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中國的房地產(chǎn)泡沫到底有多大？

房?jì)r(jià)能否降下來(lái)？

建立量化調控指標和機制

把地產(chǎn)納入宏觀(guān)經(jīng)濟目標

現場(chǎng)問(wèn)答 Q&A

　　房?jì)r(jià)能否降下來(lái)？

　　當房地產(chǎn)價(jià)格不斷推高時(shí)，國務(wù)院開(kāi)始出重拳調控房地產(chǎn)市場(chǎng)。各地也采取了各種非常強硬的措施，這在過(guò)去很少出現。比如說(shuō)北京市，出了個(gè)北京市的房地產(chǎn)新政。包括對三套以上住房的貸款現在停發(fā)，第二套房首付要求在50%以上，而且對那些沒(méi)有一年以上本地納稅證明的非本市居民不給貸款。最強硬的一個(gè)條件是，同一購房家庭只能新購買(mǎi)一套商品住房。也就是說(shuō)即使你有錢(qián)，想同時(shí)買(mǎi)兩套房都不賣(mài)給你。
　　這一系列的政策，包括現在還不斷出臺的各種各樣的貸款政策，最近一段時(shí)間把房地產(chǎn)的價(jià)格壓了下來(lái)。最近很多的房地產(chǎn)項目雖然價(jià)格不一定是下降，但是通過(guò)打折，通過(guò)送電器等手段，變相地進(jìn)行價(jià)格調整，而且這個(gè)調整還在進(jìn)行中。另外一個(gè)馬上看到的效果是，現在幾乎所有地方房地產(chǎn)的交易量都在迅速下降。
　　現在可能一部分房地產(chǎn)商賬戶(hù)上還有一部分錢(qián)，所以會(huì )出現一段時(shí)間的有價(jià)無(wú)市現象，因為房地產(chǎn)項目不肯降價(jià)，但是買(mǎi)房者在這個(gè)價(jià)格上又不愿意買(mǎi)。這樣的情況中國過(guò)去也出現過(guò)幾次。這次這樣的重拳出擊，是不是能夠從根本上解決房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的問(wèn)題，或者說(shuō)會(huì )不會(huì )又出現過(guò)去前一段時(shí)間出現過(guò)的博弈過(guò)后房?jì)r(jià)又漲的現象？應該說(shuō)這種可能性是存在的。
　　過(guò)去幾年里，對房地產(chǎn)的調控一直在進(jìn)行，但是正如一些房地產(chǎn)商所說(shuō)的，很多房產(chǎn)項目的價(jià)格是越調越高。為什么呢？一個(gè)當然是調控的力度不夠。另外一個(gè)，湯敏認為，就是調控缺乏一個(gè)清晰的目標，也缺乏一個(gè)清晰的指標。比如說(shuō)房地產(chǎn)調控的目標到底是什么？是要保證居者有其屋，還是要保證低收入家庭有住房？之前調控的微觀(guān)手段過(guò)多，但是在宏觀(guān)大層面上力度不夠。第三，前一段調控還有一個(gè)問(wèn)題，就是缺乏問(wèn)責制。在這種不清晰的情況下，由于地方政府跟房地產(chǎn)商的利益趨同，就造成了對房地產(chǎn)的調控在很長(cháng)時(shí)間里不是特別有效。
　　已經(jīng)出臺的這些政策，從現在的情況來(lái)看來(lái)還是很有效果的，但是這個(gè)效果能持續多久？另一種可能性是效果很好，房地產(chǎn)的價(jià)格從此降下來(lái)。但是又面臨著(zhù)另一個(gè)疑問(wèn)——這種調控會(huì )不會(huì )導致房地產(chǎn)崩盤(pán)的情況出現，現在我們不得而知。對房地產(chǎn)這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)，怎樣保證它的長(cháng)期、平穩增長(cháng)，是一個(gè)很大的問(wèn)題。
　　從各國的經(jīng)驗看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易產(chǎn)生大的泡沫，進(jìn)而把整個(gè)國民經(jīng)濟拖垮。從周邊國家來(lái)看，日本就曾經(jīng)出現過(guò)這樣的問(wèn)題。從上個(gè)世紀70年代開(kāi)始，日本的房地產(chǎn)價(jià)格就一直在上漲，一直漲到1991年。當時(shí)日本的房?jì)r(jià)非常高，股市也非常好，人們認為日本是個(gè)島國，人口非常密集，大家都想到東京去買(mǎi)房子，所以東京的房?jì)r(jià)是不會(huì )跌的。在最鼎盛的時(shí)候，如果把東京的土地按照當時(shí)的市價(jià)賣(mài)出去的話(huà)，就可以把整個(gè)美國給買(mǎi)下來(lái)。但是到了1991年的時(shí)候，整個(gè)日本經(jīng)濟崩盤(pán)，股市下降，房?jì)r(jià)也下降，到目前為止20多年過(guò)去了，東京的房地產(chǎn)價(jià)格還沒(méi)有回到1991年的價(jià)格，日本經(jīng)濟更是從此進(jìn)入到了一個(gè)低速增長(cháng)的過(guò)程。
　　再看亞洲其它國家和地區，像韓國、香港特別行政區，像臺灣，新加坡，包括在亞洲金融危機時(shí)候的泰國、馬來(lái)西亞、印度尼西亞等。它的經(jīng)濟泡沫一開(kāi)始不一定產(chǎn)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域，但是到最后把泡沫推大的往往都是房地產(chǎn)行業(yè)。包括美國的次貸危機，前段時(shí)間的迪拜，這段時(shí)間的希臘，產(chǎn)生經(jīng)濟危機都跟房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫、造成資金大量流入、大量借款有關(guān)。
　　從東亞經(jīng)濟來(lái)看，房地產(chǎn)的泡沫又特別容易形成。人們歸結了幾個(gè)原因：一個(gè)是東亞經(jīng)濟成長(cháng)非�？�；第二個(gè)，亞洲房地產(chǎn)投機風(fēng)氣特別濃。所以作為中國來(lái)說(shuō)，怎樣防止房地產(chǎn)行業(yè)出現大的泡沫，進(jìn)而造成大的崩盤(pán)，引發(fā)經(jīng)濟大的震蕩，就變得格外重要。