隨著(zhù)中央一系列貨幣、土地和稅收等調控政策出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迅速降溫。一些專(zhuān)家和基層干部指出，今年將迎來(lái)我國房地產(chǎn)業(yè)的重大改革“窗口期”，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回歸理性，應抓住時(shí)機加快房地產(chǎn)業(yè)結構調整，建立和完善多層次的住房建設、供應和保障體系，促使我國住房政策逐步實(shí)現公平和效率相兼顧。

　　效率和公平失衡房地產(chǎn)改革迫在眉睫

　　記者在調研中，不少專(zhuān)家和基層干部指出，高房?jì)r(jià)已演變成突出的社會(huì )矛盾，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)十余年的高速發(fā)展積垢已深，應對我國十余年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行整體反思，理清改革方向。

　　廣州市國土房管局副局長(cháng)黃文波認為，目前圍繞房地產(chǎn)的矛盾是效率和公平如何兼顧、平衡的問(wèn)題。1998年前的50年，國家在住房問(wèn)題上走的是行政化、福利化、計劃分配的路子，但卻存在建設效率低下、住房短缺等突出問(wèn)題。以廣州為例，1949年廣州人均居住面積為4.5平方米，到1998年也只有11.55平方米，50年時(shí)間增加了7平方米。而從1998年起，國家開(kāi)始實(shí)行市場(chǎng)化、貨幣化的住房分配制度改革。房改十多年來(lái)，有效解決了效率問(wèn)題，抽樣調查顯示，廣州城市戶(hù)籍人口中有86.5%的家庭擁有自有產(chǎn)權住宅，2008年廣州人均居住面積達到20.46平方米，比1998年增加了8.9平方米。
　　黃文波認為，過(guò)去十余年房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)著(zhù)效率導向，其快速發(fā)展也有效啟動(dòng)了各地的經(jīng)濟增長(cháng)，但是房地產(chǎn)本來(lái)還應該有的民生導向和公平導向卻被忽略了。如何解決住房資源分配方面的公平問(wèn)題，是目前房地產(chǎn)業(yè)改革需要進(jìn)一步深化的領(lǐng)域，需要增強“有形之手”干預、調控的力度，以彌補市場(chǎng)機制的缺陷。
　　不少基層干部和專(zhuān)家認為在政府長(cháng)期追求GDP發(fā)展、社會(huì )長(cháng)期商品化漸變的過(guò)程中，房地產(chǎn)問(wèn)題已積累了很多社會(huì )經(jīng)濟的深層次矛盾，房地產(chǎn)改革迫在眉睫。深圳市社科院城市營(yíng)運中心主任高海燕認為，要在紛雜和混亂的當下解決問(wèn)題必須分兩步走，首先應以強力手段解決階段性問(wèn)題，一方面以超強的信貸管控執行力管住需求，扼住投資投機需求，一方面以超強的行政執行力推動(dòng)土地迅速進(jìn)入開(kāi)發(fā)周期并確保住房銷(xiāo)售秩序。

　　“有形之手”破解住房供應“結構性失衡”

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡穗聲認為，由于住房兼具民生和商品雙重屬性，在任何國家，住房都大致可分為商品住宅和公共住房?jì)蓚�(gè)部分，過(guò)去十余年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)度強調了通過(guò)市場(chǎng)解決住房需求，而在公共住房領(lǐng)域欠賬過(guò)多，造成供房供應的嚴重“結構性失衡”。

　　目前，國家強調加大保障性住房的建設和投資力度，對此不少專(zhuān)家和基層干部認為，這是改變我國住房“結構性失衡”的長(cháng)遠舉措，但從政策制定、實(shí)施手段、法律法規健全等方面還需進(jìn)一步完善，讓群眾明確預期，增強對公共住房政策的信任。廣州市國土房管局副局長(cháng)黃文波認為，當前國家房地產(chǎn)政策應更鮮明，應強調堅持市場(chǎng)調節和政府調控兩手抓來(lái)解決住房矛盾，效率問(wèn)題通過(guò)市場(chǎng)解決，效率基礎上的公平問(wèn)題政府應給予必要、合理的干預，對不同收入階層的群體應實(shí)行差異化的住房供應制度。
　　事實(shí)上，自2007年以來(lái)各地加快了保障性住房建設和供應的探索，記者在廣州、深圳、杭州等地調研時(shí)了解到，目前相對于低收入階層和高收入階層而言，中等收入階層的住房問(wèn)題是各地住房政策體系中定位最為模糊的部分。廣州市國土房管局副局長(cháng)黃文波認為，從社會(huì )收入階層結構來(lái)看，約占整個(gè)人口60%--80%的中等收入階層不僅是住房消費的絕對主力，而且也是最關(guān)注房?jì)r(jià)、最受房?jì)r(jià)牽扯、意見(jiàn)最大的群體。而對收入階層的高低兩極，住房問(wèn)題分別采取市場(chǎng)化和保障化的策略來(lái)解決，既易知又易行，但中等收入夾心階層的住房問(wèn)題則涉及市場(chǎng)調節和政府調控的邊界問(wèn)題，必須科學(xué)、合理地把握調控的“度”，使調控既不能傷及市場(chǎng)效率，又能兼顧公平。
　　針對“夾心層”的住房需求，目前各地都在探索解決之道，但記者發(fā)現普遍存在定位模糊、缺乏系統性的問(wèn)題。一些專(zhuān)家和基層干部建議，解決“夾心層”住房問(wèn)題應從三個(gè)方面著(zhù)力：一是加大公共租賃住房建設，政府手里不僅要有土地儲備還應有住房?jì)�備，向符合一定條件的戶(hù)籍及非戶(hù)籍中等收入階層提供最基本的住房保障；二是完善商品租賃政策，目前商品租賃市場(chǎng)混亂，這也是迫使部分中等收入群體擠入商品房市場(chǎng)的重要原因，應制定政策鼓勵大量的存量房進(jìn)入租賃流通市場(chǎng)，引導群眾“租房住”的消費習慣；三是加大普通住宅建設，嚴格執行國家關(guān)于“90/70”政策要求，過(guò)去一年以來(lái)這一政策在許多地方已名存實(shí)亡，必須在土地供應、市場(chǎng)監管等各方面加強執行力度，堅決糾正“只為富人蓋房子”的謬論和歪風(fēng)。

　　房地產(chǎn)業(yè)：更需改革而不只是調控

　　在調研中，基層一個(gè)較為普遍的看法是，從長(cháng)遠來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)更需要改革而不只是調控，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉型和回歸理性，必須打破導致房地產(chǎn)瘋狂的基石，一些根本的制度性問(wèn)題須加快改革、扎實(shí)推動(dòng)以求逐步解決。

　　一是盡快改變由政府單一集中性壟斷供地、土地供應緊張的局面。北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長(cháng)兼總經(jīng)理任志強說(shuō)，導致高地價(jià)的重要原因是政府壟斷供地造成土地資源稀缺，我國自2002年7月全面推廣土地招拍掛制度，2003年之后土地供應量急速下降，2006年中央提出用增加供應的方式調控價(jià)格，2007年土地供應是增長(cháng)的，但下半年開(kāi)始“雙防”(防過(guò)熱和防通脹)2008年土地交易量又變成負的，2009年土地交易量更是下降了18%。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授認為，政府單一壟斷供地、商品房市場(chǎng)受需求刺激形成“自激”效應，導致地價(jià)房?jì)r(jià)互動(dòng)攀升，這一根本性問(wèn)題不解決，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展就很難實(shí)現。應盡快改變建設用地由政府單一供應的制度，允許和推動(dòng)農村集體土地進(jìn)入市場(chǎng)，同時(shí)在城市層面探索企業(yè)等市場(chǎng)主體協(xié)議出讓土地等方式，實(shí)現“多個(gè)龍頭放水”。
　　二是盡快試點(diǎn)和開(kāi)征物業(yè)稅，解決地方政府對“土地財政”的過(guò)度依賴(lài)。中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團理事長(cháng)孟曉蘇分析認為，自1994年分稅制改革以后，地方財政轉為虧空狀態(tài)，要靠壟斷的土地資源來(lái)補償�，F在各城市對“土地財政”依賴(lài)很重，2009年全國土地出讓總價(jià)款超過(guò)1.5萬(wàn)億元，“以地生財”成為地方財政的重要收入，促使城市不斷擴大征地范圍搞開(kāi)發(fā)，不擴大賣(mài)地就不能支撐財政。不解決地方政府的財政收入哪里來(lái)的問(wèn)題，就無(wú)法改變“以地生財”產(chǎn)生的各種問(wèn)題。
　　三是加快城鄉統籌改革，讓農民帶著(zhù)“地票”進(jìn)城。北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長(cháng)兼總經(jīng)理任志強認為，近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的許多畸形發(fā)展現象根源于城鄉統籌問(wèn)題，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的城市基本都是全國的人口輸入地，人口輸出地的土地則沒(méi)人買(mǎi)，地方政府要靠招商引資吸引開(kāi)發(fā)商去開(kāi)發(fā)，土地富余，房?jì)r(jià)也上不去。但人口大量輸入的“京廣滬”等城市仍主要按戶(hù)籍人口配置土地，資源配置遠遠落后于社會(huì )發(fā)展的需要。
　　改革開(kāi)放30年，我國的城市化率從1978年的17.9%上升到了2009年的44.9%，兩億農民進(jìn)城，未來(lái)30年還將有四億農民進(jìn)城，這是城市化加快發(fā)展時(shí)期我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的最核心的矛盾，必須依賴(lài)于城鄉統籌改革方能破解。中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團理事長(cháng)孟曉蘇認為，可以設想一種制度，把進(jìn)城農民的宅基地折算成一種建設用地憑證，讓農民全家帶著(zhù)“地票”進(jìn)城，“地票”可以換一套小戶(hù)型經(jīng)濟適用房，加上一家人的社保，這樣就可以從城鄉建設與發(fā)展的全局出發(fā)，實(shí)現土地資源的合理調配與統籌利用。

    房地產(chǎn)"一業(yè)獨大" 三個(gè)"難以為繼"加劇風(fēng)險

    近期國家針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控措施正步步收到成效，一段時(shí)間以來(lái)部分城市房?jì)r(jià)一路飆漲、投資投機行為過(guò)度的局面有望得到遏制。但記者最近在一線(xiàn)城市調研時(shí)不少基層干部和專(zhuān)家仍對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展表示憂(yōu)慮，當前房地產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨大”對我國經(jīng)濟社會(huì )民生已造成重大困擾，希望中央對房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期調控能與著(zhù)眼長(cháng)遠的改革相結合，以此次調控為契機，痛下決心革除房地產(chǎn)宿弊，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)調整、松動(dòng)的惡性循環(huán)將嚴重拖累中國經(jīng)濟社會(huì )的長(cháng)期健康發(fā)展。

    [觀(guān)點(diǎn)]“二次房改”提議應認真考量

    1998年國務(wù)院頒布“34號文”《關(guān)于加強房地產(chǎn)價(jià)格調控加快住房建設的意見(jiàn)》后，貨幣化分房取代福利化分房，住宅商品化、市場(chǎng)化大潮洶涌而至，催生出中國樓市的“黃金十年”。