樓市首付“次級貸”調查
一家房地產(chǎn)研究機構4月份對17個(gè)一二線(xiàn)城市的調查顯示，涉房信貸全部出現了收緊。中原地產(chǎn)研究顯示，其中廣州首套房貸利率全面上浮，北京、深圳等地亦有進(jìn)一步收緊的跡象；而在三四線(xiàn)城市，房貸更難以獲得。21世紀經(jīng)濟報道記者選取十個(gè)位于山西、廣東、湖南、福建的三四線(xiàn)城市采訪(fǎng)顯示，其房貸收緊比一二線(xiàn)城市幅度更大。
21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，此前更多被中小開(kāi)發(fā)商青睞在分期付款業(yè)務(wù)，目前也開(kāi)始受到大開(kāi)發(fā)商的更多關(guān)注。包括萬(wàn)科、保利、華潤等大型開(kāi)發(fā)商在內，目前也都在強烈關(guān)注首付分期，并嘗試為購房者設計更多的便利購房的金融手段。
一家華南區域城商行內部人士透露，該行正在研究進(jìn)行首付分期甚至全款分期十年支付的金融政策，主要針對全國排名前十的大型地產(chǎn)商中的幾家。在開(kāi)發(fā)商、二手房中介以外，新房代理行業(yè)通過(guò)小額貸款公司，開(kāi)始涉足為資金不足的購房者補充首付。
在此背景下，可能催生出又一種“次級貸”現象，其中隱含的風(fēng)險值得關(guān)注。
彌漫的房貸荒
17個(gè)一二線(xiàn)城市數據顯示，房地產(chǎn)信貸無(wú)一有松動(dòng)改善現象，其中北京、深圳、南昌等城市進(jìn)一步趨緊，有更多銀行執行基準利率再上浮或延長(cháng)放款周期。
在廣州，搜房網(wǎng)調查顯示，高達58.39%的購房者近4個(gè)月有在申請房貸，此間銀行雖然受理業(yè)務(wù)，但大多無(wú)法給出具體的放款時(shí)間，被通知要等半年才能放款的購房者占了12%�！笆滋追抠J款利率普遍上浮，最低5%，最高達20%�！�
21世紀經(jīng)濟報道記者采訪(fǎng)顯示，廣州國有大行利率普遍上浮5%-10%，而股份制銀行首套房利率普遍上浮10%左右，甚至有銀行上調幅度則達到了30%，或新增房貸業(yè)務(wù)則處于暫停狀態(tài)。廣州二套房利率也普遍上浮1.1-1.2倍。
在深圳，作為房貸業(yè)務(wù)做得最多的銀行，建行目前也沒(méi)有首套房貸款優(yōu)惠，放款時(shí)間也按照客戶(hù)的信用和資產(chǎn)記錄變得更加分化，一些少數優(yōu)質(zhì)客戶(hù)能較快拿到審批，而更多的申請人則被迫等待，最長(cháng)的甚至有等待超過(guò)一年的情況。
盡管已然如此緊張，不過(guò)有知情者稱(chēng)，“一二線(xiàn)的情況還算是好的�！痹谏轿魇∵\城市，張文購買(mǎi)的一套商品房距其支付首付款已經(jīng)超過(guò)3個(gè)月，至今沒(méi)有拿到貸款審批，無(wú)奈他只好支付全款。
在近期被熱炒和看好的環(huán)京津一帶，武清、廊坊、保定等地的商品房貸款特別是針對非本地戶(hù)籍購房者，審批變得更加嚴格，本報了解到，不少購房者被迫改為支付全款或者一年期分期付款。
房貸的緊張大大影響了開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售額和現金流。易居中國統計顯示，一季度房企資金到位增速明顯放緩，由2013年同比增幅26.5%降至6.6%；一季度商品房銷(xiāo)售金額顯著(zhù)回落，由2013年的同比增26.3%變?yōu)橥冉?.2%。
不合格的貸款人？
開(kāi)發(fā)商對購房者的首付款和按揭貸款的依賴(lài)越來(lái)越大，近年幾乎占到開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源的40%。壓力之下，開(kāi)發(fā)商紛紛推出各種措施吸引買(mǎi)房人入場(chǎng)。今年春節期間，恒大地產(chǎn)便推出全國范圍內的首付分期策略，分期期限3-5年，以此搶占市場(chǎng)。
此后，保利地產(chǎn)在廣州的少數樓盤(pán)也嘗試推出了首付分期，分期期限4到9個(gè)月不等；而剛剛上市不久的時(shí)代地產(chǎn)更全面推出了首付一成活動(dòng)。位于廣東番禺區的時(shí)代外灘項目，首付僅需交一成，余款在一年內支付完即可。
21世紀經(jīng)濟報道不完全統計，在廣州，包括合景泰富、雅居樂(lè )、時(shí)代地產(chǎn)等多個(gè)大開(kāi)發(fā)商先后推出墊付首付、分期付款的促銷(xiāo)活動(dòng)，涉及樓盤(pán)數十個(gè)。
而在廣東惠州片區，開(kāi)發(fā)商墊付首付更為普遍。畔山名居一成首付、陽(yáng)光圣菲0.8成首付、三遠大愛(ài)城零首付等層出不窮。
二手房代理機構也在加入。深圳新興二手房中介平臺中躍地產(chǎn)，聲稱(chēng)深圳任何小區任何房子都可以做零首付。
參與類(lèi)似業(yè)務(wù)的還有小貸公司。世聯(lián)行業(yè)主金融服務(wù)平臺工作人員介紹，世聯(lián)行云貸針對世聯(lián)行代理的樓盤(pán)業(yè)主，貸款額為所購房源首付的一半，貸款期限分為3-
6個(gè)月的短期貸款，月利率為本金的2%；長(cháng)期為1-3年，月利率50萬(wàn)元以下貸款為1.2%，50萬(wàn)元以上為1.4%。
北京、河北等地多數房屋中介機構都有代為辦理此類(lèi)業(yè)務(wù)，“這種中介、代理行的小額貸款主要需求毋容置疑，大部分都是用作首付了�！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉透露，北京有中介機構利用消費貸幫助購房者購房，而實(shí)際上來(lái)源于銀行的消費貸款，有明確規定是不可用于購房的。
張大偉認為，目前中國樓市已經(jīng)出現了很多類(lèi)似“次級貸”(一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供貸款)的跡象。
從銀行層面來(lái)看，前述銀行個(gè)貸經(jīng)理說(shuō)，在當前主要是剛需人群入市的情況下，需要對幾十萬(wàn)的首付進(jìn)行分期支付的購房者，甚至需要小額貸款來(lái)支撐其資金來(lái)源的購房者，一般也是不合格的貸款人。銀行會(huì )非常謹慎地對其資信進(jìn)行調查和審核。
值得關(guān)注的是，交了首付不代表房屋交易完畢，在不少地區，由于余款難以批貸或放貸遲緩，又迫于購房合同違約條款約束，一些購房者被迫改為全款買(mǎi)房或者全款分期業(yè)務(wù)，一些人甚至不得不去尋求小額信貸融資，解決購房款問(wèn)題。由此房貸難題事實(shí)上轉嫁給了購房者。
積聚的潛在風(fēng)險
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰認為，本身沒(méi)有首付支付能力的人一般資信比較差，銀行方面難以審批房貸，在這種情況下，合同都難以履行；此外，按照購房合同，不付款就不可能交房。但這種分期付款的情況下，購房者已經(jīng)交了一部分錢(qián)，但到了交房時(shí)間又交不齊余款，此時(shí)雙方之間是否會(huì )產(chǎn)生糾紛也是一個(gè)隱患。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強則指出，從開(kāi)發(fā)商方面來(lái)說(shuō)，墊付資金對開(kāi)發(fā)商資金鏈有很高要求，對于購買(mǎi)者是否按約定時(shí)間支付資金，也面臨一些不確定的風(fēng)險，出現違約的可能性也是存在的。
廣州一家推出首付分期的大型地產(chǎn)商人士說(shuō)，目前推行的零首付政策，實(shí)際上只是把首付款的繳納時(shí)間適當延長(cháng)，但一般都在6個(gè)月內。對于一個(gè)沒(méi)有太多積蓄的人來(lái)說(shuō)，這顯然會(huì )發(fā)生包括拖延繳納等事件，對于開(kāi)發(fā)商和購房者都會(huì )是一件懊惱的事。開(kāi)發(fā)商資金回籠不順暢，而購房者面臨房產(chǎn)被收回、損失已支付款項的風(fēng)險。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)則認為，免首付、首付分期等政策之下，很可能會(huì )出現購房者中途違約現象；而一旦降價(jià)潮持續，原有房產(chǎn)的剩余還貸額度甚至高于房產(chǎn)價(jià)值，那么購房者的情緒就會(huì )激化，出現斷供。所以要提防中國出現類(lèi)似美國的“抵押贖回權喪失”的問(wèn)題。
另一方面，本報了解到，在銀行惜貸或者拒貸后，其他各路小貸機構、實(shí)力欠缺的開(kāi)發(fā)商紛紛加入到購房款的“運作”中來(lái)，可能帶來(lái)更大的風(fēng)險隱患。
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