中國房地產(chǎn)市場(chǎng)至少冬眠兩年?
2011-11-16   作者:張敏 葉書(shū)利 徐學(xué)成 徐杰  來(lái)源:每日經(jīng)濟新聞
 
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    在貨幣緊縮和地產(chǎn)調控雙重打壓之下,多個(gè)城市房?jì)r(jià)已經(jīng)掉頭向下,房地產(chǎn)商資金鏈繃緊。這引起部分地方政府擔憂(yōu),杭州市已經(jīng)著(zhù)手防范地產(chǎn)業(yè)相關(guān)公司破產(chǎn)后造成欠薪,從而引發(fā)社會(huì )問(wèn)題。與此同時(shí),消費者購房熱情消退,轉向持幣觀(guān)望;有業(yè)內專(zhuān)家表示,樓市調整還遠未結束,中國房地產(chǎn)將結束高速增長(cháng)期,進(jìn)入“中速增長(cháng)期”,從現在到2013年都將是調整階段。

  行業(yè)觀(guān)察

  樓市衰退或持續至2013年

  隨著(zhù)樓市調控和經(jīng)濟結構調整持續,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑正在經(jīng)歷巨變階段。
  11月12日,萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在東莞表示,萬(wàn)科已經(jīng)進(jìn)入“冬天”模式,并將遵循現金為王、積極賣(mài)房、慎重買(mǎi)地的原則。
  由于其房地產(chǎn)界領(lǐng)軍者的身份,萬(wàn)科的“冬天論”不出意料地引起輿論大嘩。2008年,萬(wàn)科集團董事長(cháng)王石也曾拋出 “拐點(diǎn)論”,并引發(fā)一輪降價(jià)風(fēng)潮。
  不少業(yè)內人士指出,隨著(zhù)房地產(chǎn)各項指標數據下滑,“冬天”或將持續更長(cháng)時(shí)間,房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)新一輪的衰退周期。國際貨幣基金組織(IMF)14日公布的報告也指出,中國面臨房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險。

  近三年處于調整期

  調控對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響正逐步明顯。根據國家統計局的數據,自今年年初出臺“新國八條”的9個(gè)月來(lái),成交量、價(jià)格、投資等指標的增速,以及國房景氣指數幾乎都在下行。
  在此背景下,郁亮拋出的“冬天論”獲得了不少業(yè)內人士的認同。事實(shí)上,“現金為王、積極賣(mài)房、慎重買(mǎi)地”也正是不少房企在今年的生存策略。
  不少分析人士認為,企業(yè)普遍看空后市,說(shuō)明房地產(chǎn)將迎來(lái)一輪新的衰退周期。我國房地產(chǎn)領(lǐng)域一直有“5+2”的“周期論”,即房地產(chǎn)運行將遵循“5年增長(cháng)、2年衰退”的周期,但這個(gè)周期會(huì )受到政策調控等多重因素影響。
  中國指數研究院副院長(cháng)陳晟向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,“5+2”僅指房地產(chǎn)發(fā)展的短周期,當前的樓市正處于兩個(gè)“大周期”之間的調整階段。
  陳晟表示,房地產(chǎn)屬于“大周期”行業(yè),其運行規律與GDP增長(cháng)有關(guān),相關(guān)度高達92%。房改以來(lái),我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于高速增長(cháng)的“黃金時(shí)期”。他認為,隨著(zhù)我國GDP增速的放緩,房地產(chǎn)業(yè)也將從“高速增長(cháng)階段”步入“中速增長(cháng)階段”。
  據悉,我國制定的“十二五”期間GDP增長(cháng)目標為8%,明顯低于“十一五”。今年來(lái)看,GDP增速盡管尚未回落至8%的目標,但前三季度分別為9.7%,9.5%,9.1%,下降態(tài)勢十分明顯。
  陳晟表示,當我國GDP增速降到9%以下時(shí),我國房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入“中速增長(cháng)期”。而從今年到2013年,將是調整時(shí)期。
  在近日的2011中國私募基金領(lǐng)袖峰會(huì )上,安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文表示,未來(lái)幾年基本上可以排除比較大的單邊牛市的可能性,房地產(chǎn)、紀念幣等行業(yè)將進(jìn)入持續的熊市。

  “暴利時(shí)代”或終結

  “中速增長(cháng)”并不意味著(zhù)“衰退”,按照陳晟的觀(guān)點(diǎn),未來(lái)一段時(shí)間,樓市整體價(jià)格和成交量都不會(huì )有太大的變動(dòng)。
  國際貨幣基金組織 (IMF)則持不同看法,該機構在14日公布的報告指出,中國面臨房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險。央行貨幣政策委員會(huì )委員李稻葵的觀(guān)點(diǎn)則是:未來(lái)兩三年,房?jì)r(jià)不可能上漲,但跌幅不會(huì )超過(guò)15%。
  一個(gè)共識則是,隨著(zhù)土地成本、資金成本、各項稅費的提高,未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤率將會(huì )降低,“暴利時(shí)代”即將終結。
  從上月開(kāi)始,“降價(jià)潮”蔓延到更多的企業(yè)和城市,萬(wàn)科、龍湖、中海等資金面寬松的企業(yè)也加入降價(jià)行列。一些分析人士稱(chēng),到今年年底,多數上市房企財報呈現的毛利率將會(huì )有所降低。
  據悉,當前房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率在10%左右,高端項目略高于上述水平,但與前幾年相比,已有明顯下降。
  此外,房地產(chǎn)投資增速也在下調。根據國家統計局的數據,今年8月~10月,我國房地產(chǎn)投資增速已連續三個(gè)月下滑,今年前10月為31.1%,僅比固定資產(chǎn)投資增速高出6.2個(gè)百分點(diǎn)。而去年前十個(gè)月,兩者相差12個(gè)百分點(diǎn)。
  不少分析人士認為,兩者增速的差距不斷縮小,說(shuō)明房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)投資中的作用逐漸弱化,這也正是本輪樓市調控和經(jīng)濟結構調整的題中應有之義。與此同時(shí),地方政府對“土地財政”的依賴(lài)也將減弱。
  陳晟表示,在政策面的不利影響下,未來(lái)房地產(chǎn)投資增速將繼續下滑,未來(lái)很可能滑落到20%以下。


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