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    編者按：進(jìn)入第三季度以來(lái)，我國土地市場(chǎng)明顯活躍。為緩解土地供求矛盾，一些地方政府加快了土地供應速度，各用途土地市場(chǎng)環(huán)比增長(cháng)全部轉為正向增長(cháng)，結束了一季度以來(lái)負增長(cháng)的局面。在這樣的局勢下，有分析人士建議，在加大推地的同時(shí)，也要完善市場(chǎng)監管，要加大對開(kāi)發(fā)商囤地的處置力度，使新推土地能盡快轉化為房源，形成實(shí)際樓市供應。編輯特組織一組稿件，著(zhù)力探討近期土地市場(chǎng)的種種變化。

    記者日前在上海、重慶、天津等地調研發(fā)現，為緩解土地供求矛盾，近期一些地方政府明顯加快了土地供應。對此，不少房地產(chǎn)官員和分析人士建議，加大推地的同時(shí)要完善市場(chǎng)監管，要加大對開(kāi)發(fā)商囤地的處置力度，完善土地出讓程序以穩定市場(chǎng)預期，并根據實(shí)際情況調整供地規模，使新推土地能盡快轉化為房源，形成實(shí)際樓市供應。

    土地入市明顯加速

    記者在調研中發(fā)現，隨著(zhù)樓市“回暖”形勢的確立、土地成交的活躍、供求矛盾的顯現，一些地方政府在下半年明顯加大了推地數量。
    據中國指數研究院的最新監測，1至9月，上海共推出土地332幅、1355萬(wàn)平方米；其中商品房地塊65幅、432萬(wàn)平方米。全年預計可供住宅用地1597公頃，下半年供地數量預計是上半年的三倍之多。近一段時(shí)間來(lái)，上海市主要領(lǐng)導多次強調“增加土地供應和樓市供應”。上海市規劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明表示，目前上海房?jì)r(jià)出現“高位上漲”，且后續供應量相對短缺，加大推地數量有望平抑房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。
    1至9月，天津共成交住宅用地90宗，成交土地面積1514萬(wàn)平方米，同比增加49%。第三季度，天津成交住宅用地912萬(wàn)平方米，成交量超過(guò)前兩個(gè)季度總和。7月以來(lái)，交易量逐漸放大，創(chuàng )下年度交易新高。武清區加大住宅用地供應量，成交土地面積占成交總量的22%，是天津2009年以來(lái)成交土地最多的區域。
    重慶個(gè)別區縣在下半年推出“土地大餐”。重慶市大渡口區副區長(cháng)常永官介紹，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，區里的存量房源幾乎已銷(xiāo)售一空，這出乎許多開(kāi)發(fā)商的意料，他說(shuō)，“目前，大多數開(kāi)發(fā)商信心滿(mǎn)滿(mǎn)，希望能拿地就拿地，能開(kāi)工就早點(diǎn)開(kāi)工”。大渡口區上半年推出住宅用地90多畝，今年全年計劃推出800畝。9月初，區里就將組織一次土地出讓?zhuān)�推�?00多畝。

    “土地出讓”與“項目開(kāi)工”應雙雙提速

    土地閑置在部分城市或多或少存在。記者近日在武漢采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，在該市京漢大道旁的義和巷，有塊用廣告牌圍起來(lái)的空地，地面雜草叢生，未見(jiàn)開(kāi)工跡象。經(jīng)查，該地塊是2007年8月武漢拍出的“地王”，彼時(shí)樓面價(jià)為6879元/平方米，高于周邊房?jì)r(jià)。金地集團相關(guān)負責人介紹，由于拆遷等方面的原因，簽訂該地塊出讓合同時(shí)，相關(guān)部門(mén)對開(kāi)發(fā)年限延長(cháng)了一年“目前還未到最后期限，地塊不會(huì )被政府收回”。對此，武漢市國土資源和房產(chǎn)管理局相關(guān)負責人未予否認。
    上海市規劃和國土資源管理局近日對全市歷年供地情況進(jìn)行“摸底”后發(fā)現，目前上海全市共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態(tài)，其中有相當一部分在開(kāi)發(fā)商手中，涉及70多個(gè)房地產(chǎn)項目。開(kāi)發(fā)商拿地后不開(kāi)工，可能跟企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況有關(guān)，也不排除有“囤地”目的。
    中原地產(chǎn)研究中心近日對萬(wàn)科、保利、金地等40家知名開(kāi)發(fā)商在北京、廣州、深圳等12個(gè)重點(diǎn)城市的拿地及開(kāi)發(fā)情況進(jìn)行了統計。統計顯示，上述開(kāi)發(fā)商于2003年至2009年上半年間獲得的共計270幅住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地塊占43%；剩余57%的土地則尚未形成實(shí)際供應，其中27%的土地“待開(kāi)發(fā)”，30%的土地“規劃在建”。中原地產(chǎn)研究中心研究員宋莉認為，正是大量已出讓的土地沒(méi)有轉化為商品住宅而上市，造成了目前樓市短期供應的緊缺，形成了“地荒”假象。
    重慶市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)莫元春說(shuō)，土地的閑置，有開(kāi)發(fā)商主觀(guān)原因，也有拆遷、規劃改變等客觀(guān)原因，查處起來(lái)一向較為棘手“開(kāi)發(fā)商總能找到理由繞開(kāi)政府的監管，特別是大開(kāi)發(fā)商背后都有律師團在支撐”。上海市規劃和國土資源管理局副總工程師蔡順明介紹，今年下半年上海市規土部門(mén)的一項重點(diǎn)工作，就是研究、實(shí)施閑置土地的處置辦法，原則是“責任再分清一點(diǎn)，查處再?lài)栏褚稽c(diǎn)”。一旦發(fā)現土地閑置或囤地，先處罰開(kāi)發(fā)商；再由開(kāi)發(fā)商根據具體閑置原因自行追訴責任。此外，上海還將對開(kāi)發(fā)商建立誠信檔案，一旦查明開(kāi)發(fā)商囤地，便會(huì )在土地市場(chǎng)上對其設立限制門(mén)檻；限制對象不僅包括直接負責開(kāi)發(fā)的項目公司，還包括公司背后的投資方。

    土地“出讓前”工作有待完善

    不少開(kāi)發(fā)商提出，要使土地盡快開(kāi)工、避免地價(jià)過(guò)快上漲，土地管理部門(mén)應進(jìn)一步完善土地“出讓前”工作。
    一是要合理設計地塊規模，提高地塊“可開(kāi)發(fā)度”。重慶開(kāi)發(fā)商嘉禾實(shí)業(yè)有限公司執行總經(jīng)理劉飛說(shuō)，如果地塊太小，開(kāi)發(fā)商就不愿意做配套，因為后者占的成本比例太高；如果地塊過(guò)大，只能一期一期地滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，局部推進(jìn)，部分土地難免有“閑置”之嫌。他建議，在推出地塊前，土地管理部門(mén)應合理劃定地塊面積，確保地塊便于盡快開(kāi)發(fā)。
    二是要增加供地的“提前量”和“透明度”，明確供應預期。劉飛說(shuō)，開(kāi)發(fā)商最煩惱的事之一，就是不知道土地會(huì )在什么時(shí)候、以怎樣的底價(jià)推出，“大家只好蒙，出來(lái)一塊地，就一齊搶�！边@種短期的爭搶必然快速抬高地價(jià)。知名港資房企嘉華(中國)投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝建議，政府應向社會(huì )公布明確的推地計劃，至少要讓開(kāi)發(fā)商、公眾掌握未來(lái)一段時(shí)間內的土地供應，從而穩定土地市場(chǎng)的預期，也有利于開(kāi)發(fā)商制訂合理的買(mǎi)地策略，減少競拍的突然性和非理性因素。
    記者調研發(fā)現，一些地方土地管理部門(mén)已在著(zhù)手完善相關(guān)的“出讓前”工作。比如，重慶市國土資源和房屋管理局發(fā)展處處長(cháng)曾強介紹，經(jīng)過(guò)研究測算，面積在200畝至400畝之間的住宅地塊在重慶最便于開(kāi)發(fā)利用。目前，重慶市國土房管部門(mén)已按此標準設計土地規模，今年以來(lái)市區出讓的約70%的土地的面積都在上述區間內。
    再如，蔡順明介紹，上海已在著(zhù)手試點(diǎn)實(shí)施土地出讓“預申請”制度，規土部門(mén)提前公示半年或全年的供地計劃，以便于開(kāi)發(fā)商有針對性地制定拿地方案。此外，還公示土地開(kāi)發(fā)涉及的環(huán)保、消防等多個(gè)部門(mén)的相關(guān)意見(jiàn)。對公示土地有興趣的開(kāi)發(fā)商，承諾合適的價(jià)格，便可以直接和規土部門(mén)進(jìn)行“對接”，進(jìn)入“預申請”。規土部門(mén)隨后將根據申請企業(yè)的多少，決定土地是掛牌、拍賣(mài)還是招標。上述做法值得借鑒。

    近期土地市場(chǎng)掃描：“總體活躍但地區有別”

   記者近日調研發(fā)現，樓市的升溫帶動(dòng)土地市場(chǎng)趨于活躍，地價(jià)也有所上漲；但市場(chǎng)仍存在不均衡現象，“地王”僅集中于個(gè)別一線(xiàn)城市，遠未至“全面開(kāi)花”的地步。國內土地市場(chǎng)總體平穩，部分重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)還存在一些不確定因素。

    為躲“禁買(mǎi)令”地產(chǎn)大鱷紛紛“換馬甲”

    吉林省長(cháng)春市的土地市場(chǎng)上，最近突然殺出了許多新買(mǎi)家�？墒亲�下來(lái)競拍時(shí)，人們發(fā)現，那些舉牌的竟然都是熟悉的老面孔。所謂的新公司，不過(guò)是地產(chǎn)大鱷們換了個(gè)“馬甲”而已……

    我國地價(jià)總水平“轉正”釋放了什么信號

    中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)系統公布的今年第三季度全國主要城市地價(jià)監測報告顯示，全國各用途土地價(jià)格環(huán)比增長(cháng)率全部轉為正向增長(cháng)，結束了今年一季度以來(lái)出現的負增長(cháng)狀況，商業(yè)和居住用地的同比增長(cháng)率也轉為正向增長(cháng)。作為經(jīng)濟運行重要指標的地價(jià)“轉正”，顯示我國經(jīng)濟形勢逐步企穩并開(kāi)始回升。