在貨幣緊縮和地產(chǎn)調控雙重打壓之下，多個(gè)城市房?jì)r(jià)已經(jīng)掉頭向下，房地產(chǎn)商資金鏈繃緊。這引起部分地方政府擔憂(yōu)，杭州市已經(jīng)著(zhù)手防范地產(chǎn)業(yè)相關(guān)公司破產(chǎn)后造成欠薪，從而引發(fā)社會(huì )問(wèn)題。與此同時(shí)，消費者購房熱情消退，轉向持幣觀(guān)望；有業(yè)內專(zhuān)家表示，樓市調整還遠未結束，中國房地產(chǎn)將結束高速增長(cháng)期，進(jìn)入“中速增長(cháng)期”，從現在到2013年都將是調整階段。
行業(yè)觀(guān)察
樓市衰退或持續至2013年
隨著(zhù)樓市調控和經(jīng)濟結構調整持續，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑正在經(jīng)歷巨變階段。
11月12日，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在東莞表示，萬(wàn)科已經(jīng)進(jìn)入“冬天”模式，并將遵循現金為王、積極賣(mài)房、慎重買(mǎi)地的原則。
由于其房地產(chǎn)界領(lǐng)軍者的身份，萬(wàn)科的“冬天論”不出意料地引起輿論大嘩。2008年，萬(wàn)科集團董事長(cháng)王石也曾拋出
“拐點(diǎn)論”，并引發(fā)一輪降價(jià)風(fēng)潮。
不少業(yè)內人士指出，隨著(zhù)房地產(chǎn)各項指標數據下滑，“冬天”或將持續更長(cháng)時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)新一輪的衰退周期。國際貨幣基金組織（IMF）14日公布的報告也指出，中國面臨房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險。
近三年處于調整期
調控對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響正逐步明顯。根據國家統計局的數據，自今年年初出臺“新國八條”的9個(gè)月來(lái)，成交量、價(jià)格、投資等指標的增速，以及國房景氣指數幾乎都在下行。
在此背景下，郁亮拋出的“冬天論”獲得了不少業(yè)內人士的認同。事實(shí)上，“現金為王、積極賣(mài)房、慎重買(mǎi)地”也正是不少房企在今年的生存策略。
不少分析人士認為，企業(yè)普遍看空后市，說(shuō)明房地產(chǎn)將迎來(lái)一輪新的衰退周期。我國房地產(chǎn)領(lǐng)域一直有“5+2”的“周期論”，即房地產(chǎn)運行將遵循“5年增長(cháng)、2年衰退”的周期，但這個(gè)周期會(huì )受到政策調控等多重因素影響。
中國指數研究院副院長(cháng)陳晟向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“5+2”僅指房地產(chǎn)發(fā)展的短周期，當前的樓市正處于兩個(gè)“大周期”之間的調整階段。
陳晟表示，房地產(chǎn)屬于“大周期”行業(yè)，其運行規律與GDP增長(cháng)有關(guān)，相關(guān)度高達92%。房改以來(lái)，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于高速增長(cháng)的“黃金時(shí)期”。他認為，隨著(zhù)我國GDP增速的放緩，房地產(chǎn)業(yè)也將從“高速增長(cháng)階段”步入“中速增長(cháng)階段”。
據悉，我國制定的“十二五”期間GDP增長(cháng)目標為8%，明顯低于“十一五”。今年來(lái)看，GDP增速盡管尚未回落至8%的目標，但前三季度分別為9.7%，9.5%，9.1%，下降態(tài)勢十分明顯。
陳晟表示，當我國GDP增速降到9%以下時(shí)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)也將進(jìn)入“中速增長(cháng)期”。而從今年到2013年，將是調整時(shí)期。
在近日的2011中國私募基金領(lǐng)袖峰會(huì )上，安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文表示，未來(lái)幾年基本上可以排除比較大的單邊牛市的可能性，房地產(chǎn)、紀念幣等行業(yè)將進(jìn)入持續的熊市。
“暴利時(shí)代”或終結
“中速增長(cháng)”并不意味著(zhù)“衰退”，按照陳晟的觀(guān)點(diǎn)，未來(lái)一段時(shí)間，樓市整體價(jià)格和成交量都不會(huì )有太大的變動(dòng)。
國際貨幣基金組織
(IMF)則持不同看法，該機構在14日公布的報告指出，中國面臨房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險。央行貨幣政策委員會(huì )委員李稻葵的觀(guān)點(diǎn)則是：未來(lái)兩三年，房?jì)r(jià)不可能上漲，但跌幅不會(huì )超過(guò)15%。
一個(gè)共識則是，隨著(zhù)土地成本、資金成本、各項稅費的提高，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤率將會(huì )降低，“暴利時(shí)代”即將終結。
從上月開(kāi)始，“降價(jià)潮”蔓延到更多的企業(yè)和城市，萬(wàn)科、龍湖、中海等資金面寬松的企業(yè)也加入降價(jià)行列。一些分析人士稱(chēng)，到今年年底，多數上市房企財報呈現的毛利率將會(huì )有所降低。
據悉，當前房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率在10%左右，高端項目略高于上述水平，但與前幾年相比，已有明顯下降。
此外，房地產(chǎn)投資增速也在下調。根據國家統計局的數據，今年8月～10月，我國房地產(chǎn)投資增速已連續三個(gè)月下滑，今年前10月為31.1%，僅比固定資產(chǎn)投資增速高出6.2個(gè)百分點(diǎn)。而去年前十個(gè)月，兩者相差12個(gè)百分點(diǎn)。
不少分析人士認為，兩者增速的差距不斷縮小，說(shuō)明房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)投資中的作用逐漸弱化，這也正是本輪樓市調控和經(jīng)濟結構調整的題中應有之義。與此同時(shí)，地方政府對“土地財政”的依賴(lài)也將減弱。
陳晟表示，在政策面的不利影響下，未來(lái)房地產(chǎn)投資增速將繼續下滑，未來(lái)很可能滑落到20%以下。
