近日，據佑威房地產(chǎn)中心發(fā)布的數據顯示，5月17日至5月23日一周內，上海市商品住宅成交面積為7.6萬(wàn)平方米，環(huán)比上升27.9%，而上海全市商品住宅成交均價(jià)首次跌破2萬(wàn)元/平方米。圖為上海市江蘇路旁一新近交付使用的住宅商品小區一景。新華社記者 陳飛 攝

    隨著(zhù)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)調控細則陸續出臺，越來(lái)越多的炒房者從重點(diǎn)城市退出，并逐漸向二、三線(xiàn)城市轉移。然而，記者深入采訪(fǎng)時(shí)，一些房開(kāi)商明確表示：比起囤房，更樂(lè )于“囤地”，將短線(xiàn)炒作的資金用于2-3年的“中線(xiàn)炒作”，將大量資金用于與地方政府投入的基礎設施和公共設施建設中，采取“與地方政府共謀發(fā)展”、“共享囤地成果”的方式，來(lái)規避市場(chǎng)風(fēng)險。

　　二線(xiàn)城市成為資金流入密集區

　　記者對長(cháng)期在廣東、江西、廣西、云南、貴州等地進(jìn)行土地投資的業(yè)內人士李克彬進(jìn)行采訪(fǎng)時(shí)，他明確表示，從2009年下半年開(kāi)始，就出現大量資金向中西部省區涌入的狀況，其原因在于基礎設施建設帶動(dòng)的巨大投資效應。
　　李克彬給記者算了這樣一筆賬：2010年云南省道路交通基礎設施建設總投資將超過(guò)400億元，廣西交通基礎設施建設要完成投資180億元以上，力爭達到200億元；貴州公路水路交通總投資目標計劃完成360億元，力爭完成400億元……
　　李克彬說(shuō)：“這還只是交通基礎設施建設，如果算上中西部中心城市的路網(wǎng)建設、水電管網(wǎng)設施建設等一系列投資，總額肯定是現在的幾倍。如廣西南寧市2010年城市基礎設施建設投入就有170億元，柳州市的城市基礎設施投入也超過(guò)80億元，來(lái)賓市要搞環(huán)城水系建設，投入的資金量也很大�！�
　　龐大的基礎設施投入，吸引著(zhù)眾多在東部沿海地區通過(guò)前期房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲獲得的資金投入到“升值空間巨大”的中西部城市。
　　來(lái)自深圳的投資商林羽鳳2009年上半年在廣西南寧地王國際購買(mǎi)了6000多平方米的寫(xiě)字樓，當初的價(jià)格不過(guò)5000多元每平方米，2010年初價(jià)格就增長(cháng)到1萬(wàn)多元錢(qián)每平方米。
　　林羽鳳認為：“資金流入南寧、昆明、貴陽(yáng)、柳州、大理等城市的可能性很大，因為沿海和東部一線(xiàn)城市已經(jīng)成為房地產(chǎn)價(jià)格調控的‘聚焦點(diǎn)’，重拳打擊下唯有快速轉移資金才是最安全的�！�
　　記者采訪(fǎng)的多位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均認為，資金向中西部省區二三線(xiàn)城市的流動(dòng)成為必然，與此同時(shí)，他們更強調，短時(shí)間里不會(huì )繼續在囤積樓盤(pán)、購買(mǎi)轉手項目中投入更多的資金，原因就在于：樓盤(pán)和房?jì)r(jià)成為社會(huì )各界關(guān)注的焦點(diǎn)，也是政策打擊的關(guān)鍵。這就意味著(zhù)即使通過(guò)招拍掛拿到了當地的“地王”，銀行肯定不會(huì )提供相關(guān)的項目貸款，投資伙伴也會(huì )充分考量整個(gè)房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險，而購房者當然不會(huì )在中央政策連續出臺、房?jì)r(jià)面臨很大壓力情況下，投資購房。

　　開(kāi)發(fā)商自述囤地“三步曲”

　　“囤房不如囤地，自己囤地不如與國有投資集團共同囤地！”這是記者采訪(fǎng)的多位投資商表達的共同思路。
　　李克彬向記者自述了囤地“三步曲”。
　　——弄清政府城市投資的“真切實(shí)力”。這是政府對公共基礎設施投資的“底線(xiàn)”和開(kāi)發(fā)商與政府談判的“價(jià)碼”。
　　一般而言，中西部省區城市要進(jìn)行基礎設施建設，僅靠財政方面的支持肯定無(wú)法滿(mǎn)足需要。以南寧市為例，城市投資超過(guò)170億元，肯定需要銀行貸款。銀行貸款必須提供相關(guān)的準備金，在中央銀行提高準備金的要求下，無(wú)論找哪家銀行貸款，準備金都不能少于25%。這就意味著(zhù)最少要準備42億元的準備金。而財政是很難一口氣將所有的準備金注入銀行的。
　　李克彬說(shuō)：“無(wú)論是南寧，還是柳州、桂林、昆明、大理、襄樊、荊州……中西部地區城市發(fā)展、城市基礎設施建設，包括路政管網(wǎng)建設、水電設施建設、通訊設備建設、學(xué)校醫院經(jīng)濟適用房建設等等，二三線(xiàn)城市沒(méi)有哪一個(gè)能夠僅靠自有財政收入完全實(shí)現。只能通過(guò)銀行貸款或者吸引外來(lái)投資者進(jìn)行融資。了解具體項目的發(fā)展目標、建設時(shí)間年限和融資狀況，成為最重要的基礎�！�
　　——構建“融資平臺”，化解“資本金瓶頸”。
　　在了解完項目的相關(guān)信息之后。下一步就是通過(guò)建立適當的“融資平臺”，為地方政府化解“資本金瓶頸”。
　　李克彬舉了這樣的例子：一段城市景觀(guān)道路建設需要投資100億元，銀行準備金需要25%，也就是25億元。25億元財政無(wú)法立即投入。投資商就采取與政府下屬的城市投資集團或者城市建筑集團，共同成立新公司或項目公司的方式進(jìn)行運作。投資商負責25億元資本金的80%即20億元，項目公司負責資本金的20%即5億元，項目公司投入的資本金實(shí)際上就是政府投入的資本金。資本金投入之后，景觀(guān)道路的規劃設計、招投標方案，均由投資商自行操作，建設周期為1-2年，實(shí)際建設成本應該為20億元左右。建設周期過(guò)程中和建設周期結束之后，政府以財政方式全額回購。投資商從建設中賺取5億元左右的利潤。
　　——“土地注資”謀取巨額暴利。
　　投資商為確保資金安全，在資金投入之時(shí)會(huì )要求政府將景觀(guān)道路周邊地塊同期評估，評估后按照當時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格劃給新成立的項目公司。項目公司中政府占51%的股份，投資商占49%的股份。這就有效地規避了市場(chǎng)風(fēng)險。
　　景觀(guān)道路完成之后。周?chē)�地塊并未進(jìn)行過(guò)公開(kāi)招掛拍，政府的土地儲備中心會(huì )要求進(jìn)行招掛拍。但2年后的土地價(jià)格已經(jīng)大幅度升值。招掛拍的土地價(jià)值很可能是原來(lái)的3-5倍，甚至飆升10-20倍。按照所占股份比例多少，投資商同樣能夠從中獲取暴利。
　　記者采訪(fǎng)中發(fā)現，投資商將這一運作模式稱(chēng)為：與城市和政府共同成長(cháng)。由于項目公司屬于政府下屬的“孫子公司”，身為“爺爺”的政府，往往會(huì )采取各種方式，確�！皩O子”能夠繼續從“賣(mài)地財政”中獲益。這實(shí)際上也就是變相幫助了投資商從中謀取巨額暴利。
　　常年在珠三角和中西部省區投資的房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)商李汶鞠說(shuō)：“聰明的投資商現在根本不想獨立拿地，獨立運作項目，在銀行部門(mén)大力監控下，誰(shuí)高調拿地就是找死。只有把自己和政府的基礎設施項目捆綁在一起，才能最大限度地‘實(shí)現共贏(yíng)’。再怎么虧，地方政府都不敢把自己下屬的公司、項目做虧損。政府的項目要銀行貸款，完全就是輕而易舉的事情。他們能夠賺到錢(qián)，我們就能賺到錢(qián)，而且賺到的還是更大的錢(qián)�！�

　　“項目運作”雖遭遏制，“中線(xiàn)炒作”仍需政策糾偏

　　記者深入采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，地方政府部門(mén)熱衷于通過(guò)“項目運作”的方式，來(lái)解決城市化進(jìn)程中準備金不足的問(wèn)題，由于遭受到中央宏觀(guān)調控的打擊，辦不出土地證而遭到遏制。然而，一些地方政府仍千方百計地將土地進(jìn)行“乾坤大挪移”，為“賣(mài)地財政”鋪平道路。這種“中線(xiàn)炒作”的方式仍需要政策糾偏。
　　李汶鞠告訴記者，“土地抵押貸款”的運作方式，已經(jīng)被中央高層明確制止。更為重要的是，國土資源部要求各省區的每一個(gè)地塊都必須有獨一無(wú)二的編號，編號直接上報國土資源部，國土資源部在網(wǎng)上公開(kāi)土地證號。沒(méi)有土地證號的地塊，銀行絕對不敢發(fā)放項目貸款。
　　李汶鞠說(shuō)：“這就意味著(zhù)在城市項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，新征土地在沒(méi)有獲得土地證號之前，完全不可能得到貸款，即使有足夠的資本金，由于項目無(wú)法通過(guò)審核，也拿不到貸款。投資商和開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有看到作為‘底線(xiàn)’的土地證號之前，無(wú)論如何不敢將資金投入。即使是政府反復承諾‘財政兜底’，投資商也不敢承擔這種風(fēng)險�！�
　　一位沿海城市的國土資源局官員告訴記者：2008年之前，一塊土地證號可以同時(shí)向工商銀行、農業(yè)銀行、國家開(kāi)發(fā)銀行、交通銀行、建設銀行、中國銀行申請抵押貸款，由于各家銀行之間發(fā)放貸款都有時(shí)間差，政府和投資商完全可以根據這一時(shí)間差來(lái)贏(yíng)得周轉。工商銀行發(fā)放的貸款先拿著(zhù)，然后用農業(yè)銀行發(fā)放的貸款來(lái)填窟窿。一來(lái)二去，完全就是空手套白狼。
　　這位名叫馮俊的官員說(shuō)：“現在根本不可能，銀行沒(méi)有看到土地證，在國土資源部網(wǎng)站上找不到土地證號，就無(wú)法發(fā)放貸款�！�
　　不過(guò)，一些地方政府采取“乾坤大挪移”的辦法來(lái)解決這一難題。即采取將城市中舊城改造的地塊與新區建設的新政地塊進(jìn)行“置換”的方式，“拆東墻補西墻”，來(lái)贏(yíng)得喘息之機。城市中舊城改造的地塊已經(jīng)有土地證號，在改造過(guò)程中只要能夠與市民和拆遷戶(hù)達成協(xié)議，“不哭不鬧不上訪(fǎng)”，就能將這一土地證號挪到新區使用。由于包括拆遷、重建、出售、辦理完畢房產(chǎn)證……最少也要3-5年的時(shí)間。這段時(shí)間，完全可以以城市化進(jìn)程為理由，向中央申請新的用地指標。新的用地指標下來(lái)之后，再將已經(jīng)挪作新區發(fā)展使用的土地證號“歸還”給舊城區。
　　馮俊說(shuō)：“現有的土地政策已經(jīng)非常嚴格了，但地方政府為了確保地方財政的收入，還是能夠與投資商、開(kāi)發(fā)商聯(lián)手運作‘中線(xiàn)地價(jià)’，要真正意義上將投資到房地產(chǎn)的資金轉到投資實(shí)業(yè)、發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟和提高勞動(dòng)生產(chǎn)率上來(lái)，仍然需要出臺更完善的系列政策和更加嚴格的監管措施�！�

    “項目運作”囤地需要“有理有利有節”

    “今日不同往日，要能夠把項目運作下來(lái)，就要舍得下本錢(qián)，學(xué)會(huì )‘有理有利有節’地與地方政府打交道�！苯�日，一位常年在珠三角、湖北、四川、云南等省區從事房地產(chǎn)運作項目的投資商魏如杰向記者透露了“項目運作”囤地的個(gè)中奧秘。

    [觀(guān)點(diǎn)]房?jì)r(jià)回歸需打擊"囤地塊"和"炒中線(xiàn)"

    “囤地塊”和“炒中線(xiàn)”，這是開(kāi)發(fā)商、投資商和一些地方政府和既得利益集團在中央宏觀(guān)調控一浪高過(guò)一浪的情況下，采取的“轉型”措施。這意味著(zhù)前期的盲目炒作已經(jīng)受到了遏制，一系列調控房?jì)r(jià)的措施起到了一定的成效。這種“轉型”也意味著(zhù)，應該加大對“囤地塊”和“炒中線(xiàn)”的打擊力度，推動(dòng)房?jì)r(jià)的理性回歸。

    房企加快進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)

    隨著(zhù)樓市調控政策的密集出臺，房地產(chǎn)業(yè)的結構正出現變動(dòng)。出于平衡風(fēng)險和尋找新增長(cháng)點(diǎn)的考慮，越來(lái)越多的房企正加快進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。