shuō)，在需求量穩定增長(cháng)的北京市場(chǎng)，供應量突然減少，價(jià)格勢必會(huì )上漲。

　　不過(guò)當時(shí)也有人對這種說(shuō)法提出質(zhì)疑。全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì )一位負責人就向《中國經(jīng)濟周刊》表示，房?jì)r(jià)上漲的說(shuō)法是缺乏依據的。因為房?jì)r(jià)上漲的關(guān)鍵是二手房市場(chǎng)的繁榮與否，現在上海的二手房已經(jīng)占到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的50%，而北京的二手房交易量還不足市場(chǎng)的10%，北京在短期之內不可能像上海等地一樣形成炒樓現象，所以?xún)r(jià)格不會(huì )在短期內炒高。

　　但在2004年年底，市場(chǎng)即給出了回應�！吨袊�經(jīng)濟周刊》報道顯示，2004年，近乎瘋狂的房?jì)r(jià)繼續快速攀升，全國房?jì)r(jià)迅速上漲，其中北京上漲5%左右，上海上漲21%，寧波上漲19.9%，天津上漲16.7%，南京上漲16.2%，重慶上漲15%，除北京之外，這些城市均創(chuàng )出8年以來(lái)的最大漲幅。

　　到了2005年、2006年，房?jì)r(jià)上漲的勢頭仍未停止。以北京市為例，2004年一季度，全市住宅銷(xiāo)售均價(jià)為5826元/平方米，而到了2006年一季度，這個(gè)數據已經(jīng)變成了7168元/平方米，2006年三季度則更是達到了7825元/平方米。即使是一向被認為房?jì)r(jià)最高的上海，在2005年也被北京反超。統計局公布的數據顯示，2005年北京期房均價(jià)已經(jīng)高出上海27元/平方米。

　　時(shí)至今天，房?jì)r(jià)不帶絲毫疲憊地一路上行。

　　國家統計局的數據顯示，2013年1—11月份，全國商品房銷(xiāo)售面積110807萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)20.8%;商品房銷(xiāo)售額69946億元，增長(cháng)30.7%，這意味著(zhù)，全國商品房均價(jià)為6312元/平方米，相比于2004年的2759元/平方米，全國商品房均價(jià)上漲了一倍多。

　　與此同時(shí)，北京的很多樓盤(pán)均價(jià)上漲均超過(guò)5倍，如北京東四環(huán)的珠江帝景、太陽(yáng)公元等項目。

　　就北京而言，2004年北京樓市均價(jià)為5000多元/平方米，目前均價(jià)則高達2萬(wàn)多元/平方米，其成交均價(jià)近10年上漲到了3倍。對于姜曉明個(gè)人而言，雖然他的年收入也達到了6萬(wàn)元，比之前翻了一倍，但是10年前他的年收入能在三環(huán)內買(mǎi)個(gè)5平方米的廁所，而現在他要在北京三環(huán)內買(mǎi)房，買(mǎi)不了2平方米，現在，他只能更加地“望房興嘆”了。

　　“越調越漲”的怪圈

　　與狂奔的房?jì)r(jià)相比，“看得見(jiàn)的手”政府的調控手段也層出不窮�！吨袊�經(jīng)濟周刊》報道顯示，早在2004年時(shí)，中央即著(zhù)手調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　2005年3月5日，時(shí)任國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報告中明確提出，2005年“將重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲”。

　　央行最先祭出貨幣政策這把利器:從2005年3月17日起，將現行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。同時(shí)，對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。公積金貸款利率提高0.18個(gè)百分點(diǎn)。

　　盡管央行的調控舉動(dòng)在預料之中，但不少市場(chǎng)人士質(zhì)疑不斷:其一，此次房地產(chǎn)調控并不是從緊縮開(kāi)發(fā)商銀根和土地供給上調控，而是從需求上調控;其二，房地產(chǎn)商對此反應溫和，老百姓卻態(tài)度激烈。

　　2005年3月20日，時(shí)任央行副行長(cháng)吳曉靈在公開(kāi)場(chǎng)合澄清:央行的房貸新政正是為了遏制房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的勢頭，保護百姓購房。

　　但是，大學(xué)畢業(yè)后在上海工作的張婷婷(化名)2005年向《中國經(jīng)濟周刊》表示，她對政府的調控政策有些失望。

　　在央行出手之前，上海的房地產(chǎn)緊縮政策已經(jīng)先行。上海市政府規定，自2005年3月7日起，個(gè)人購買(mǎi)上海行政區域內普通住房居住不滿(mǎn)一年出售的，銷(xiāo)售時(shí)按銷(xiāo)售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額依5%的稅率征營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)，按應繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額計算征收7%的城建稅、3%的教育費附加和1%的河道整治費。

　　上海市政府也宣布，對已經(jīng)批準但兩年以上仍未開(kāi)工建設的工業(yè)開(kāi)發(fā)區，要堅決收回土地，加大土地整治力度。此舉普遍被媒體解讀為政府調控房?jì)r(jià)的開(kāi)始。

　　然而政府的調控舉措卻遭到部分學(xué)者質(zhì)疑。北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心的一位專(zhuān)家指出，宏觀(guān)調控控制信貸和土地兩個(gè)閘門(mén)，會(huì )導致房地產(chǎn)供給變少，進(jìn)一步助長(cháng)房?jì)r(jià)上漲。事實(shí)上，2005年的上海、北京等多個(gè)城市的房?jì)r(jià)繼續在上漲。

　　“房?jì)r(jià)到底降不降?看不準，還是再看看吧，說(shuō)不準會(huì )有變化。但今年買(mǎi)房恐怕是沒(méi)戲了�！睆堟面镁趩实卣f(shuō)。在北京工作的姜曉明也放棄了購房的念頭。

　　2006年，建設部等多部門(mén)出臺了調控措施，其中影響最大的莫過(guò)于“90/70”政策�！�90/70”政策是自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。

　　2007年9月27日，央行重拳出擊，規定購買(mǎi)二套房必須首付五成以上，利率上浮1.1倍。

　　樓市風(fēng)向逆轉。當年12月， 萬(wàn)科(000002.SZ)董事長(cháng)王石 (微博)公開(kāi)表示“樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現”，與此同時(shí)萬(wàn)科在全國范圍內扛起降價(jià)大旗。2008年3月，潘石屹拋出“百日劇變論”，預計樓市將降至冰點(diǎn)。與一手新盤(pán)降價(jià)“快跑”相伴，二手房?jì)r(jià)也開(kāi)始“跳水”，主營(yíng)二手房代理業(yè)務(wù)的中天置業(yè)、創(chuàng )輝租售、長(cháng)河地產(chǎn)等地產(chǎn)中介相繼爆發(fā)經(jīng)營(yíng)危機，甚至攜款潛逃。連漲幾年的樓市終于出現價(jià)格松動(dòng)。

　　2008年9月國際金融危機爆發(fā)，為擴內需保增長(cháng)，我國的樓市調控風(fēng)向發(fā)生了變化。2009年，許多樓市調控政策出現了松綁，比如房貸首付下調，房貸利率下調。房地產(chǎn)市場(chǎng)就此開(kāi)始反轉，2009年、2010年、2011年這幾年出現了房?jì)r(jià)快速上漲。

　　針對這種情況，中央再次開(kāi)始從緊調控。2009年起，國內保障性住房體系建設開(kāi)始啟動(dòng)。已有數據顯示，2009年至2011年年底，全國共開(kāi)工建設城鎮保障房2100多萬(wàn)套，基本建成1100萬(wàn)套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%。但目前保障房?jì)H部分解決了居民的安居夢(mèng)想，短期仍難平衡市場(chǎng)需求。

　　2010年4月國務(wù)院下發(fā)“國十條”，這被業(yè)內戲稱(chēng)為“史上最嚴樓市調控政策出臺”。其中規定，第二套住房的首付款比例不得低于50%，房?jì)r(jià)過(guò)高地區可暫停發(fā)放第三套房貸;調整住房供應結構，保障性住房、棚戶(hù)區改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%;確保完成2010年建設保障性住房300萬(wàn)套，各類(lèi)棚戶(hù)區改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。

　　2011年調控再次升級，北京等地出現了針對外地人納稅滿(mǎn)5年才能買(mǎi)房的最嚴限購政策。而在上海、重慶，房產(chǎn)稅試點(diǎn)拉開(kāi)帷幕，重慶針對高價(jià)盤(pán)和別墅，開(kāi)始征收房產(chǎn)稅。

　　2013年3月1日，國務(wù)院再次公布樓市調控細則，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率;個(gè)人售房嚴格按轉讓所得的20%征稅。不過(guò)，這一次調控中的亮點(diǎn)政策“二手房”出售征20%所得稅的政策只在北京等地落實(shí)，全國大部分城市并沒(méi)有嚴格落實(shí)。

　　市場(chǎng)一怔之后，從2013年5月，房?jì)r(jià)再次走勢堅挺，樓市依舊沒(méi)有走出一邊調控、一邊上漲的怪圈。

　　地產(chǎn)商的“轉型”

　　在政府調控的巨大壓力之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也在經(jīng)歷轉型陣痛。

　　2006年底，一時(shí)間在地產(chǎn)市場(chǎng)上叱咤風(fēng)云的順馳集團倒掉了。斷裂的資金鏈讓順馳創(chuàng )始人孫宏斌的地產(chǎn)霸業(yè)夢(mèng)碎。從2003年到2004年上半年，順馳可謂全國到處“開(kāi)花”，在超常規擴張的過(guò)程中，引來(lái)業(yè)界對順馳的關(guān)注和議論，其中對順馳資金鏈的質(zhì)疑最為突出。

　　2004年，《中國經(jīng)濟周刊》記者打通順馳北京地區新聞中心的電話(huà)，幾經(jīng)周折，電話(huà)轉給了北京地區一位楊副總，他表示，順馳的資金來(lái)源是多渠道的，資金鏈絕對沒(méi)有問(wèn)題，主要是靠快速銷(xiāo)售、快速回籠資金實(shí)現資金鏈的正常運轉。另外，合作伙伴的錢(qián)和金融機構的融資也是順馳資金的一大來(lái)源，所以外界對順馳資金鏈的擔憂(yōu)是多余的。但他表示不方便回答更多的問(wèn)題。

　　但一位業(yè)內人士卻質(zhì)疑說(shuō):“那就是挪東墻補西墻，利用不同項目進(jìn)程之間的時(shí)間差，通過(guò)資金在多個(gè)項目之間的調配，來(lái)保證資金鏈不至于斷裂。用一個(gè)形象的比喻，這是在玩現金雜技�！�

　　最終，在政府持續緊逼的調控下，順馳的資金鏈持續緊張，2006年，順馳(中國)55%的控股權以12.8億元的超低價(jià)轉手香港路勁基建。

　　令人吊詭的是，隨著(zhù)金融危機的爆發(fā)，2008年底國家出臺一系列經(jīng)濟刺激計劃后，2009年房?jì)r(jià)再次走高，讓許多開(kāi)發(fā)商的資金流變得充裕，許多本來(lái)已經(jīng)資金鏈緊張的開(kāi)發(fā)商重獲生機。

　　順馳創(chuàng )始人孫宏斌事后就說(shuō)，其實(shí)在當年，順馳絕對是賤賣(mài)了，“從市場(chǎng)后來(lái)的發(fā)展來(lái)看，假如我再挺過(guò)一兩年，那順馳的情況將大為好轉�！�

　　2013年孫宏斌卷土重來(lái)。如今身為融創(chuàng )中國(1918.HK)董事長(cháng)的他，在土地市場(chǎng)十分激進(jìn)。2013年9月4日，融創(chuàng )中國以7.3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格奪得北京農展館地塊。根據《中國經(jīng)濟周刊》封面報道《2013中國地王圖》的統計，農展館地塊的單價(jià)不僅是2013年北京乃至全國的最高價(jià)，更是2004年土地出讓制度改革以來(lái)的最高單價(jià)地王，也是最近20年來(lái)成交單價(jià)最高的一宗地。

　　“我其實(shí)不是一個(gè)激進(jìn)的人。江湖上都說(shuō)我激進(jìn)，我真的不是一個(gè)激進(jìn)的人，我骨子里是一個(gè)偏理性的人，厭惡風(fēng)險。朋友說(shuō)人有不知死和不怕死之分，我應該是不怕死的�！睂O宏斌如是說(shuō)。

　　但是，隨著(zhù)房?jì)r(jià)、地價(jià)的上漲，有開(kāi)發(fā)商對目前的經(jīng)商環(huán)境深感不滿(mǎn)。如華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強屢屢抱怨，地價(jià)太高，買(mǎi)不起。最終，華遠地產(chǎn)只得敗走一二線(xiàn)城市，轉戰二三線(xiàn)城市。

　　而且，見(jiàn)慣市場(chǎng)跌宕起伏，有著(zhù)“小超人”之稱(chēng)的李嘉誠，其旗下長(cháng)和系(長(cháng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔)則在中國拋售物業(yè)。2013年，長(cháng)和系宣布，成功以超30億港元的價(jià)格出售位于廣州的西城都薈廣場(chǎng)。

　　這在地產(chǎn)界引起了較大震動(dòng)，以至于很多業(yè)界人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)并不會(huì )迎來(lái)新一輪狂歡，而是在衰落前最后的狂歡。王石就在微博上評論道：“精明的李嘉誠先生在賣(mài)北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號，小心了!”

　　但也有開(kāi)發(fā)商對未來(lái)的地產(chǎn)市場(chǎng)表示樂(lè )觀(guān)。當選2013CCTV中國經(jīng)濟年度人物的綠地集團董事長(cháng)、總裁張玉良告訴《中國經(jīng)濟周刊》，十八屆三中全會(huì )提出了深化改革的方向和具體思路，這將形成經(jīng)濟的持續利好。對于中國未來(lái)，無(wú)論是經(jīng)濟結構調整的需要，還是新型城鎮化的需要，都需要城鎮化�！胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍是城市建設開(kāi)發(fā)的主體成員之一，是城鎮化的重要力量。在城鎮化過(guò)程中，企業(yè)應發(fā)揮參與、建議的作用。我認為，未來(lái)10年，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是龍頭企業(yè)仍大有作為�！�

　　不管開(kāi)發(fā)商目前是否如履薄冰，但殘酷的現實(shí)是，姜曉明有些后悔了，假如當年聽(tīng)了開(kāi)發(fā)商的話(huà)，買(mǎi)了房，現在的生活是不是不一樣了呢?

　　早在2005年第一期的《中國經(jīng)濟周刊》中，房地產(chǎn)業(yè)被評為十大暴利行業(yè)之首。

　　當時(shí)房地產(chǎn)業(yè)當選的推薦詞是:“沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)的絕對利潤值，能挑戰中國的房地產(chǎn)業(yè)的暴利，沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)的利潤，能超過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的暴利。2002年進(jìn)入《中國百富榜》的房地產(chǎn)大亨為25人，2003年為35人，2004年為45人。2004年，近乎瘋狂的房?jì)r(jià)繼續快速攀升，漲幅高達13.4%�！�

　　這樣的推薦詞，至今聽(tīng)起來(lái)也如芒在背。不管如今的地產(chǎn)業(yè)是否還有如此的高利潤，但中國百姓的安居夢(mèng)想還需時(shí)日方能實(shí)現。而這有待于政府的宏觀(guān)調控，市場(chǎng)的健康發(fā)展還有開(kāi)發(fā)商的理性開(kāi)拓。

　　記者手記

　　最好的年代,最壞的年代

　　對于房地產(chǎn)而言,毫無(wú)疑問(wèn)最近的10年是最好的年代,也是最壞的年代。

　　說(shuō)最好,是因為有人在這10年通過(guò)房子實(shí)現了崛起,收獲了榮光;說(shuō)最壞,是真正的有些人或因為資金的限制,或因為政策的限制,他們10年前買(mǎi)不上房,10年后依然。

　　即使從首都北京來(lái)看,這里有中國最貴的房子,臨湖、頂級配置、核心區、中西合璧,一平方米賣(mài)到了天價(jià)。同樣在這里,還有人住在棚戶(hù)區，有人擠在狹窄的房間蝸居,甚至有人居住在木板屋里。

　　最讓記者感喟的是,今年媒體曝光出來(lái)很多人住在熱力井里面,而且記者記得,2010年時(shí),由于房?jì)r(jià)太高,房租太貴,甚至有人用新型建筑材料制作了一個(gè)蛋屋,一個(gè)蛋,一張床,度過(guò)一天又一天。

　　房?jì)r(jià)漲勢不停,房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟，甚至損害了中國經(jīng)濟的潛在增長(cháng)能力,這都是實(shí)實(shí)在在的事,再不做出真正的改變,失去的只會(huì )比上面那些內容更多。

　　有幸的是,隨著(zhù)十八屆三中全會(huì )的召開(kāi),中央再度強力發(fā)聲,繼續改革開(kāi)放,并且,陸陸續續地推出了一些實(shí)際的政策,其中有些政策看似距離房地產(chǎn)很遠,但卻大有深意,如果真正執行,誰(shuí)說(shuō)房?jì)r(jià)只漲不跌?

　　希望這些希望,能照進(jìn)現實(shí),實(shí)現百姓的安居夢(mèng)住房夢(mèng)。

　　【熱點(diǎn)新聞】

　　多地密集查處小產(chǎn)權房
　　今年土地改革凸顯四大主線(xiàn)
　　證監會(huì )主席肖鋼：上市公司現金分紅明顯偏低
　　“隱性負擔”壓彎實(shí)體經(jīng)濟的腰
　　稀土黑色交易的“漂白術(shù)”
　　英國將延續緊財政寬貨幣政策