編者按：北上廣深一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)節節攀高，二、三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)則喜憂(yōu)參半。剛剛過(guò)去的春節假期中，返鄉的《證券日報》記者探訪(fǎng)家鄉樓市過(guò)程中發(fā)現，有些地方的房?jì)r(jià)從年頭漲到年尾，也有些城市的房?jì)r(jià)則出現了下滑。此外，通過(guò)調查發(fā)現，“鬼城”現象正逐漸成為小城市中的普遍現象。
濰坊空房率高達40%
當地政府提高新項目審批門(mén)檻
有業(yè)內人士表示，濰坊市區由于流動(dòng)人口較少，所以房?jì)r(jià)不高，但是轄區內縣市區的房?jì)r(jià)存在泡沫
被稱(chēng)為“鬼城”的鄂爾多斯至今未走出“冰谷”，而伴隨著(zhù)新房開(kāi)發(fā)率的不斷提高，“鬼城”一詞不斷出現在三線(xiàn)城市里。而作為三線(xiàn)城市的濰坊市，其房?jì)r(jià)如何？新房入住率又有多少？
馬年春節，記者利用假期走訪(fǎng)了濰坊當地房地產(chǎn)市場(chǎng)，面對一棟棟新起的高樓大廈，新房入住率過(guò)半的樓盤(pán)少之又少，而40%的空房率被多數人認可。
新房入住率較低
建設一個(gè)小區，從開(kāi)發(fā)到完工大約需要3年-5年的時(shí)間，然而，小區建成后入住率普遍不高，這是什么原因呢？
曾經(jīng)因入住率不夠而被供暖部門(mén)拒絕供暖的江南怡景小區，但是據記者了解，這個(gè)小區的房子幾乎售完。對于入住率不夠的原因，記者經(jīng)過(guò)調查后發(fā)現，造成江南怡景入住率低的原因有多方面，其中包括開(kāi)發(fā)商基本配套設施沒(méi)有完善，業(yè)主不愿入住的原因；也有一房多賣(mài)和開(kāi)發(fā)商因欠建設方資金而用房抵賬，一個(gè)人擁有多套房子的情況。
小區居民找到相關(guān)單位協(xié)商，但最終也沒(méi)有享受到冬天里集體供暖的福利。雖然江南怡景僅是個(gè)案，但也反映了濰坊房地產(chǎn)一個(gè)共性—空房率較高。
對于空房率問(wèn)題，一位從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的李先生接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，新房入住率不高，很多新小區的入住率在20%-30%，多數小區在40%-60%之間。
在李先生看來(lái)，濰坊新房入住率不高的原因主要是濰坊的房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)度，而濰坊城市流動(dòng)人口較少，因此，總的需求就少。
入住率不高是否意味著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建好的房子賣(mài)不出去呢？
對此，李先生表示，濰坊市區的房子，只要小區位置好、營(yíng)銷(xiāo)策略高，一般的房子都好賣(mài)，一個(gè)新開(kāi)發(fā)的小區樓房售出率超過(guò)50%，有的小區會(huì )賣(mài)到80%。
在采訪(fǎng)中，多數房地產(chǎn)界人士對記者表示，濰坊的房子比較好賣(mài)，因為價(jià)位不高。但入住率不高的原因是因為一家人擁有多套住房。
濰坊某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代凱對《證券日報》記者表示，濰坊已經(jīng)建成的小區賣(mài)出率較高，但入住率不高，原因有一人擁有多套住房的因素。
代凱表示，濰坊的房子雖然入住率不是很高，新小區有40%的是業(yè)主自己住，有20%是業(yè)主租給別人住。也就是說(shuō)，小區入住率在60%，有40%的房子空閑。
在采訪(fǎng)時(shí)中，有很多業(yè)主也表明自己小區的入住率不夠(濰坊一般按照70%的入住率為供暖標準)，以至于供熱公司在冬天不給供暖。
雖然各個(gè)小區的入住率不同，但受訪(fǎng)的人群中對于40%空房率表示認可。
事實(shí)上，濰坊作為一個(gè)三線(xiàn)城市，由于流動(dòng)人口不多，所以濰坊的剛性需求較少。一家人有多套住房的現象普遍，這與一些單位集資買(mǎi)房以及濰坊市城中村改造給當地老百姓分多套住房有關(guān)。
市中心房?jì)r(jià)不如周邊縣區
近年來(lái)，濰坊大面積的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，不斷的有新樓拔地而起，這對濰坊的基礎配套設施、及供暖系統等帶來(lái)了考驗。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度過(guò)快，基礎設施配套沒(méi)有跟上，近年來(lái)發(fā)生的一些小區事件已經(jīng)為濰坊的房地產(chǎn)市場(chǎng)敲響了警鐘。當地政府從去年開(kāi)始加大控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度，對一些新開(kāi)發(fā)項目的審批來(lái)說(shuō)難度加大了。
“近兩年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很景氣，加上現在開(kāi)發(fā)的一些小區的出售率不高等問(wèn)題，我們已經(jīng)提高新開(kāi)發(fā)項目審批的門(mén)檻，控制新盤(pán)開(kāi)發(fā)的數量�！睘H坊市國土局一位不愿透露姓名的工作人員對記者如此表示。
在其看來(lái)，濰坊市區的奎文區和濰城區新房售出率較高，但開(kāi)發(fā)區的房子這兩年賣(mài)的不是很好�，F在政府已經(jīng)在控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規模，不會(huì )開(kāi)發(fā)大面積的樓盤(pán)�！艾F在一年的開(kāi)工面積在30萬(wàn)平方米-40萬(wàn)平方米”。
由于沒(méi)有太多的流動(dòng)人口，濰坊市的房?jì)r(jià)一直不高是不爭的事實(shí)。根據統計顯示，濰坊市區內的房?jì)r(jià)在4000元/平方米-5000元/平方米，個(gè)別樓盤(pán)的價(jià)格在7000元/平方米。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商李先生看來(lái)，陽(yáng)光100在濰坊開(kāi)發(fā)的公寓賣(mài)到8000元/平方米，在三線(xiàn)城市的濰坊賣(mài)的有點(diǎn)高。但對于恒大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，其表示該樓盤(pán)相對有賣(mài)點(diǎn)，配套完善，打造新的理念來(lái)引領(lǐng)濰坊的城市消費，因此該樓盤(pán)賣(mài)的還比較不錯。
采訪(fǎng)中，多數人都表示，濰坊轄區內的縣市區房?jì)r(jià)其實(shí)沒(méi)有泡沫，未來(lái)走勢可能是穩中有升，但是漲幅不會(huì )太大�？h市區的房?jì)r(jià)有一定的泡沫，未來(lái)存在一定的風(fēng)險。
據了解，濰坊轄區內的縣市區，臨朐、壽光、昌邑等地的房?jì)r(jià)有的高于濰坊市區的房?jì)r(jià)。
“臨朐好地段的房?jì)r(jià)每平方米有的在10000元左右，有的在7000元/平方米-8000元/平方米�！币晃换乩霞疫^(guò)年的朋友如此感慨。
同樣，春節前本來(lái)想在老家買(mǎi)方的辛先生也對記者表示，老家房?jì)r(jià)漲的太高了，不敢買(mǎi)了。
經(jīng)過(guò)走訪(fǎng)了解，濰坊市區新房入住率雖然不高，但不會(huì )出現鄂爾多斯的“鬼城”，不過(guò)，濰坊縣市區的房?jì)r(jià)高漲存在一定的泡沫，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不是很明朗的情況下，縣市區的高房?jì)r(jià)未來(lái)能走多遠，等待時(shí)間的考驗。
石家莊房地產(chǎn)投資客熱情不減十個(gè)月賺十萬(wàn)元再買(mǎi)兩套房
由于“買(mǎi)啥都不如買(mǎi)房升值快”的觀(guān)念根深蒂固，人們只要手里有閑錢(qián)，都傾向于購買(mǎi)房產(chǎn)。
石家莊作為河北省的省會(huì )，以及環(huán)首都經(jīng)濟圈區域，近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也頗為引人關(guān)注。
春節期間，《證券日報》記者走訪(fǎng)調查了石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現，由于2013年房?jì)r(jià)處于上漲狀態(tài)，2014年開(kāi)局的表現也很不錯。來(lái)自河北省各地的投資客的投資熱情依舊高漲，石家莊的王先生通過(guò)買(mǎi)賣(mài)一套房子，十個(gè)月賺了十萬(wàn)元，就又買(mǎi)了兩套房。他的親戚見(jiàn)了眼饞，也忍不住跟著(zhù)買(mǎi)房子來(lái)投資。
此外，除了投資客的買(mǎi)房熱情，石家莊本地人“買(mǎi)啥都不如買(mǎi)房升值快”的觀(guān)念根深蒂固，收入穩定的人群只要有一定積蓄，也趨向于多買(mǎi)幾套房產(chǎn)。
有業(yè)內人士認為，由于土地資源緊張和需求平穩上升的原因，石家莊的房?jì)r(jià)穩步上升的可能性較大。
投資客熱情不減
家住石家莊的王先生最近投資房地產(chǎn)市場(chǎng)嘗到了甜頭。
2013年3月中旬，王先生在石家莊東二環(huán)外的經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區買(mǎi)了一套100平米的房子，5300元/平方米，由于五證不全，王先生只付了40%的首付。而到了2014年1月，王先生就把這套房子以6300元/平方米的價(jià)格賣(mài)出，十個(gè)月賺了10萬(wàn)元。
盡管今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了并不很樂(lè )觀(guān)的聲音，尤其是二、三線(xiàn)城市。但王先生的投資熱情并未因此減少，賺了10萬(wàn)元后，又買(mǎi)了兩套。
從王先生一下買(mǎi)兩套的豪情就可以看出，2014年開(kāi)局，石家莊二手房市場(chǎng)可以說(shuō)表現不俗。馬年春節后第一周，雖然受到春節假期市場(chǎng)過(guò)戶(hù)交易暫停影響，石家莊全市二手房成交量大幅下跌，但與去年春節后首周相比，今年的石家莊二手房市場(chǎng)成交套數同比上漲80.95%，率先一步點(diǎn)熱了樓市。
搜房網(wǎng)二手房數據監控中心的數據顯示，房?jì)r(jià)方面，2014年1月份，石家莊二手住宅掛牌均價(jià)為8257元/平方米，環(huán)比12月份上漲0.98%，上漲80元/平方米，漲幅大于上月0.33%，同比上漲13.64%，漲幅接近千元。
據石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局數據顯示，2014年1月份石家莊全市共成交二手房1577套，環(huán)比下跌4.42%，同比上漲27.38%。
看王先生在如此短的時(shí)間內賺了不少錢(qián)，王先生的堂哥和表姐也分別在石家莊的不同區域投資了房產(chǎn)。就在2013年底2014年初，王先生家的各種親戚已經(jīng)在石家莊投資了六套七套房子。
王先生稱(chēng)：“河北省的老百姓賺了錢(qián)，在北京和天津買(mǎi)房要么買(mǎi)不起，要么沒(méi)資格買(mǎi)。投資的話(huà)自然就會(huì )想到石家莊，畢竟是省會(huì )城市。而這其中，除了石家莊本地人，也有其轄內的無(wú)極、新樂(lè )、欒城等區縣，也有來(lái)自滄州、邢臺等地級市的人�！�
房地產(chǎn)擴張頻繁
值得注意的是，由于剛性需求的存在，石家莊的房?jì)r(jià)還在穩步上漲。
因為結婚需要，陳先生在2013年6月以5600元/平方米的價(jià)格買(mǎi)了一套130多平方米的房子，現在每平方米網(wǎng)上報價(jià)已經(jīng)高達7千多元。
陳太太在小區的qq群里與其他成員聊天得知：這個(gè)小區的房子一直賣(mài)得挺快的，但是空房率很高。
“現在石家莊很多樓盤(pán)都有一部分城中村改造，二環(huán)附近以及二環(huán)外的新小區可能都有城中村改造的，城中村改造每家都三、四套房子呢�！标愄f(shuō)，她們小區占的是方村的地，所以有一部分住戶(hù)就是方村的。
《證券日報》記者實(shí)地走訪(fǎng)了該小區也發(fā)現，小區內人比較少，車(chē)位也幾乎空著(zhù)，入住率確實(shí)不高，周邊的配套也比較簡(jiǎn)陋。與入住率較高的小區相比，盡管是春節期間，但幾乎沒(méi)有人來(lái)人往車(chē)輛擁堵以及鞭炮聲四起的熱鬧景象。
在石家莊從事房地產(chǎn)工作的黃先生告訴《證券日報》記者，目前，雖然石家莊已經(jīng)停止城中村改造，但是持續多年的這一計劃造成了空房率高企的問(wèn)題。
除了投資客熱情不減，《證券日報》記者在春節期間走訪(fǎng)調查發(fā)現，本地改善住房需求的人也不在少數。
目前，馮女士一家四口已經(jīng)住著(zhù)150多平方米的大房子，但還是想購買(mǎi)一套戶(hù)型和小區都更加完善的房子。由于對這個(gè)正在建設中的小區比較滿(mǎn)意，還推薦給了自己的姑媽和一個(gè)姐妹，三個(gè)人集體去售樓處報名購買(mǎi)。
因此，由于人們對房子的需求比較旺盛，且普遍認為房?jì)r(jià)會(huì )繼續上漲，買(mǎi)房子的熱情依舊。
黃先生認為，石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于成熟，由于土地資源緊張和需求平穩上升的原因，房?jì)r(jià)不會(huì )下跌，但是也不會(huì )大漲，
加上石家莊作為環(huán)首都經(jīng)濟圈的區域，具備一定得投資價(jià)值，房?jì)r(jià)平穩上升的可能性較。
唐山房地產(chǎn)陷結構性過(guò)剩開(kāi)發(fā)商雇人排號造熱銷(xiāo)假象
由于近年來(lái)鋼鐵產(chǎn)業(yè)不景氣，涉及到的產(chǎn)業(yè)工人收入減少，房產(chǎn)購買(mǎi)力多少受到些影響，銷(xiāo)售速度比之前慢了很多
春節長(cháng)假回老家唐山，親朋好友見(jiàn)面討論最多的話(huà)題還是“房事”，引用春晚上一句調侃的話(huà)，“最好的買(mǎi)房時(shí)機是前年”。
當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)令人感慨良多，多個(gè)朋友普遍認為，近兩年房?jì)r(jià)漲了點(diǎn)，但購房者不像之前那樣瘋狂了，即使剛性需求的人群也都在觀(guān)望，并不著(zhù)急出手。
當地從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)多年的陳先生告訴《證券日報》記者，由于近年來(lái)鋼鐵產(chǎn)業(yè)不景氣，產(chǎn)能受到打壓；對于唐山來(lái)講，鋼鐵又是支柱性行業(yè)，涉及到的產(chǎn)業(yè)工人收入減少，購買(mǎi)力多少受到些影響，銷(xiāo)售速度比之前慢了很多。
陳先生表示，唐山的房地產(chǎn)市場(chǎng)也確實(shí)已經(jīng)出現了結構性過(guò)剩，比如曹妃甸等地招商引資、外來(lái)人口的增長(cháng)速度遠遠趕不上當地房地產(chǎn)建設的速度，當地開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，出現了不少爛尾工程。
以灤縣為例，雖然2013年房?jì)r(jià)總體比前一年漲幅接近10%，但前些年需要提前排號，開(kāi)盤(pán)當天即銷(xiāo)售一空的“日光盤(pán)”不見(jiàn)了，更多的樓盤(pán)是已經(jīng)交房但仍有大量尾盤(pán)還在銷(xiāo)售。
而且，當地一些開(kāi)發(fā)商為了盡快回款、加快銷(xiāo)售，還存在拿到“預售許可證”之前就開(kāi)始以收“訂金”的形式銷(xiāo)售，要收房先交數千元裝修保證金，甚至花錢(qián)雇人排隊制造虛假銷(xiāo)售火爆場(chǎng)面等各種潛規則。
要收房先交“裝修保證金”
以灤縣縣城南端的新樓盤(pán)“金府庭苑”為例，購房人侯先生向《證券日報》記者介紹，他的房子是2012年10月份買(mǎi)的，當時(shí)的價(jià)格是4100元/平方米，2013年11月份開(kāi)始辦理交房手續，他因為收房需要補交面積差額、裝修保證金、契稅、物業(yè)費等相關(guān)手續共2.3萬(wàn)元資金沒(méi)有到位，一直拖至今年正月初才去收房。
他收房時(shí)所在樓盤(pán)的房?jì)r(jià)已經(jīng)漲至4600元/平方米，但他發(fā)現目前仍有大量尾盤(pán)在銷(xiāo)售。
侯先生告訴記者，裝修保證金就要交5000元，“5000元相當于我兩個(gè)月的按揭貸款呢”，他的姐姐在收房時(shí)并沒(méi)有當時(shí)就交“裝修保證金”，而是在準備裝修房子時(shí)辦理“裝修許可證”才交了2000元的裝修保證金�，F在他并不著(zhù)急裝修房子，至少要幾個(gè)月之后攢點(diǎn)錢(qián)再裝修，因此暫時(shí)不打算繳納裝修保證金。但售樓處相關(guān)人員稱(chēng)，5000元的裝修保證金必須在收房時(shí)交清，否則不給辦理相關(guān)手續，不得已才交了這5000元。
“需要等裝修完畢，驗收合格之后才可能拿回這筆錢(qián)，估計至少要半年之后了�！焙钕壬f(shuō)。
有律師告訴記者，收取“裝修保證金”并沒(méi)有任何相關(guān)法律依據，物業(yè)管理方收取多少保證金也沒(méi)有任何標準。依據《物業(yè)管理條例》第五十三條：“業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主”。因此，業(yè)主對自己的房屋進(jìn)行裝修是行使所有權的行為，只要裝修部位不涉及共有部分或公共部分沒(méi)有義務(wù)交付裝修保證金，只需事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
花錢(qián)雇人排號造熱銷(xiāo)假象
另一位購房人陳先生向記者介紹，當地二手房位置比較好，價(jià)格會(huì )高一些，特別是臨近灤縣一中的團結里小區，因為是“學(xué)區房”掛牌價(jià)在普通住宅里應該算是最高的，能夠達到6500元/平方米，“實(shí)際成交價(jià)沒(méi)有那么高，應該不到6000元/平方米”。
陳先生爆料稱(chēng)，新開(kāi)的樓盤(pán)因為位置相對比較偏，都不太好賣(mài)，甚至某樓盤(pán)因為賣(mài)不出去，在開(kāi)盤(pán)當天花錢(qián)雇人排隊制造“熱銷(xiāo)”假象�！翱雌饋�(lái)售樓處排隊排號的人很多，一打聽(tīng)很多都是花50元錢(qián)雇來(lái)的當地蹬三輪拉活兒的人在排號”。
陳先生也是2012年秋季買(mǎi)的房，當時(shí)只是交了12萬(wàn)元的訂金，到現在還沒(méi)有辦理按揭貸款相關(guān)手續，“當時(shí)承諾是今年11月份交房，現在房子只蓋了三分之一，希望他們能夠如期交房吧！”
陳先生交定金時(shí)價(jià)格是4200元/平方米，“現在據說(shuō)漲了點(diǎn)，但漲幅非常有限，最多幾百塊錢(qián)，而且是有價(jià)無(wú)市”。
陳先生告訴記者，灤縣當地有一個(gè)“老太太炒房團”，開(kāi)盤(pán)之前在內部認購時(shí)，這幫老太太一出手就是每人買(mǎi)幾套，之前很多樓盤(pán)的價(jià)格都是被這一炒房團炒起來(lái)的，等真正開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)她們就開(kāi)始逐步撤出了。
但現在，陳先生稱(chēng)，房地產(chǎn)政策不明朗，三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)崩盤(pán)、出現“鬼城”的聲音不絕于耳，“不管是炒房的還是剛需的，誰(shuí)也不敢輕易出手了”！
一位準備購置第二套房的李先生稱(chēng)，目前“剛性需求”的購房者主要是當地農村到縣城買(mǎi)房準備結婚的年輕人，像他這樣的“改善性需求”的人并不多。
據李先生介紹，他在十年前以每1000多元的價(jià)格購置了目前的住房，當時(shí)按揭貸款沒(méi)有還500多元錢(qián)，現在已經(jīng)還清。目前父母幫助他們帶孩子，從老家農村搬到縣城和他們一起住，父母上面還有80多歲的奶奶，一家六口人“四世同堂”，因此，準備再買(mǎi)一套房改善居住條件。
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