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2010-07-21 作者:記者 方燁/北京報道 來(lái)源:經(jīng)濟參考報
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建立量化調控指標和機制
現在中國政府對房地產(chǎn)已經(jīng)重拳出擊,但是從中長(cháng)期來(lái)說(shuō)怎樣保證房地產(chǎn)能夠長(cháng)期穩定地發(fā)展,湯敏提出了一個(gè)想法,就是用調控通貨膨脹的方式來(lái)調控房?jì)r(jià)。 他說(shuō),調控通貨膨脹,首先是有一個(gè)非常明確的、非常權威的物價(jià)指數——CPI;第二個(gè),對物價(jià)指數要有調控的目標。比如去年年底的中央工作會(huì )議就定出來(lái),今年通貨膨脹的調控目標是3%,就是說(shuō)如果CPI超過(guò)了3%,一系列的貨幣政策、財政政策就要出臺。甚至還沒(méi)到3%的時(shí)候,為了防止通貨膨脹的出現,央行就會(huì )開(kāi)始上調存款準備金率。未來(lái)如果通貨膨脹率還保持在高位的話(huà),更多的財政政策、貨幣政策,甚至一部分的行政手段都將要實(shí)行。第三個(gè),調控應該以宏觀(guān)手段為主。 湯敏認為,借鑒調控通貨膨脹的方式,我們對房?jì)r(jià)也應該有一個(gè)大的目標。首先,要進(jìn)行量化的目標管理。中國現在的房地產(chǎn)調控沒(méi)有量化指標。比如說(shuō)現在要把房地產(chǎn)價(jià)格打壓下來(lái),但是不知道大概要打下來(lái)多少,也不知道在什么情況下要開(kāi)始進(jìn)行調控。 怎樣建立量化管理目標呢?就要建立兩個(gè)核心指數。一個(gè)指數叫城市基本房?jì)r(jià)指數。中國現在的房?jì)r(jià)指數,建設部出一套,發(fā)改委出一套,統計局出一套,各種各樣的數字不斷出現,而且很多是互相矛盾的,這樣就會(huì )使調控非常困難。因此應該要有一個(gè)權威指數。在這個(gè)指數里,應該把市場(chǎng)被干預了的那些小城鎮住房、經(jīng)濟適用房、別墅高檔房都排除出去。因為真正的調控目標跟這些無(wú)關(guān),剩下的可以被叫做城市基本房?jì)r(jià)。 湯敏表示,這個(gè)基本房?jì)r(jià)應該好好地研究,確定它的具體范圍,最終形成的指數應該是權威的。這種房?jì)r(jià)指數應該不難做,因為世界上有很多很成熟的方式、方法可以借鑒,可以根據中國的國情把不合理的部分去掉,再把一些中國因素加進(jìn)來(lái),就可以做出來(lái)。這個(gè)指數不但應該有全國性的,也應該有地區性的。 有了基本房?jì)r(jià)后,還應該有一個(gè)基本房?jì)r(jià)變化容忍度指標,就跟通貨膨脹有3%這個(gè)容忍度一樣。超過(guò)了這個(gè)容忍度,就要采取各種各樣的政策。當然,這個(gè)容忍度是多少,也要認真研究,可能每年都有所不同,但大體上應該差不多。湯敏個(gè)人認為,這個(gè)數應該比通貨膨脹的目標稍高一些,但是最好不要超過(guò)城市居民每年人均收入的增長(cháng)率。有了這些指標后,何時(shí)對房?jì)r(jià)進(jìn)行干預全社會(huì )都會(huì )很清楚。 除了有上限之外,還需要有一個(gè)下限,因為政府也不希望房地產(chǎn)崩盤(pán)。對于買(mǎi)方來(lái)說(shuō),當然房地產(chǎn)價(jià)格跌得越多越好,但問(wèn)題是在短時(shí)間內價(jià)格跌得過(guò)猛,對整個(gè)經(jīng)濟的沖擊非常大。所以要想辦法讓房地產(chǎn)“軟著(zhù)陸”,讓它慢一點(diǎn)跌,跌的時(shí)間長(cháng)一點(diǎn)。比如說(shuō)很多買(mǎi)房者的首付是20%,如果房?jì)r(jià)跌過(guò)20%,有些人可能就會(huì )不要他買(mǎi)的房子了。這種行為很可能就會(huì )像滾雪球一樣越滾越大,造成恐慌性的拋售。 有了上限、下限以后,如果基本房?jì)r(jià)在這個(gè)區間里波動(dòng),政府就認為這是一個(gè)比較正常的市場(chǎng),不去干預。一旦超過(guò)了這個(gè)限制,可能就要啟動(dòng)各種各樣的調控機制,這些機制以宏觀(guān)機制為主,包括貨幣政策。而且這個(gè)調整,如果是全國性的出現房?jì)r(jià)上漲,就應該出全國性的政策。如果是地區性的,就應該出地區性的政策。
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