文章索引

中國的房地產(chǎn)泡沫到底有多大？

房?jì)r(jià)能否降下來(lái)？

建立量化調控指標和機制

把地產(chǎn)納入宏觀(guān)經(jīng)濟目標

現場(chǎng)問(wèn)答 Q&A

　　建立量化調控指標和機制

　　現在中國政府對房地產(chǎn)已經(jīng)重拳出擊，但是從中長(cháng)期來(lái)說(shuō)怎樣保證房地產(chǎn)能夠長(cháng)期穩定地發(fā)展，湯敏提出了一個(gè)想法，就是用調控通貨膨脹的方式來(lái)調控房?jì)r(jià)。
　　他說(shuō)，調控通貨膨脹，首先是有一個(gè)非常明確的、非常權威的物價(jià)指數——CPI；第二個(gè)，對物價(jià)指數要有調控的目標。比如去年年底的中央工作會(huì )議就定出來(lái)，今年通貨膨脹的調控目標是3%，就是說(shuō)如果CPI超過(guò)了3%，一系列的貨幣政策、財政政策就要出臺。甚至還沒(méi)到3%的時(shí)候，為了防止通貨膨脹的出現，央行就會(huì )開(kāi)始上調存款準備金率。未來(lái)如果通貨膨脹率還保持在高位的話(huà)，更多的財政政策、貨幣政策，甚至一部分的行政手段都將要實(shí)行。第三個(gè)，調控應該以宏觀(guān)手段為主。
　　湯敏認為，借鑒調控通貨膨脹的方式，我們對房?jì)r(jià)也應該有一個(gè)大的目標。首先，要進(jìn)行量化的目標管理。中國現在的房地產(chǎn)調控沒(méi)有量化指標。比如說(shuō)現在要把房地產(chǎn)價(jià)格打壓下來(lái)，但是不知道大概要打下來(lái)多少，也不知道在什么情況下要開(kāi)始進(jìn)行調控。
　　怎樣建立量化管理目標呢？就要建立兩個(gè)核心指數。一個(gè)指數叫城市基本房?jì)r(jià)指數。中國現在的房?jì)r(jià)指數，建設部出一套，發(fā)改委出一套，統計局出一套，各種各樣的數字不斷出現，而且很多是互相矛盾的，這樣就會(huì )使調控非常困難。因此應該要有一個(gè)權威指數。在這個(gè)指數里，應該把市場(chǎng)被干預了的那些小城鎮住房、經(jīng)濟適用房、別墅高檔房都排除出去。因為真正的調控目標跟這些無(wú)關(guān)，剩下的可以被叫做城市基本房?jì)r(jià)。
　　湯敏表示，這個(gè)基本房?jì)r(jià)應該好好地研究，確定它的具體范圍，最終形成的指數應該是權威的。這種房?jì)r(jià)指數應該不難做，因為世界上有很多很成熟的方式、方法可以借鑒，可以根據中國的國情把不合理的部分去掉，再把一些中國因素加進(jìn)來(lái)，就可以做出來(lái)。這個(gè)指數不但應該有全國性的，也應該有地區性的。
　　有了基本房?jì)r(jià)后，還應該有一個(gè)基本房?jì)r(jià)變化容忍度指標，就跟通貨膨脹有3%這個(gè)容忍度一樣。超過(guò)了這個(gè)容忍度，就要采取各種各樣的政策。當然，這個(gè)容忍度是多少，也要認真研究，可能每年都有所不同，但大體上應該差不多。湯敏個(gè)人認為，這個(gè)數應該比通貨膨脹的目標稍高一些，但是最好不要超過(guò)城市居民每年人均收入的增長(cháng)率。有了這些指標后，何時(shí)對房?jì)r(jià)進(jìn)行干預全社會(huì )都會(huì )很清楚。
　　除了有上限之外，還需要有一個(gè)下限，因為政府也不希望房地產(chǎn)崩盤(pán)。對于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，當然房地產(chǎn)價(jià)格跌得越多越好，但問(wèn)題是在短時(shí)間內價(jià)格跌得過(guò)猛，對整個(gè)經(jīng)濟的沖擊非常大。所以要想辦法讓房地產(chǎn)“軟著(zhù)陸”，讓它慢一點(diǎn)跌，跌的時(shí)間長(cháng)一點(diǎn)。比如說(shuō)很多買(mǎi)房者的首付是20%，如果房?jì)r(jià)跌過(guò)20%，有些人可能就會(huì )不要他買(mǎi)的房子了。這種行為很可能就會(huì )像滾雪球一樣越滾越大，造成恐慌性的拋售。
　　有了上限、下限以后，如果基本房?jì)r(jià)在這個(gè)區間里波動(dòng)，政府就認為這是一個(gè)比較正常的市場(chǎng)，不去干預。一旦超過(guò)了這個(gè)限制，可能就要啟動(dòng)各種各樣的調控機制，這些機制以宏觀(guān)機制為主，包括貨幣政策。而且這個(gè)調整，如果是全國性的出現房?jì)r(jià)上漲，就應該出全國性的政策。如果是地區性的，就應該出地區性的政策。