面對當今世界經(jīng)濟科技發(fā)展的新趨勢，以及各國之間綜合國力的競爭，我們應當將高科技、文化、教育等產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的主導乃至支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)，則應當盡早讓其回歸到民生的位置上去，并確立起“民生地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)定位。
　　如果不能從“GDP取向”、“財政取向”、“形象取向”轉向“民生取向”，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會(huì )越來(lái)越遠離公眾，甚至出現“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，GDP增長(cháng)了，百姓的住房卻沒(méi)了”；“城市的形象有了，政府的政績(jì)有了，群眾的安居卻沒(méi)了”等背離科學(xué)發(fā)展的現象。

　　以房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)是把“雙刃劍”

　　對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位及其作用，近年來(lái)始終存在著(zhù)爭論。雖然各地方政府以及部分學(xué)者一直把房地產(chǎn)業(yè)視為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，而且有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)是“支柱產(chǎn)業(yè)”的提法也曾出現在國務(wù)院的文件中，可是仍有相當一部分學(xué)者對這一提法持不同意見(jiàn)。其中，有的學(xué)者按照國際上通常將房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)分開(kāi)的做法，認為在國民經(jīng)濟中起著(zhù)支柱作用的應當是建筑業(yè)而非房地產(chǎn)業(yè)；另有一些學(xué)者則將支柱產(chǎn)業(yè)與主導產(chǎn)業(yè)分開(kāi)，認為房地產(chǎn)業(yè)應是國民經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)而不是支柱產(chǎn)業(yè)。所有這些爭論，其核心都是圍繞著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)能否作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)而展開(kāi)的。
　　繼1994年出臺的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了法律保障后，1998年住房分配貨幣化改革又為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊市場(chǎng)。進(jìn)入21世紀，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)在我國國民經(jīng)濟中居于舉足輕重的地位。2003年的國務(wù)院18號文件(即《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》)指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。所以有人說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的定位，始于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，成于2003年的18號文件。
　　毋庸置疑，房地產(chǎn)業(yè)的突出特點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈上下延伸較長(cháng)，它一方面是鋼鐵、水泥、玻璃等上游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品以及建筑業(yè)的主要消費產(chǎn)業(yè)，另一方面又可以帶動(dòng)下游的房屋裝修、家用電器等一系列消費品的需求。所以，當經(jīng)濟發(fā)展面臨需求不足或者其他經(jīng)濟困難時(shí)，在短時(shí)間內采取相應的宏觀(guān)經(jīng)濟政策，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強這一特點(diǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，往往可以起到牽一發(fā)而帶千鈞的作用。
　　但也必須看到，宏觀(guān)經(jīng)濟政策通常都是對策性的調整政策，具有明顯的短期性特征。如改革開(kāi)放以來(lái)我國曾經(jīng)歷過(guò)的幾次經(jīng)濟調整，當時(shí)所出臺的調控措施都是短期對策性的政策。而某一產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中所處的地位尤其是能否確立為支柱產(chǎn)業(yè)，并不是由宏觀(guān)政策而是由具體的產(chǎn)業(yè)政策來(lái)決定的，與宏觀(guān)經(jīng)濟政策不同的是，產(chǎn)業(yè)政策具有長(cháng)期性和穩定性，這在我們制定或執行某項經(jīng)濟政策時(shí)必須加以區分。所謂國民經(jīng)濟“支柱產(chǎn)業(yè)”的定位，表明這一產(chǎn)業(yè)可以在較長(cháng)時(shí)期內對國民經(jīng)濟發(fā)展不僅起到拉動(dòng)作用，更具穩定功能。
　　從歷史上看，有些國家在工業(yè)化和城市化快速發(fā)展階段，也曾將房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。但是近些年來(lái)，由于受到資源環(huán)境約束以及國際經(jīng)濟技術(shù)競爭等因素影響，已經(jīng)很少有哪個(gè)國家將房地產(chǎn)業(yè)確立為支柱產(chǎn)業(yè)了，除非國家經(jīng)濟有可能出現衰退時(shí)，才利用房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強的特點(diǎn)來(lái)拉動(dòng)增長(cháng)，而不是作為支柱產(chǎn)業(yè)對其進(jìn)行長(cháng)期的政策支持。況且房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強的特點(diǎn)本身也是一把雙刃劍，長(cháng)期過(guò)度地依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)增長(cháng)，不僅不利于經(jīng)濟穩定，還可能帶來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)的粗放化和經(jīng)濟結構的粗笨化，甚至導致整個(gè)經(jīng)濟發(fā)展失衡。當這種失衡達到一定程度，就會(huì )在經(jīng)濟規律自身的作用下施以強制性調整，把原來(lái)的比例關(guān)系或結構破壞掉，使社會(huì )經(jīng)濟得以在新的平衡的基礎上重新運行，這就是我們所說(shuō)的經(jīng)濟危機的過(guò)程及其所起到的作用。而其他關(guān)聯(lián)度較小、拉動(dòng)力較弱的某些產(chǎn)業(yè)，一般不會(huì )起到像房地產(chǎn)業(yè)那樣強的拉動(dòng)作用，但同時(shí)也不至于帶來(lái)像房地產(chǎn)業(yè)那樣的危及經(jīng)濟全局的破壞作用。
　　從我國近些年的實(shí)踐看，將房地產(chǎn)業(yè)定位于國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，一方面容易忽視住房對于民生的保障功能，另一方面也往往會(huì )給那種片面追求GDP的非科學(xué)發(fā)展提供理論上的依據和現實(shí)的路徑。它使得始于1998年的住房分配貨幣化改革，從實(shí)施之初就在某種程度上擔負起拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的功能，有些城市又將其推向極致，演變成一種畸形的經(jīng)濟增長(cháng)和財政增收的依賴(lài)模式�？茖W(xué)發(fā)展觀(guān)的核心是以人為本，從執政的角度講就是以民為本。堅持科學(xué)發(fā)展決不能忽略房地產(chǎn)業(yè)的民生性質(zhì)，必須把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國計民生緊密聯(lián)系起來(lái)。否則，像我們這樣一個(gè)大國，“不靠科技靠地產(chǎn)”，“不靠企業(yè)靠炒房”，不僅會(huì )使民生受到傷害，也無(wú)益于經(jīng)濟發(fā)展和綜合國力的提升。

　　房地產(chǎn)業(yè)應確立“民生地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)定位

　　改革開(kāi)放30年來(lái)，中國經(jīng)濟以年均9.7%的增速快速增長(cháng)，但是這種高增長(cháng)具有明顯的粗放型特征。在經(jīng)濟增長(cháng)的“三駕馬車(chē)”即投資、出口和消費中，更多的是依賴(lài)于前兩駕馬車(chē)，消費所起的作用明顯不足，而在投資中又主要是依賴(lài)于房地產(chǎn)投資，生產(chǎn)性投資相對落后。喜歡搞建筑物而不喜歡更新設備和技術(shù)，這個(gè)在計劃經(jīng)濟體制下就已經(jīng)形成的偏好，在中國走上市場(chǎng)經(jīng)濟體制后不僅沒(méi)有被丟棄，反而更趨強化了。盡管“九五”期間中央就已經(jīng)提出轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式、調整經(jīng)濟結構，但是在以GDP增長(cháng)來(lái)評價(jià)政績(jì)、決定升遷的政治氛圍下，作為地方政府是不可能去關(guān)心增長(cháng)方式的轉變和經(jīng)濟結構的調整的，它們勢必把最能拉動(dòng)增長(cháng)的房地產(chǎn)業(yè)放在首位并視為支柱，而且在實(shí)際工作中還主動(dòng)擔當為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展保駕護航的角色。我國轉變經(jīng)濟發(fā)展方式和優(yōu)化經(jīng)濟結構長(cháng)期不能如愿，與這些年來(lái)始終把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)不無(wú)關(guān)系�？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)GDP的支柱產(chǎn)業(yè)，在許多地方政府那里是不存在異議也是不容置疑的。1998年亞洲金融危機期間，中央以啟動(dòng)房地產(chǎn)來(lái)保證經(jīng)濟增長(cháng)的宏觀(guān)經(jīng)濟政策，從當時(shí)看是一個(gè)臨時(shí)性的宏觀(guān)經(jīng)濟政策，但是在地方政府那里卻基本上成了十年一貫制的長(cháng)期政策了，這可以說(shuō)是“九五”期間中央確定的轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式和調整經(jīng)濟結構的任務(wù)至今也未能真正落實(shí)的重要原因。
　　不但地方政府出于政績(jì)考慮熱衷于以房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，房地產(chǎn)業(yè)畸高的產(chǎn)業(yè)平均利潤率及豐厚的回報也吸引著(zhù)眾多企業(yè)紛紛加入。在我國經(jīng)濟高速增長(cháng)的前些年里，社會(huì )平均利潤率其實(shí)不過(guò)在8%左右，而房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率卻可以達到30%，同時(shí)房地產(chǎn)又是一個(gè)進(jìn)入門(mén)檻相對較低的市場(chǎng)，很少有企業(yè)能夠在這種利益面前不為所惑。就連中國著(zhù)名家電企業(yè)海爾集團也經(jīng)不起這種高利潤的誘惑而進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)，其實(shí)又何止海爾，包括海信等中國青島的幾大名牌企業(yè)幾乎無(wú)一例外地投身到了房地產(chǎn)業(yè)。2008年中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于巔峰時(shí)，全國房地產(chǎn)企業(yè)總數達到了5萬(wàn)多家。房地產(chǎn)業(yè)成為了“名符其實(shí)”的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，吸引了大量的經(jīng)濟資源。但從另一方面看，這一發(fā)展態(tài)勢必將延緩中國的產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)度，甚至弱化某些重要產(chǎn)業(yè)在國際上的競爭力。就經(jīng)濟發(fā)展的階段性而言，目前中國仍處于工業(yè)化中期，正是產(chǎn)業(yè)升級的關(guān)鍵階段，科技投入和產(chǎn)業(yè)研發(fā)應當成為產(chǎn)業(yè)升級的主要推動(dòng)力，然而房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟泡沫和超常的利潤回報，不僅打擊了企業(yè)研發(fā)的積極性，更分流了企業(yè)科技投入所需的各種資源。長(cháng)此以往，勢必會(huì )危害我國創(chuàng )新型國家建設之大計，“中國創(chuàng )造”戰略也將無(wú)法真正實(shí)現。試想，連中國家電行業(yè)的龍頭企業(yè)海爾集團都不能專(zhuān)心于家電的生產(chǎn)和研發(fā)，而要為了追求更大的利益去涉足房地產(chǎn)業(yè)，還有什么樣的企業(yè)能夠不為所惑？中國家電產(chǎn)業(yè)的國際競爭力又豈能不受影響？還應當看到，我們這樣一個(gè)人口眾多、人均占有資源(包括土地在內)又相對匱乏的國家，若想長(cháng)期支撐一個(gè)增長(cháng)方式粗放的產(chǎn)業(yè)超常規發(fā)展，在資源的供給上也不具有可持續性。
　　從國際經(jīng)驗看，由于社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展是動(dòng)態(tài)的，因而決定了作為國家經(jīng)濟棟梁的支柱產(chǎn)業(yè)不可能一成不變。以美國為例，從19世紀工業(yè)化以來(lái)，最初曾將鋼鐵、汽車(chē)、建筑作為支柱產(chǎn)業(yè)，而現今卻是以航天、信息為支柱產(chǎn)業(yè)，正是靠著(zhù)這種支柱產(chǎn)業(yè)的更替和升級，美國才能在世界上長(cháng)期保持著(zhù)首屈一指的經(jīng)濟強國地位。所以，即使我們有理由將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，也不可以將這種產(chǎn)業(yè)定位固化，甚至一以貫之地堅持下去。
　　尤其是我們今天所處的時(shí)代，與資本主義工業(yè)化初期乃至上個(gè)世紀的狀況都大不相同。首先，隨著(zhù)世界各國綜合國力的競爭日趨激烈，許多國家都加快了技術(shù)更新和產(chǎn)業(yè)升級的步伐，并把高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的先導產(chǎn)業(yè)甚至是支柱產(chǎn)業(yè)。其次，由于資本主義國家在以往幾百年的工業(yè)化進(jìn)程中，過(guò)度依賴(lài)于能源和各種資源的消耗并造成對環(huán)境的損害，使得當今世界各國的經(jīng)濟發(fā)展都受到嚴峻的資源和環(huán)境約束，中國的工業(yè)化進(jìn)程已不可能再步那些老牌資本主義國家的后塵，繼續沿襲資源高消耗和環(huán)境高污染的道路。再次，許多資本主義國家的工業(yè)化和城鎮化都是以對農民的剝奪為前提的，用馬克思的話(huà)說(shuō)“是用血和火的文字載入人類(lèi)編年史的”。而社會(huì )主義的中國是絕對不可以重復那樣的城市化道路的。這些新的時(shí)代特征和特殊國情都要求中國必須做出新的選擇。黨的“十七大”科學(xué)地分析了我國全面參與經(jīng)濟全球化的新機遇新挑戰，要求我們全面認識工業(yè)化、信息化、城鎮化、市場(chǎng)化、國際化深入發(fā)展的新形勢新任務(wù)，在強調深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)的同時(shí)，進(jìn)一步指出必須走中國特色新型工業(yè)化道路和中國特色城鎮化道路。走中國特色新型工業(yè)化道路就需要轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)由主要依靠投資、出口拉動(dòng)向依靠消費、投資、出口協(xié)調拉動(dòng)轉變，由主要依靠第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)向依靠第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動(dòng)轉變，由主要依靠增加物質(zhì)資源消耗向主要依靠科技進(jìn)步、勞動(dòng)者素質(zhì)提高、管理創(chuàng )新轉變。在此基礎上發(fā)展現代產(chǎn)業(yè)體系，提升高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，提高服務(wù)業(yè)比重和水平，而不是將經(jīng)濟增長(cháng)建立在一味依賴(lài)投資、依賴(lài)房地產(chǎn)拉動(dòng)的基礎之上。走中國特色城鎮化道路就需要統籌城鄉發(fā)展，保護失地農民的利益，節約土地資源，增強國土資源的綜合承載能力，促進(jìn)大中小城市和小城鎮協(xié)調發(fā)展，培育新的經(jīng)濟增長(cháng)極。在此基礎上形成布局合理、功能完善、節約土地的城鎮化發(fā)展格局，而不是從大城市到小城鎮都把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，更不能像有些發(fā)達國家那樣以國土資源的過(guò)度消耗為城鎮化的代價(jià)。
　　從眼下這場(chǎng)國際金融危機看，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)難以再像十年前那樣對拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)起到火車(chē)頭的作用了，即使經(jīng)過(guò)調整中國的房地產(chǎn)業(yè)仍然可以再度振興，也不宜作為支柱產(chǎn)業(yè)，作為支柱產(chǎn)業(yè)乃至戰略產(chǎn)業(yè)的應當是高科技、文化、教育等產(chǎn)業(yè)。因為這些產(chǎn)業(yè)不僅主要是依靠人的智力(而不是資源)投入來(lái)尋求發(fā)展，其附加值高不說(shuō)還能帶來(lái)較好的社會(huì )效益。而且當前這場(chǎng)危機也給我們進(jìn)行經(jīng)濟結構的調整和發(fā)展戰略的轉換帶來(lái)了契機，歷史的經(jīng)驗表明，越是在經(jīng)濟危機或蕭條時(shí)期，越是高科技、文化、教育等產(chǎn)業(yè)發(fā)展和繁榮的機遇期。因為經(jīng)濟危機通常表現為生產(chǎn)的過(guò)剩和產(chǎn)品的滯銷(xiāo)，為了尋找新的市場(chǎng)和擴大產(chǎn)品銷(xiāo)路，就要加強新技術(shù)的研發(fā)和新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，加大對高科技產(chǎn)業(yè)的投入。2009年1月20日，當奧巴馬宣誓成為第44任美國總統時(shí)，為了應對嚴重的金融危機，一個(gè)8000至10000億美元的經(jīng)濟復興計劃也將隨之推出，而在這項計劃中最引人矚目的就是預計將創(chuàng )造300至400萬(wàn)個(gè)工作崗位的有關(guān)新能源和高科技的投資計劃。在經(jīng)濟調整階段通常還會(huì )出現短時(shí)期的低增長(cháng)和高失業(yè)，社會(huì )心理會(huì )發(fā)生一些變化，基于經(jīng)濟前景黯淡的預期，生產(chǎn)性投資會(huì )壓縮，社會(huì )資金投入便要轉向教育和文化娛樂(lè )，因為教育可以延緩就業(yè)、提升人的素質(zhì)和能力，文化娛樂(lè )可以給經(jīng)濟震蕩中的人們一些精神上的慰藉、安頓與鼓舞，從而給教育和文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)機遇。例如日本在90年代的平成恐慌中就于1995年確立了面向21世紀的“文化立國”戰略。而韓國在1998年的亞洲金融危機中也加大了對文化發(fā)展的投入，使得文化產(chǎn)業(yè)實(shí)現了跨越式的發(fā)展，“韓流”不僅拉動(dòng)了本土消費，也帶動(dòng)了國際貿易的增長(cháng)。
　　與日韓相比，中國是一個(gè)擁有幾千年文化的國度，蜚聲海內外的“四大發(fā)明”曾為人類(lèi)文明和科技進(jìn)步做出過(guò)卓越貢獻，“兩彈一星”和“神舟飛船”更證明了當代中國的能力和智慧，說(shuō)明目前中國完全有條件將高科技、文化、教育等產(chǎn)業(yè)發(fā)揚光大。所以，面對當今世界經(jīng)濟科技發(fā)展的新趨勢，以及各國之間綜合國力的競爭，我們應當將高科技、文化、教育等產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的主導乃至支柱產(chǎn)業(yè)。至于房地產(chǎn)業(yè)，則應當盡早讓其回歸到民生的位置上去，并確立起“民生地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)定位。如果不能從“GDP取向”、“財政取向”、“形象取向”轉向“民生取向”，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展就會(huì )越來(lái)越遠離公眾，甚至出現“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，GDP增長(cháng)了，百姓的住房卻沒(méi)了”；“城市的形象有了，政府的政績(jì)有了，群眾的安居卻沒(méi)了”等背離科學(xué)發(fā)展的現象。只有從民生地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位出發(fā)，將房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的拉動(dòng)作用與民生問(wèn)題的解決更好地統籌起來(lái)，這樣的增長(cháng)才能帶來(lái)相應的發(fā)展，才符合科學(xué)發(fā)展觀(guān)的要求，也才能實(shí)現黨的十七大提出的“住有所居”的民生目標。

(作者單位：中共大連市委黨校)

    [政策分析]房地產(chǎn)業(yè)的民生性質(zhì)越來(lái)越受到高層重視

　　也許是某種巧合，自2003年國務(wù)院18號文件提出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟“支柱產(chǎn)業(yè)”后，國內房?jì)r(jià)也加快了上漲，2004年下半年又進(jìn)一步加速。如果說(shuō)2004年以前還是正常的恢復性上漲的話(huà)，2005年以后的兩三年可就是迅猛上漲了，在一些沿海大城市，房?jì)r(jià)一兩個(gè)月漲個(gè)千把元錢(qián)已是常態(tài)。直到2008年12月，全國70個(gè)大中城市的房?jì)r(jià)才出現同比0.4%的降幅。如果從1998年住房分配貨幣化改革算起，我國房?jì)r(jià)持續上漲了10年，這在全世界都是難得一見(jiàn)的。

    [歷史回顧]日本"平成恐慌"和美國"次貸危機"的鏡鑒

　　由于在較長(cháng)時(shí)期過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)增長(cháng)，從而導致經(jīng)濟失衡并引發(fā)危機的事例，近些年來(lái)在國際上時(shí)有發(fā)生，其中最有影響的要算上個(gè)世紀發(fā)生在日本的“平成恐慌”和本世紀發(fā)生在美國的“次貸危機”了。